海闊天空84687934
有一些被拆遷人反映，安置房下來之後大失所望，因為合同面積似乎很大，但房子下來一看比原來的房子還小！因為忽略了“公攤面積”！回遷房一般都是高層，公攤面積很大，合同面積大並不見得居住面積也大。那麼，安置房如果簽約面積大但是實際面積比原居住面積小是否合理？安置房的公攤面積有多少？有什麼法律規定嗎？
一、安置房公攤面積有多少？
公攤面積就是公用建築面積，是指由整棟樓的產權人共同所有的整棟樓公用部分的建築面積。普通的多層住宅樓公攤係數約10%-15%；帶電梯的小高層住宅公攤係數約15%-20%；高層的住宅公攤係數約20%-25%，即得房率在75%左右。也就是說我們選了一套安置房面積為100平方米的話，實際面積約75平方米，公攤面積約25平方米。
1、公攤面積包括：大堂、公共門廳、走廊、過道、電(樓)梯前廳、樓梯間、電梯井、電梯機房、垃圾道、管道井、水泵房、消防通道、交(配)電室、值班警衛室等，以及為整幢服務的公共用房和物業管理用房以及其他功能上為該建築服務的專用設備用房；每套與公用建築空間之間的分隔牆及外牆(包括山牆)，為牆體面積水面投影面積的一半。
2、非公攤面積包括：倉庫、機動車庫、非機動車庫、車道等,作為人防工程的地下室、單獨具備使用功能的獨立使用空間；售房單位自營、自用的房屋；為多幢房屋服務的警衛室、管理(其中包括物業管理)用房。
3、法律依據：《房產測量規範》
二、安置房比原居住使用面積小是否合理？
答：不合理。法律規定補償不能降低老百姓原有生活居住水平，咱們家房屋面積有多大，就應該補償多大。如果您家房屋原來沒有公攤，而給安置的房屋有了公攤，那麼就意味著居住面積降低了，生活居住水平降低了，這是不合理的。在這裡也建議大家簽訂安置補償協議時，一定要問清楚安置房有沒有公攤，拆一還一是如何計算的，共攤是否計算在內，一定要將房屋面積和交房時間詳細具體地寫在補償協議裡。
法律依據：《國有土地上房屋徵收與補償條例》《土地管理法》《土地管理法實施條例》
三、【房屋徵收中如何認定房屋面積】
《國有土地上房屋徵收與補償條例》第15條規定，房屋徵收部門應當對房屋徵收範圍內房屋的權屬、區位、用途、建築面積等情況組織調查登記，被徵收人應當予以配合。
《國有土地上房屋徵收評估辦法》第9條規定，對於已經登記的房屋，其性質、用途和建築面積，一般以房屋權屬證書和房屋登記簿的記載為準。
所以，在房屋徵收領域，調查登記時以建築面積為準，而不是以實際使用面積為準。評估時會根據權屬證書登記的“證載面積”為準認定房屋面積，而一般情況下“證載面積”均為建築面積。
這樣的規定可能會給被徵收人帶來困擾。例如被徵收人原先居住的是幾乎不存在公攤面積的平房院落，或是公用區域很小的老舊樓房，產權調換房屋或是回遷安置小區卻有了更多的公攤面積。這樣就容易出現建築面積補償看似合理，但實際使用面積卻低於原房屋面積的情況，使得被徵收人的“得房率”降低，居住體驗受到影響。
關於這一令廣大被徵收人頭疼的“公攤面積”問題，在明律師想提示以下兩個方面：
