很多朋友都知道，德國的巧克力好吃又便宜。那麼，你知道德國現存最古老的巧克力製造商是哪家嗎？告訴你，是哈羅恩（Halloren）。

一個案例

哈羅恩公司成立於1804年，總部位於德國東部的哈勒市，現有員工數量為265人。這家公司不僅擁有巧克力工廠，還擁有一個知名的巧克力博物館。現在，這家做巧克力的百年老店也躍躍欲試，準備進軍房地產市場了！難道德國的企業也會“不務正業”？

德國的巧克力市場競爭本來就很激烈，加上近年來可可（生產巧克力的主要原料）的成本一直在上漲，所以這家公司的經營日益困難，陷入了困境。在2018年，這家巧克力廠遇到了增長瓶頸，銷售額幾乎腰斬，只完成5700萬歐元。於是，這家公司的股東們和經理們開始尋找新的業務增長點，於是把目光瞄準了房地產市場。

從表面上看，這家巧克力廠似乎對自己的傳統主業動搖了，轉而對房地產市場動心了。實際上，按照該公司目前的規劃，即便要進軍房地產市場，這家公司仍然會堅守巧克力這一主打產品。

不過，我這篇文章的主題課可不是這家巧克力製造商，而是德國的房地產市場。

哈羅恩是德國現存最古老的巧克力製造商

一組數據

從二戰結束後到2008年，德國房地產市場穩健發展，房價基本保持穩定，幾乎沒有投機性的炒房現象。不過，近年來越來越多的德國勞動人口離開鄉村地區，前往工作機會更多、生活質量更好的大城市工作和定居。在這種情況下，受需求的推動，再加上德國較低的房貸利率（平均每年1.33%），經濟發達、收入較高的七大城市（慕尼黑、柏林、漢堡、法蘭克福、斯圖加特、科隆和杜塞爾多夫）的房價和房租水平這幾年也水漲船高。

根據德國聯邦統計局的數據，從2015年年底至今，德國房屋均價已經上漲22%，七個大城市的漲幅更是高達40%。2019年上半年，不僅7個大城市的房價繼續上漲，就連鄉村地區的房價也在漲。2019年第一季度，七個大城市的公寓住房價格平均漲了8.6%，高於2018年同期水平；獨立式住宅均價則上漲了6.9%。在人口密度較高的縣，獨立式住宅均價上漲幅度為4.3%,公寓上漲幅度較小，只有1.7%。平均而言，整個德國在第一季度房價漲幅為5%。

房價上漲的部分原因是供求關係的失衡，簡單來說就是供小於求的現狀助推房價上漲。2018年，德國新建住房287000套，但是德國政府的目標原本是375000套。可見，新建住房的數量遠遠無法滿足需求。

那麼，租房價格怎麼樣呢？在2008年到2018年這10年裡，德國首都柏林的平均房租價格上漲了90%。要知道，柏林可是德國最大的租房市場：柏林市區大約85%的公寓都是用來出租的，在市中心地帶公寓出租比例更是高達95%。就整個德國而言，一多半的德國人都是一輩子租房住。擁有產權住房的德國人在40%到50%之間，這一比例在歐盟國家中是最低的。《明鏡》週刊甚至稱德國為“租房客共和國”。

一多半的德國人一輩子都是租房客

房屋“居住功能異化”？

德國聯邦銀行的分析認為，德國主要大城市的住房價格被高估了30%，存在比較大的泡沫，處於過熱狀態。柏林德國經濟研究所更是直截了當地指出，德國大城市的房價受投機行為影響被高估了。難怪連德國主流媒體都說，在這些大城市裡，房屋的“居住功能異化”（德語叫Wohnzweckentfremdung，這個詞可真夠長的）。

以房價最高的慕尼黑為例。慕尼黑一套70平米的公寓的均價為39萬歐元。如果首付20%、貸款期限20年的話，這意味著首付78000歐元。在慕尼黑工作和生活的家庭每年淨收入將近58000歐元，如果要買一套70平米的公寓的話，那麼一個平均水平的家庭收入的47%就要交給銀行了，如果再算上購房時交的稅、給房產中介的佣金以及日常的水、電、燃氣支出，那就意味著收入的一多半都花在了房子上。

