世茂房地产，而立之年的厚积薄发

世茂房地产，而立之年的厚积薄发

三十而立，最早出自《论语·为政》，是先贤孔子对于自己在30岁时所达到人生状态的自我评价；原文子曰：“吾十有五而志于学，三十而立，四十而不惑，五十而知天命，六十而耳顺，七十而从心所欲，不逾矩。”而在当今成年人的世界里，30岁代表着已经能依靠自己的本领独立承担自己应承受的责任，并已经确定自己的人生目标与发展方向。

2019年，正是世茂房地产成立30周年；世茂房地产是世茂集团内最大的地产业务平台，主要从事住宅和酒店的投资、开发和经营业务。世茂集团由福建出生的许荣茂一手创立，是赫赫有名的闽商系代表。

我们简单梳理一下过去近10年间世茂房地产的业绩表现，虽然有起有落，道路曲折，但最终是枝繁叶茂；可以说不折不挠、“爱拼才会赢”的闽商精神 ，在世茂上得到淋漓尽致的体现。

2011年，世茂房地产开启内部变革，注重“加快去化”与“规模增长”，连续两年复合增长率超过50%，2013年销售额即达到670亿，成为千亿房企热门候选人，几欲与万科、保利等大佬试比肩。

2014年销售金额却大幅放缓，仅增长不到5%，约707.8亿元的销售额；但仍高居地产行业第八位。不过前面高速扩张带来的弊端逐步显现，公司现金流下降，负债率提升，风险逐步积累。因此2015年起，世茂主动发起了第二场变革，把规模退居其次，转而寻求利润、回款和质量，保证公司安全。

因此2015年开始跌出房企排行榜前十的位置；2016年千亿房企已达12家，世茂的排名则继续滑落至16名；曾经规模不如世茂的融创、绿城、华夏幸福、龙湖甚至是新城控股，都在规模上超过了它。世茂董事会主席许荣茂和副主席许世坛当时却表示，这是世茂过去两年“主动调整”的结果。不过这场为期两年的变革，成效显著，虽然销售额不激进了，但财务数据呈现出来的，确实是一个更为稳健的世茂。

作为闽系房企的“老大哥”，姜毕竟还是老的辣，调整之后的世茂，表现出了强大的韧性，在2017年终于再次奋蹄扬鞭，厚积薄发。当年初世茂对外公布的销售目标是800亿元，但最终全年合约销售额首次突破了人民币1000亿元的大关，达1007.7亿元，首次买入千亿军团行列；而继2017年跻身千亿军团之后，2018年再度打了一个极其漂亮的进击战，全年累计合约销售金额高达人民币1761.5亿元，同比上升75%，成为去年港股销售增长速度最快的房企。远超年初的目标人民币1400亿元，完成率达到126%；总销售额来看，其行业排名比2017年大幅上升了5位，从行业16名变至第11名。业绩排名稳步向前，增速领先行业。

参考年报披露信息，

世茂2018年权益前土地储备约5538万平方米，货值超9000亿元，其中，重点深耕之一的粤港澳大湾区，土储货值达2000亿元。这个土储量，即使短暂停止拿地，为足够满足未来3~4年的开发需求。2018年的业绩发布会上，新任总裁许世坛表示，2019年世茂有3500亿元可售项目资源，保守按照60%去化率计算，预计可实现销售签约2100亿元。这个销售额可即便进入一线地产公司行列。

最新披露的截至 2019 年 7 月的信息显示，1~7月的累计合约销售总额约为人民币 1,203.7亿元，本集团的累计合约销售总面积为 6,689,844 平方米，较去年同期分别上升42%及28%，有望完成全年制定的销售目标。

根据易居中国研究的数据，2019年上半年中国房地产企业新增货值排名中，世茂相当的进取，今年新增的土地货值甚至超过了恒大、保利与华润这些大鳄，排在第6位，为后面再次提升备足了弹药。

快速发展的同时，世茂在财务方面的表现也非常的稳健，甚至偏保守，这点在众多高负债高杠杆发展的地产公司中实在难能可贵。公司净负债率连续七年低于60%，在上市房企中处于非常靠前的位置，大力发展的同时也不忘风险；截至2018年底，账面现金495.8亿元，同比上升50.2%，未动用银行及金融机构等融资额度约400亿元，现金流充沛。现金完全覆盖短债，现金短债比1.58，长短债比2.48；财务数据相当的优秀。

除了较低的负债之外，公司的融资成本在大型地产公司中也处于领先水平，体现了极好的信用，2018全年融资成本控制在5.8%。这个水平仅次于华润、中海与保利这些央企与万科等一线地产公司，显著优于融创、华夏幸福、阳光城与新城控股等近年来较为进取的同行公司。

