PART 1 │ 壹
2006年9月的某天，外婆来家里看望即将启程赴外地读大学的我。看到已经打包整理好的行李，她忽然想起了些什么，问我：“你是去哪里读大学？”
“合肥”。
“合肥在哪里？”她又问。
“在安徽”，我说。
“安徽？那不是很远很远，干嘛浙江不呆，跑到北方去？那地方穷得一塌糊涂，你呆不惯的。”
外婆一生，前半辈子生活在杭州，后半辈子定居在嘉兴。在她们那代浙江人的脑海里，安徽的形象大致就两个字：穷和远。许多地理不太好的人，甚至还会以为安徽在北方，殊不知它其实就在浙江边上。
几天后，我踏上了去合肥的火车。
那时候还没有高铁，从嘉兴到合肥的路线，也走得很妖。起初经上海，走沪宁线，一直达南京。这一段没的说。但过了南京后，火车没有继续西行，而是改为北上，绕道蚌埠后，再南下合肥。
好在火车上结识了几位同去合肥念大学的老乡，彼此说说笑笑，倒也不觉得这11个小时的路程有多漫长。
等到火车进入合肥地界，来到包公故里肥东县，窗外的景象让整节车厢的气氛都凝固了，有两个女生差点没哭出来：“妈呀，这就是安徽省会底下的县城吗？这破烂样，比我们浙江的乡镇还不如！”
那一年，合肥GDP1073亿，而嘉兴则是1343亿，比前者还多270亿。
都说第一印象很重要，而合肥留给我们的这个糟糕的第一印象，导致尽管那时西南政务区翡翠湖旁边还有一两千的房子，但似乎没有一个人想在合肥置业的。大家都盼着早点毕业，然后撒腿走人。
但三十年风水轮流转，那时候的我们，谁都不会想到，有天合肥的房价会窜上2万+、3万+、甚至4万+；更想不到的是，2019年10月15日，在芜湖召开的长三角城市经济协调会第十九次会议上，随着黄山、蚌埠、六安、淮北、宿州、亳州、阜阳等7个城市加入长三角城市经济协调会，整个安徽都被纳入长三角一体化范畴。
外婆，安徽不远啊，现在也是长三角的“自噶宁”了。
PART 2 │ 贰
安徽全员入“长”，有人兴奋，有人不屑，“哼，阜阳六安那种鸟不拉屎的地方，同我们长三角有半毛钱关系？”
这话不能说没有道理，但关键得看你怎么定义长三角？
“三土城市笔记”的老读者应该都知道，我曾在文章中反复强调过，长三角不管它怎么扩容，核心还是最初那15城（上海+江苏沿江8市+浙江环杭州湾6市）。做个比较，这15城之于长三角，就像广佛肇、深莞惠、珠中江这9市之于珠三角。
所不同的是，珠三角都市群因为受到地理环境的限制（平原范围仅局限于珠江口两岸这片狭小的区域），所以珠三角9市作为一个整体概念，自打2008年国务院批复的《珠江三角洲地区改革发展规划纲要（2008-2020年）》提出来后，就一直没有扩容。别说湖南、广西等临近省份了，就连广东省内的粤东西北地区也没有吸纳进来。
但长三角沿江上溯，尽是平原，这也决定了，长三角不可能完全走珠三角那种紧凑型都市群的一体化路径，扩容在所难免。
当然，长三角再怎么扩，核心还是那15城。其他的，别说蚌埠、淮北、宿州这些个皖北中原区的城市，即便是淮安、连云港、温州、衢州这些江浙两省的城市，由于空间距离的原因，也是不可能真正融入长三角的。
在某种意义上，41市的“长三角”，已经不是人们通常所说的“长江三角洲城市群”了，而是泛长三角。
这有点类似于由广东与福建、江西、湖南、广西、海南、四川、贵州、云南以及香港、澳门“9+2”共同组成的泛珠三角。其未来命运想必也和后者差别不大。从2004年开始，泛珠大会几乎每年都要开一次，诸如《泛珠三角区域合作框架协议》等文件也没少签，但因为其范围实在太大了——涵盖面积199.45万平方公里，人口4.46亿，协调难度大得惊人，这么多年“合作”下来，真正的成效也就那样。
泛长三角的未来，恐怕也是这么个情况。
PART 3 │ 叁
既然如此，安徽那些跟长三角八竿子打不着的边缘城市，为啥还要削尖脑袋挤进来？这是因为，跟江浙沪比起来，安徽这个外来户其实才是过去十来年长三角一体化的最大受益者。
“三土城市笔记”之前分析过安徽和江西这两个省，如何从难兄难弟分道扬镳，走上不同的发展轨迹。在我看来，相比江西老表，安徽关键是做对了两件事，一件是埋头做大省会合肥，另一件是全力融入长三角。
曾几何时，安徽也和江西一样，在发展战略上摇摆不定。后者今天想融入珠三角，明天又想接轨长三角；前者则一会儿想延续“优先发展皖北”的旧有方针，一会又希望改弦更张实现皖南率先崛起。直到那位后来担任北京一把手的郭领导一锤定音，提出“东向战略”，确立了融入长三角的发展思路，安徽才总算摸对了经济起飞的法门。
往后的事情，大家都知道了。
