很多朋友都知道，德国的巧克力好吃又便宜。那么，你知道德国现存最古老的巧克力制造商是哪家吗？告诉你，是哈罗恩（Halloren）。

一个案例

哈罗恩公司成立于1804年，总部位于德国东部的哈勒市，现有员工数量为265人。这家公司不仅拥有巧克力工厂，还拥有一个知名的巧克力博物馆。现在，这家做巧克力的百年老店也跃跃欲试，准备进军房地产市场了！难道德国的企业也会“不务正业”？

德国的巧克力市场竞争本来就很激烈，加上近年来可可（生产巧克力的主要原料）的成本一直在上涨，所以这家公司的经营日益困难，陷入了困境。在2018年，这家巧克力厂遇到了增长瓶颈，销售额几乎腰斩，只完成5700万欧元。于是，这家公司的股东们和经理们开始寻找新的业务增长点，于是把目光瞄准了房地产市场。

从表面上看，这家巧克力厂似乎对自己的传统主业动摇了，转而对房地产市场动心了。实际上，按照该公司目前的规划，即便要进军房地产市场，这家公司仍然会坚守巧克力这一主打产品。

不过，我这篇文章的主题课可不是这家巧克力制造商，而是德国的房地产市场。

哈罗恩是德国现存最古老的巧克力制造商

一组数据

从二战结束后到2008年，德国房地产市场稳健发展，房价基本保持稳定，几乎没有投机性的炒房现象。不过，近年来越来越多的德国劳动人口离开乡村地区，前往工作机会更多、生活质量更好的大城市工作和定居。在这种情况下，受需求的推动，再加上德国较低的房贷利率（平均每年1.33%），经济发达、收入较高的七大城市（慕尼黑、柏林、汉堡、法兰克福、斯图加特、科隆和杜塞尔多夫）的房价和房租水平这几年也水涨船高。

根据德国联邦统计局的数据，从2015年年底至今，德国房屋均价已经上涨22%，七个大城市的涨幅更是高达40%。2019年上半年，不仅7个大城市的房价继续上涨，就连乡村地区的房价也在涨。2019年第一季度，七个大城市的公寓住房价格平均涨了8.6%，高于2018年同期水平；独立式住宅均价则上涨了6.9%。在人口密度较高的县，独立式住宅均价上涨幅度为4.3%,公寓上涨幅度较小，只有1.7%。平均而言，整个德国在第一季度房价涨幅为5%。

房价上涨的部分原因是供求关系的失衡，简单来说就是供小于求的现状助推房价上涨。2018年，德国新建住房287000套，但是德国政府的目标原本是375000套。可见，新建住房的数量远远无法满足需求。

那么，租房价格怎么样呢？在2008年到2018年这10年里，德国首都柏林的平均房租价格上涨了90%。要知道，柏林可是德国最大的租房市场：柏林市区大约85%的公寓都是用来出租的，在市中心地带公寓出租比例更是高达95%。就整个德国而言，一多半的德国人都是一辈子租房住。拥有产权住房的德国人在40%到50%之间，这一比例在欧盟国家中是最低的。《明镜》周刊甚至称德国为“租房客共和国”。

一多半的德国人一辈子都是租房客

房屋“居住功能异化”？

德国联邦银行的分析认为，德国主要大城市的住房价格被高估了30%，存在比较大的泡沫，处于过热状态。柏林德国经济研究所更是直截了当地指出，德国大城市的房价受投机行为影响被高估了。难怪连德国主流媒体都说，在这些大城市里，房屋的“居住功能异化”（德语叫Wohnzweckentfremdung，这个词可真够长的）。

以房价最高的慕尼黑为例。慕尼黑一套70平米的公寓的均价为39万欧元。如果首付20%、贷款期限20年的话，这意味着首付78000欧元。在慕尼黑工作和生活的家庭每年净收入将近58000欧元，如果要买一套70平米的公寓的话，那么一个平均水平的家庭收入的47%就要交给银行了，如果再算上购房时交的税、给房产中介的佣金以及日常的水、电、燃气支出，那就意味着收入的一多半都花在了房子上。