其一，“得房率”並不是越高越好，適度合理的公用建築面積是確保新建樓房居住體驗之必需。舉個最簡單的例子，現在很多地方都在開展“老樓加裝電梯”的改造升級，原因就在於絕大多數上世紀80年代及以前建造的樓房都沒有安裝電梯，在人口老齡化加劇的今天造成了居住於中高樓層老人的出行極度不便。顯然，按照前文對公用建築面積組成的介紹，沒電梯自然也就談不到什麼電梯井，但最後房屋住著不痛快的還是老百姓自己。故此，公攤面積絕不應沒有，而是應當控制在一個合理的範圍之內，尤其是不能出現補償後的實際居住使用面積較之前縮水的情況。
其二，在部分地方性規定中，沒有簡單照搬《徵補條例》關於建築面積的規定，而是對產權置換房屋的補償面積標準予以更為人性化的規定，讓被徵收人獲得切實保障。這是某些地方改造要算公攤面積的重要原因，是充分考慮到了被徵收人所擔心的公攤面積增大的問題，通過規定一定比例的面積補助來確保安置房屋的實際居住體驗。
在明律師最後要提醒廣大被徵收人的是，當遭遇徵收拆遷、對面積補償有疑問時，可以及時諮詢當地房地產行政主管部門或徵收方工作人員，瞭解相關政策。當您選擇了房屋產權調換時，要充分了解回遷、外遷安置房屋的位置、戶型、面積、層數、通風采光等詳情。安置房一般都有所謂“樣板間”供參觀，也會提供設計圖紙供參考，公攤面積嚴重不合理的偏大的情形通常是可控的。總之，公攤面積的確值得重視，但也不至於被妖魔化。至於住建部發布的新規範，還是等其正式施行之後再研究其對補償安置領域的影響吧。
北京在明律師事務所
在仍然以包含公攤面積的“建築面積”作為房屋徵收補償置換面積計算依據的地區，被徵收人如對報道中存在的問題有疑慮，可以考慮在協商徵收補償協議時予以提出，要求房屋徵收部門在協議中明確按照“套內建築面積”作為標準進行面積計算，或者也可以通過補充條款的方式另行約定明確，避免房屋越拆越小的尷尬局面發生。同時，被徵收人要積極瞭解涉案項目安置房的樣板間情況，對已建成的安置房一定要先看再簽約，對未建成的安置房的公攤面積比例進行了解。因為通常一個棚戶區改造項目會提供2-3處位置不同的安置房源，被徵收人可以根據自己的需要進行靈活的選擇，而不必在一處房源上吊死。
袁曼曼徵地拆遷律師
您好，在仍然以包含公攤面積的“建築面積”作為房屋徵收補償置換面積計算依據的地區，被徵收人如對報道中存在的問題有疑慮，可以考慮在協商徵收補償協議時予以提出，要求房屋徵收部門在協議中明確按照“套內建築面積”作為標準進行面積計算，或者也可以通過補充條款的方式另行約定明確，避免房屋越拆越小的尷尬局面發生。同時，被徵收人要積極瞭解涉案項目安置房的樣板間情況，對已建成的安置房一定要先看再簽約，對未建成的安置房的公攤面積比例進行了解。因為通常一個棚戶區改造項目會提供2-3處位置不同的安置房源，被徵收人可以根據自己的需要進行靈活的選擇，而不必在一處房源上吊死。
楊在明徵地拆遷律師
這個必須有的，棚戶區改造項目變相的說是改善現在潛在危房問題和居住環境改善，棚戶區項目基本是新建住宅小區，存在商用，而且所有購買的小區房產都是有公攤面積的，樓道，電梯井，弱電井，設備間、公共門廳、過道、地下室、值班警衛室等，以及為整幢服務公共用房和管理用房的都是算如公攤，只是層住戶多的話公攤面積平攤的時候少一點點。
涼白開水甜不甜
棚戶改造攤公攤面積又是律師幫助開發商支招，回頭又幫助回遷戶維權。一利兩得。公民們不要輕信律師要相信國家法律法規。
金寓876
被徵收人的合法建築面積包括套內面積和公攤面積，繪合法建築面積評估作價自然要把公攤面積算進，這不僅僅是棚改中要補償，任何房地產評估都要算的。題主問的好幼稚。
