近两年，法拍房逐渐走进了人们的视线。提起法拍房，大部分人都会比较陌生，概念仅仅停留在“法院拍卖的房子”。通常来说，法拍房的价格相对市场价来说非常便宜，在北京，有的法拍房甚至比市场价格便宜上百万元，而且其不在“限购”政策范围内，这让很多在大城市工作但却没有资格购置房产的年轻人非常心动。
中国商网 孙瑞/摄
价格“诱人”最低可七至八折入手
法拍房，就是进入司法拍卖的房子。一般来说，法拍房最大的来源是银行和非银金融机构的不良债权抵押物，民间借贷纠纷、司法没收也会产生法拍房。
法拍房起拍价格会低于市场价格，北京中原地产首席分析师张大伟介绍，根据人民法院关于财产拍卖的规定，人民法院确定的保留价，第一次拍卖时，不得低于评估价或市场价的80%；而如果出现流拍，再行拍卖时，可以酌情降低保留价，但每次降低的数额不能超过前次保留价的20%。
北京日报举例称，以8月成交的几套法拍房为例，海淀区复兴路甲的一套法拍房，评估价为993.67万元，成交价为659.96万元，成交价是评估价的6.7折；朝阳区甜水西园的一套法拍房，评估价为433.43万元，成交价为367.9万元，相当于8.5折。换句话说，购房人“捡漏”成功的话，可以按照评估价的约七到八折入手。
法拍房或有陷阱，购买需谨慎
据成都商报报道，2018年12月30日，成都市民刘正坤在淘宝网上花了123万拍下了一套法拍房，这套房子面积256平方米，产权40年，但房子已被原房屋所有人李娟出租了40年。如果按照“买卖不破租赁”的原则，在40年产权期内，买房人刘正坤都无法行使该房的使用权。
另一则新闻是，上海的李先生花费512万元在成都南湖国际社区购买了一套近400多平方米的法拍房。但因该房产前业主拖欠六年的小区物业费，拖欠金额高达九万余元，李先生被要求“先缴纳物业费再入住”，以至于房产钥匙被扣，无法顺利入住。
张大伟表示，“对于资金充足、受购房资格限制的普通购房人来说，法拍房的确是可以‘捡漏’，但购房人也要留意交易后的各种潜在风险。”购买法拍房应从房屋产权、房屋债权、租约、缴费拖欠等方面综合考虑。
债权是购买法拍房需考虑的重要的因素，法院拍卖的房产多数涉及债务问题，房产可能被多次抵押。如果房产涉及民间借贷，将会很难查清，购买后可能会遭遇民间“债主”的追讨。
从房屋产权方面看，产权不清、无产权、小产权、未办理以及无法办理房产证、未缴齐土地出让金等情况，会对购房交易产生极大不确定性因素。应首先通过市住建委查询确认相关信息，对所购买房产有充分足够的了解后，再考虑是否购买。
从租约方面看，去年成都市民所购买的“产权40年，已租赁40年”法拍房，正是没有将“租约问题”调查清楚。签订长期租约的法拍房，即便已完成购买并过户，如果租约未到期而买家又无法同租户达成搬离协议，导致所购房产被第三方“强占”，这种情况实际上是无法入住的。
还应该考虑法拍房的缴费情况，其原房主可能存在水电费、物业费等费用未缴清的情况，绝大多数情况下，按照竞买公告，买卖房屋产生的相关税费均由买受人承担。
法拍房的税费问题也不能忽视，很多人看到法拍房的售价非常划算，一旦购买后，其产生需缴纳的税款可能让人“瞠目结舌”，税款包括正常的契税，营业税、印花税、增值税、土增税等税费，若是安置房、商业房等较为特殊的房产，税费往往较高。
此外，在购买法拍房时，应了解该房产是否允许贷款购买，并不是所有的法拍房都允许贷款。如果竞拍成功，却遭遇无法贷款且无法全款支付的情况，购房者只能白白损失保证金。
张大伟建议，抱有“捡漏”心理的购房人，务必综合考虑、做好基础调查后再决定是否参与竞拍。
（综合自北京日报、成都商报）
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