金融、供需、人口，是影响房地产市场的三大要素。

金融和供需都好办，主要看调控政策的松紧程度。

比如房贷利率上升，自然会抬高投机者的成本，楼市的成交量也必然会下滑，进而影响房价，反之，利率下降，资金自然会朝着楼市蜂拥而入，高杠杆的投机客就是这样产生的。

供需方面，理论上来说，只要一个城市持续加大供地，房价上涨的基础就没那么坚实。

拿郑州和重庆来说，同属中西部强市，同样都在2016年左右“崛起”，为什么要比武汉、成都的房价更低？原因无它，这两个城市的土地潜在供应非常大，即便短期受炒房客增多的影响房价蹿升，后期也不会出现一二手房价倒挂太多的现象。

唯独“人口”这个要素，是所有人都无法掌控的。

万科老总郁亮曾经说过一段话：房地产分析的背后是人口分析。

根据万科测算，我国城镇主流购房人群（20岁至49岁）人口增量已过历史高点，2011年至2015年这一增量曾达到4300万人，2016年至2020年将降为1300万人，2020年后预计有很大可能继续下降。

20岁到45岁，这是国内龙头房企对购房客户群体的定义，没了年轻人，中年人带来的婚房、改善房、学区房等需求，房地产的走势很难长期向上。

放开二胎会不会好一点？当然会，但是效果并不明显。

人口专家梁建章和黄文政认为，根据抽样调查数据，2015、2016、2017年的总和生育率分别为1.05、1.24、1.58，去掉二孩堆积因素，即使假定生有一孩的父母中有高达60%的母亲会生育二孩，那么2017年的自然总和生育率也只有1.18（即0.67+0.6*0.67+0.11）。

事实上，目前的楼市，已经被人口给“锁住”了。

国际上，一般把15-64岁的年龄，称作为“劳动力人口”。

海通证券首席经济学家此前发布研报指出，国民储蓄率于2011年跌至50%以下，2017年相比2008年累计下跌5.8%，更重要的是，2009年之后，我国15-64岁人口占总人口比重连跌十年，从高点的51%跌至46%。

15-64岁人口占比不断下降，影响是多方面的。

一方面，意味着通过劳动取得收入的群体规模在缩减，越来越多的人将处于无收入来源但仍保持消费的状态，由此才导致了储蓄率十年间持续下跌。

另一方面，这个数据连降十年，几乎宣告了楼市已经被“冷冻”了，无论是居家养老还是社区、敬老院养老，势必会降低人们购房的欲望，学区变的不再重要，婚房也没有那么多人去追逐，越来越多的耄耋老人，持续减少的年轻人口流动，房子不再是工作生活的首选项。

那么，原因出在哪里？为什么我们的劳动力人口会下降？是什么原因造成新生儿数量不断减少的？

这是个见仁见智的问题，有人说，与第四代“婴儿潮”爽约有很大关系，目前的楼市，还在吃着80后的老本。

因为1981-1991年，是新生儿数量最多的年份，但是从1995年之后，因为性别比失衡的原因，新生儿数量就开始逐步减少，这一代人成长到现在，适逢婚期和主力购房年龄。

根据经济学家梁中华的测算，目前中国光棍数量有4000多万，其中农村地区就有3000多万。尤其是1997年之后出生的人口，性别比一度高达100:120，每出生120个男孩，相应的只有100个女孩。

有专家的看法更深入：过度重视教育，造成了低生育率。

这个说法，笔者也是第一次见，近日，江苏省社科院人口社会学专家苗国在《人口与健康》发表文章称，警惕“未富先老”的低生育率陷阱，之所以出现老龄化与就业不振，其中一项原因就是“过度重视教育投入”。

苗国认为，妇女较高的就业参与率影响多育子女，在资源约束条件下，家庭往往还会采取极端的“质量替代数量”策略。

在独苗家庭，子女成才预期会显得异常“非理性”，而“教育资源分配”加剧了家庭对优质教育资源争夺的竞争。低生育水平与教育资源投入过度重视“相互促进”、恶性循环，固化低生育行为。

这点在东亚社会表现的更为明显，尤其是日本、韩国、新加坡以及中国的港澳台地区，低生育率甚至形成了与之相适应的儿童教育模式和住房结构，超低生育率“积重难返”。

专家的看法分为两部分。

第一，“质量替代数量”，对子女的要求过于“非理性”。

这一点并不奇怪，君不见这些年来，学区房和补习班，成为抽干多少家庭财力的两大渠道，数据显示，同一地段，学区房相比于非学区房，普遍有20%左右的高溢价，部分名校的学区房溢价超过30%。

前段时间看过一则报道，自己的半年工资，顶不过女儿的一个暑假，从辅导班到旅游，从电子产品到兴趣爱好，父母为了子女成材，投入了太多的精力和财力，都信奉“宁缺毋滥”，不敢再要孩子，更不用提买房的事了。

第二，大龄学生越来越多，从心理上“逃避就业”。

延长在校时间，让青年人口就业推后，有点“治标不治本”，使得就业市场与教育市场日益脱节，企业越来越缺乏有真正市场价值的人才，个人也容易在漫长的教育时光消磨中，错过就业与婚配的最佳生理年龄，形成双输局面。

笔者觉得，这样的观点有待商榷。

首先，楼市长期的购房人口不足，是这个行业扩张过快的原因。

无论是房企，还是购房者，都应该反思自己的置业理念，经营观念，是不是已经跟不上时代了。

不会有任何一个行业，能保持20年数十倍的高速增长，尤其是在居民杠杆率逼近60%，房屋空置率超过20%。城镇化率空间不足20%的情况下，行业走下坡路是再正常不过的事。

其次，教育，毫无疑问应当成为一个社会的重中之重，不存在投入过度的情况。

像学区房、辅导班，确实挤压了一个家庭的很多财力，但这种盲目的比拼，使不少家长陷入了误区。

平时自己工作忙，一定要把孩子交到最信任的学校和老师手中，才算自己对教育负责了，平时自己没时间接送孩子，把孩子往补习班里一放就解脱了，跟同事比，跟朋友比，比来比去，早已丢失了初心。

真正好的教育是以身作则，是陪伴，不对孩子抱有过高的预期，也就不存在专家所说过度投入的情况，更何况，低生育率的原因本来就是“千丝万缕”，不能单纯以一个角度就得出结论，这样未免有点草率。