那么，是所有城市的住房价格都被高估了吗？并不是。近几年，德国的区域发展不平衡的问题越来越突出，这个问题也反映在房价上了。住在慕尼黑的人如果要买一套100平米的房子，得花去当地人21年的收入；而在房价最低的地方沃斯特罗德，当地人用不到3年的收入就可以买一套100平米的房子。

在两德统一后，原来属于东德的大部分城市发展得并不好，加上东德的相当多的青壮年人口到西德去工作，所以东德大部分城市房价偏低。就算在原西德地区，也有不少房价洼地，比如说属于鲁尔区的杜伊斯堡、多特蒙德、埃森和波鸿，以及北部港口城市不来梅哈芬。曾经辉煌几十年的鲁尔区现在失业率却超过10%，被视为当今德国贫困危险指数最高的区域。

以上这些地区和城市的房价目前并不高，那么是否适合出手买房呢？别忘了，这些地区的经济发展前景一点都不好，所以谨慎保守的德国人认为，如果在这些地方买房的话，反而面临着很大的房价下跌的风险，嗯，不划算，不买。

而德国的理财投资专家们普遍认为，一个家庭花在房子上的支出最好维持在收入的30%以内，超出这个支出比例的家庭生活质量和财务安全就会收到影响。

不过，不少德国房地产界和银行界人士认为，鉴于德国房贷利率只在10年内有效，过去几年的投机行为有可能会在今后两年内缓解：假设有人在2009年贷款买房，那么，如果他在2019年就将房子卖出，那么房屋增值的部分是不用交税的。如果超过10年再卖房，就得为增值部分交税。所以，理论上会有部分炒房客在10年期限满之前将持有的非自住住房出售，增加房屋市场的供给数量，从而一定程度上给房价降温。

柏林市区一隅

政府如何应对？

针对疯涨的房价，德国政府就坐视不管吗？德国法律就没有进行约束吗？

实际上，在今年的6月18日，德国首都的柏林市议会就通过一项决议，并形成了要点文件，规定柏林的房租从2020年1月1日起5年内不允许涨一分钱！今年10月中旬，这些要点将以法律的形式颁布。

那么，在听闻这一消息后，柏林的房东们会不会在法律正式生效前就涨价？这可是柏林的租房客们最担心的问题。在6月18日这天，柏林的租房客协会的电话都被打爆了。

柏林的租房客的担心显然是多余的：政府决策者明显比房东还“狡猾”，虽然这一法律的正式生效日期是2020年1月1日，但是这一决议本身从通过决议的当天也就是2019年6月18日已经生效。如果哪位房东胆敢“顶风作案”、在法律生效前涨房租，将面临最高50万欧元的罚金！

还有让房东们更郁闷的消息：柏林市政府还要设定一个租金上限。上限的具体金额是多少？房东们目前只能空猜想了，因为市政府还没公布。

等政府公布租金上限后，超过租金上限的房屋的主人必须向政府提出涨价申请。但是政府已经放出风来，这些涨价申请一概不会批准，房东就是要把租金降到租金上限以内！

房东也不要想着在装修房子后趁机找借口涨价，因为就连装修也得提前知会政府，如果装修投资超过一定的金额，必须事先得到政府的批准。

霸气吧？！

柏林的房东们真的是要哭死了。

最让德国房地产投资者担心的是，接下来德国其他的大城市（比如慕尼黑和法兰克福）很有可能会效仿柏林的做法，出台类似的法律。

结语：冰火两重天

总体上来看，德国的房地产市场实际上是冰火两重天。在经济发达、工作机会多的大城市，房价上涨得有点厉害，但仍然是一房难求，尤其是普通人能买得起的中低价位的小户型的房子。而在不少经济没那么发达、就业机会偏少的城市，房价仍然是处于洼地水平。一向谨慎保守的德国人通常不会在这种城市买房，否则最晚等到退休时面临的就是房产贬值。与其那样，还不如继续租房。

对于哈罗恩巧克力公司这样准备进军房地产的投资者而言，答案应该也已经很明显：要想在房地产市场上盈利，首先得选好投资目的地，要不然就可能被套牢。

拙著封面

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作者简介：赵振勇，曾在德国留学和工作，著有《创新与管理4.0：德国企业经营及实体经济成功之路》一书。