但话说回来，即便到今天，安徽本质上还是个中部省份。当然，安徽也有其区位上的特殊性。比如滁州、马鞍山等几个环宁城市，一头扎进“徽京”的怀抱，共建南京都市圈，也是明智的选择。
但是，一来，在安徽省级层面，囿于自身的经济实力，现阶段仍需执行强省会战略，没必要将有限的资源浪费在那些边角料城市上；二来，南京和杭州、成都、武汉等新一线城市一样，还处在资源集聚的阶段，还无法像深圳、上海那样释放过剩资源，实现外溢。
因此短期内，滁州、马鞍山等南京都市圈的配角城市，能从核心城市获取的资源有限。作为投资者，千万别被各种花里胡哨概念迷惑，始终牢记：整个安徽，只有合肥的房产值得投资。
至于说实质性的长三角一体化工作，仍将局限在核心15城的范围内进行，跟安徽关系不大。
果然，在长三角城市经济协调会第十九次会议召开的10天后，也就是10月25日，国务院批复同意《长三角生态绿色一体化发展示范区总体方案》。又过了一周，11月1日，示范区正式揭牌。
PART 4 │ 肆
今年5月，政治局会议审议了《长江三角洲区域一体化发展规划纲要》，并提出“要高水平建设长三角生态绿色一体化发展示范区”。而此番获批的《长三角生态绿色一体化发展示范区总体方案》，则是《长江三角洲区域一体化发展规划纲要》的落地方案。
它意味着，横跨江浙沪，涵盖上海青浦、江苏吴江、浙江嘉善三地，面积接近2300平方公里的长三角生态绿色一体化发展示范区的建设，即将进入快车道。其中，包括金泽、朱家角、黎里、西塘、姚庄5镇，面积660平方公里的示范区先行启动区是核心看点。
毫无疑问，相比安徽那些名义上加入长三角的边缘城市，示范区的一体化工作才是实打实的。
根据《上海证券报》的披露，示范区将创新重点领域一体化发展制度，包括统一规划管理，统筹土地管理，建立要素自由流动制度，创新财税分享机制，协同公共服务政策等。
这些体制机制如果都能理顺，那么未来在示范区范围内，除了高考这一点外，江浙沪户口的含金量差别就不大了，嘉善的朋友也就没必要哭着喊着希望划到上海去了。
毕竟，区划及户口问题的本质，是资源的分配不均。而一体化要着力实现的，恰恰是资源的自由流动，和由此带来的人均占有量的均等化（注意，我说的是人均，而不是总量）。
但对于房产投资者来说，那就要谨慎了。且不说，现在示范区先行启动区基本上都已冻结房产交易或严格限购了，即便将来适度放开后，十年内也是不值得入场的。这一点，在年初首次评论示范区的文章《投资这片长三角“未来之星”，目前还为时尚早》中，三土就曾举张江长三角的例子说明过。
大意就是，现在入场抄底为时过早，容易造成资金站岗，从而拉低年化回报率。
这个观点同样适用于杭州与海宁之间的所谓“杭海一体化”。
PART 5 │ 伍
前两天，有同事在公司群扔了一篇文章，并附带上一个坏笑的表情，和一句“三土之前还说过海宁绝不可能划入杭州，这下打脸了吧”的话。
同事嘲讽的，是我之前写过的一篇《致地图炮：你的家乡永远不可能被划入沪宁杭》，而她扔来的是一则有点标题党的新闻《重磅！海宁“3分之1土地”划入钱塘新区战略规划范围！》。
我仔细看了全文，说的是：10月23日，杭州钱塘新区与海宁市签订全面战略合作协议，同意海宁“杭海新区”纳入钱塘新区战略规划范围。说白了，就是两个新区以后要对接规划、协同发展。这在长三角核心城市间，其实已经不鲜见了。
且不说上面提到的青吴嘉示范区，“统一”的领域明显更多。就一体化的层级来说，杭海这种省内城市间的战略合作，其意义也远不能跟被称为“中国第一个跨省市、一体化发展实践区”的张江长三角科技城相比。
更重要的是，杭海新区纳入钱塘新区战略规划范围这事，跟行政区划调整，海宁划入杭州，完全是两码事。我那位幸灾乐祸的同事，属于典型的审题不清。这种情况放在高考，是要扣分的，难怪她当年没上一本，哈哈哈哈哈。
当然，对于杭海新区的前景，我还是看好的。这一点，在讲述城市的“自然边界”和“行政边界”的相关文章中，三土曾详细地写过。大致意思就是，海宁西部（那时候还没有杭海新区的概念）因为地处杭州二绕以内，是杭州城市事实上的一部分，其发展前景会优于临安、建德这些归属杭州管辖，但其实是一个个独立小城市的区县。
但对于房产投资者来说，选择区域时，既要考虑城市的自然边界，也要考虑城市的行政边界，只有这两个边界重合的区域内，才值得下注。就这一点而言，炒作海宁邻杭概念的人，可以洗洗睡了。
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