中国房地产未来发展的政策基调是“房住不炒”，随着诸如“租售同权”、“房产税”等长效机制的建立与完善，最终运行将是住房双轨制，这被市场成为继1998年以来的二次“房改”。随着双轨制的渐渐运行，住房的金融属性以及其他属性将被陆续剔除，房价也慢慢的回归到合理水平。那么这就意味着房价很难再有快速上涨的可能性。我们都知道房地产是一个高杠杆、资金密集型的行业，开发商加杠杆，居民购房一样加杠杆。
那么在这种情况下，在2015年以后高位接盘的人会爆仓吗？继而会引发中国房地产市场的崩溃吗？
中国房价真正加速上涨是在2015年的“330”政策之后。2015年，在经历了“降准降息”之后，市场资金极其充裕。而在此时，房地产去库存的大政策来了，通过降低首付加杠杆、降息降低购房成本吸引购房者（和投资客）加速入市。在天时地利以及人性的欲望和恐惧的推动下，房价就像脱缰的野马，快速上涨。从一线城市涨到二线城市，从二线城市涨到三四线城市，最后这把涨价的火都烧到了县里镇里去了。这也算是人类历史上的一次“壮举”，国内房地产在价格上涨中完成了去库存的历史使命，而也是在那个时候，更多的老百姓越来越相信房价不会跌了。
图一、2006-2018年北上广深房价 数据来源：choice
从图一可以看出，北上广深的房价基本都是在2015年开始加速上涨的，随后蔓延到武汉、杭州、成都、南京等二线城市，这些城市的上涨又带动了周边的三四线城市房价的上涨。
在房地产去库存的大背景下，中国房地产是“量价齐升”。在这个过程中，我相信在收入未有快速增长的前提下，毋庸置疑的是购房者的负债率肯定是急剧上升。那我们还是用数据说话，2018年居民部门债务占GDP的比重为53.2%，而1998年房改的时候，这个数字是11.68%，在GDP和负债率快速增长的情况下，居民部门的负债总额是呈指数级增加。中国加杠杆有三个阶段，第一个阶段是政府部门加杠杆，第二个阶段是企业部门，第三个阶段就是居民部门。
在房地产去库存的推动下，中国终于完成了居民部门的加杠杆，而这加杠杆是伴随着政府部门和企业部门“去杠杆”的大潮流下完成的。
我们再来看看居民部门负债增长是如何变化的。我们看图二可以明白，居民债务增长最快除了2009和2010年外（4万亿的影响），就是从2015年开始一路上扬的（蓝线的斜率很大）。即便是2018年负债增长有所回落，但是相对于2017年仍是增加了3.84个百分点，这个增幅度在历史上也算是比较大，甚至大于2010年的增加值。
图二、居民部门债务占GDP比重 数据来源：choice
按照租金回报率来计算，中国房地产的资产价格泡沫严重。也许有人又会说，房子被赋予了诸如户籍、教育等附加价值，用租金回报率来计算不符合中国国情。但是从投资的角度来看，每个月产生多少可供还贷的现金流确实真真实实的存在。即便是学位房，它的租金回报也无法覆盖其每月要还的按揭，那么学位房所产生的租赁溢价也并没有大多人想象中的那么大。那么大家炒房真正的核心逻辑还是预期，很多普通购房投资者（除了刚需外够买第二套及以上的人）都会认为他们在未来能够以更高的价格卖给下一个人，至于为什么或者是应该就能以更高的价格卖出去，他们很少去考虑。说到底，目前国内房价其实就是击鼓传花式的价格泡沫，总是认为自己不是最后一个接盘的傻瓜。
那么如此高价高杠杆接盘房子的人会不会爆仓？我觉得可以从两个方面来分析。对于刚需的购房者来说，只要家庭的现金流能够覆盖每个月的按揭就没有什么问题，但据我了解，很多一二线城市的刚需购房者在买房的时候基本上都透支了家庭的积蓄和未来现金流预期。一旦房价下跌剧烈，银行要求提前还款或是追加抵押物，对于他们来说基本上都是无能为力的，是极为危险的。而另一类就是投资客，首先租金肯定是无法覆盖按揭的，那么只能是用其他地方的现金流补贴来还房贷，然后等待合适的时候将房子卖出一并获利。这个逻辑里面最大的漏洞就是为什么就一定能够以更高的价格卖出？一旦房价下跌、不涨或是下跌，他们都有可能现金流断裂无法偿还房贷而爆仓。
因此，目前的中国房地产的处境是极其危险的。理论上说，只要出现一波急跌，就有可能导致爆仓。我们也知道房地产牵连到银行、关系着千家万户，一旦爆仓后果之严重，大家可以脑补一下。基于这样的认知，所以大家都会认为中国房价不会暴跌、房地产不能爆仓。目前来看，只能是通过政策引导，用时间换空间，最终让房价回归理性。
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