那麼，是所有城市的住房價格都被高估了嗎？並不是。近幾年，德國的區域發展不平衡的問題越來越突出，這個問題也反映在房價上了。住在慕尼黑的人如果要買一套100平米的房子，得花去當地人21年的收入；而在房價最低的地方沃斯特羅德，當地人用不到3年的收入就可以買一套100平米的房子。

在兩德統一後，原來屬於東德的大部分城市發展得並不好，加上東德的相當多的青壯年人口到西德去工作，所以東德大部分城市房價偏低。就算在原西德地區，也有不少房價窪地，比如說屬於魯爾區的杜伊斯堡、多特蒙德、埃森和波鴻，以及北部港口城市不來梅哈芬。曾經輝煌幾十年的魯爾區現在失業率卻超過10%，被視為當今德國貧困危險指數最高的區域。

以上這些地區和城市的房價目前並不高，那麼是否適合出手買房呢？別忘了，這些地區的經濟發展前景一點都不好，所以謹慎保守的德國人認為，如果在這些地方買房的話，反而面臨著很大的房價下跌的風險，嗯，不划算，不買。

而德國的理財投資專家們普遍認為，一個家庭花在房子上的支出最好維持在收入的30%以內，超出這個支出比例的家庭生活質量和財務安全就會收到影響。

不過，不少德國房地產界和銀行界人士認為，鑑於德國房貸利率只在10年內有效，過去幾年的投機行為有可能會在今後兩年內緩解：假設有人在2009年貸款買房，那麼，如果他在2019年就將房子賣出，那麼房屋增值的部分是不用交稅的。如果超過10年再賣房，就得為增值部分交稅。所以，理論上會有部分炒房客在10年期限滿之前將持有的非自住住房出售，增加房屋市場的供給數量，從而一定程度上給房價降溫。

柏林市區一隅

政府如何應對？

針對瘋漲的房價，德國政府就坐視不管嗎？德國法律就沒有進行約束嗎？

實際上，在今年的6月18日，德國首都的柏林市議會就通過一項決議，並形成了要點文件，規定柏林的房租從2020年1月1日起5年內不允許漲一分錢！今年10月中旬，這些要點將以法律的形式頒佈。

那麼，在聽聞這一消息後，柏林的房東們會不會在法律正式生效前就漲價？這可是柏林的租房客們最擔心的問題。在6月18日這天，柏林的租房客協會的電話都被打爆了。

柏林的租房客的擔心顯然是多餘的：政府決策者明顯比房東還“狡猾”，雖然這一法律的正式生效日期是2020年1月1日，但是這一決議本身從通過決議的當天也就是2019年6月18日已經生效。如果哪位房東膽敢“頂風作案”、在法律生效前漲房租，將面臨最高50萬歐元的罰金！

還有讓房東們更鬱悶的消息：柏林市政府還要設定一個租金上限。上限的具體金額是多少？房東們目前只能空猜想了，因為市政府還沒公佈。

等政府公佈租金上限後，超過租金上限的房屋的主人必須向政府提出漲價申請。但是政府已經放出風來，這些漲價申請一概不會批准，房東就是要把租金降到租金上限以內！

房東也不要想著在裝修房子後趁機找藉口漲價，因為就連裝修也得提前知會政府，如果裝修投資超過一定的金額，必須事先得到政府的批准。

霸氣吧？！

柏林的房東們真的是要哭死了。

最讓德國房地產投資者擔心的是，接下來德國其他的大城市（比如慕尼黑和法蘭克福）很有可能會效仿柏林的做法，出臺類似的法律。

結語：冰火兩重天

總體上來看，德國的房地產市場實際上是冰火兩重天。在經濟發達、工作機會多的大城市，房價上漲得有點厲害，但仍然是一房難求，尤其是普通人能買得起的中低價位的小戶型的房子。而在不少經濟沒那麼發達、就業機會偏少的城市，房價仍然是處於窪地水平。一向謹慎保守的德國人通常不會在這種城市買房，否則最晚等到退休時面臨的就是房產貶值。與其那樣，還不如繼續租房。

對於哈羅恩巧克力公司這樣準備進軍房地產的投資者而言，答案應該也已經很明顯：要想在房地產市場上盈利，首先得選好投資目的地，要不然就可能被套牢。

拙著封面

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作者簡介：趙振勇，曾在德國留學和工作，著有《創新與管理4.0：德國企業經營及實體經濟成功之路》一書。