除了土储、负债与融资成本等重要指标外，评价与预测地产公司的盈利能力，一个很重要，又容易被投资者忽视的指标就是平均拿地成本与销售均价，当两者之间的价差拉到足够大时，足可保证公司的毛利率水平与业绩表现；这也是体现房企优劣的一个重要指标。

世茂截止2018年底，平均拿地均价为5386元，而销售均价高达16482元；最新披露的19年1~7月的销售均价每平米进一步攀升至17994元高位，在同行中表现优异。

其实世茂房地产主业除了住宅开发之外，业务还同时包含酒店、商娱和物业管理等多元化的业务，世茂致力于提高投资性物业收入，强化轻资产运营，打造创新商业模式。2018年，集团营业额上升21.4%至人民币855.13亿元。其中，世茂2018全年酒店、商业、物业及其他收入同比上升26.9%，达46.1亿元，其中各酒店总录得收入人民币19.1亿元，EBITDA率30.8%；商业总录得收入人民币10.9亿元，EBITDA率56%，在行业内出类拔萃。

在18年业绩会上世茂反复提及酒店和物业的分拆上市问题。年初接班新任总裁许世坛表示，世茂的酒店和物业大概都会分拆上市，分拆上市对母公司的资产包括价值肯定是一个很大重估。许世坛回应酒店物业拆分事宜称，力争未来三年收入年均增幅达40%以上，并计划在未来三年对酒店、物业进行分拆上市。前几年有些酒店在新建或者维修，所以增速比较慢，有一些商场和办公也在建，但是2019年内商业、酒店、办公都比较成熟。未来收入增速40%以上将适合进行分拆，有比较好的价格，对母公司也是好事。

良好的业绩表现，也使得世茂成为各大研究评级机构的宠儿，纷纷发布看好报告。

野村7月份发表报告，予世茂房地产“买入”的投资评级，并续列行业首选，目标价31.8港元。大和表示，上半年内地楼价增长放缓，维持对行业“中性”评级，呼吁投资者要慎选内房股，该行在行业中首选为世茂房地、华润置地等；

招银国际表示看好内地中型开发商 首选中国海外宏洋、世茂房地产等；交银国际料港楼升势持续至第三季；看好新地、润地及世房；德银表示世房基本面稳健，估值届历史低位属吸引，上调其评级，由“持有”升至“买入”。虽然大行评级不可尽信，但至少没有看空，没有猪队友拉后腿，投资者还是值得欣慰的。

英雄日暮，老兵远去，第一批房地产大佬逐步隐退，世茂也不例外。长江后浪推前浪，“二代”接班大幕正在陆续启幕。年初的1月底，世茂房地产控股有限公司宣布，董事会已委任副主席及执行董事许世坛为公司总裁，由2019年1月30日起生效。于委任生效日起，许世坛将身兼世茂房地产的副主席、总裁及执行董事三职。

作为二代接班人，许世坛可不是绣花枕头，而是又一名能力突出、深孚众望的地产猛将。资料显示，许世坛出生于1977年，毕业于澳洲悉尼科技大学，取得英国格林威治大学的房地产理学硕士学位，及澳洲南澳大学工商管理硕士学位。于2000年3月正式加盟世茂房地产，从最基层的销售刚起，业绩表现突出，步步升迁，20年地产行业打拼经历，一路伴随着世茂的起伏，其实也是一名经验丰富、能力突出的老兵了，这也是为什么可以一人身兼几个重要职位的原因。其一手打造的上海佘山世茂洲际酒店，以“反教科书”式的建筑理念，突破地平线下88米建筑极限，克服64项技术难题，被誉为“世界建筑奇迹”（如下图）。

公司市值方面，伴随着基本面的持续改善，从2016年开始，世茂股价与业绩共振，芝麻开花节节高，如下图。

目前市值约700亿港币，不到1倍账面资产值，预估19年不到6倍市盈率，全年股息收益率（含中期）5个点以上；低估与否相信投资者心中都有一杆秤了。

赚钱的同事，世茂回馈投资者的现金分红也大比例提高，公司每年派两次股息，股息回报率在地产行业里排名靠前；如下图。

以地产行业延后结算的会计制度，连续几年大幅飙升的销售收入及大额的拿地成本与销售的价差都为后面的业绩增长打下了坚实的基础；相信2019年及随后的几年仍然是世茂的收获之年。

三十而立、厚积薄发；投资者们只需静静地等待它开花结果、迎来丰收的喜悦。