中國房地產經歷了20年的大牛市，這兩年出現一些微妙的變化和調整，使得整個行業呈現極其焦慮的情緒，行業的整合大勢慢慢開啟。由於在過去幾十年裡，房價只漲不跌，使得大家的預期總是樂觀的，不僅僅是很多老百姓相信房價“永漲論”，甚至很多開發商一樣有這樣的迷信。一些中小型開發商缺乏對基本面的研究和判斷能力，即便市場發生變化，他們也會按照原有的預期來執行自己的投資行為。房地產這個行業有其很多的特殊性，房地產行業一個最基本的特徵就高槓杆行業，一著不慎滿盤皆輸，一旦市場生變，開發商的現金流就可能出現問題從而導致破產。
有人說中國地產的問題沒人說的清楚，主要原因很多人認為那隻“有形的手”總會出來影響市場，這個原因是很多人認為中國房價不會下跌的主要原因。但我認為，有形的手改變是週期的長短，而改變不了基本市場規律，比如說人口的變化及總體供需情況。
其實一定要總結過去中國房價快速上漲的原因也是說的清楚的，主要是經濟增長、城市化、貨幣政策和信貸政策 幾大因素綜合疊加導致的。經濟增長促進了城市基礎設施快速完善、區域的價值不斷提升、創造了大量的就業、提高了居民的可支配收入。城市化使得大量的農村人口向大中城市集聚，使得城市產生了大量的居住需求，在短時間城市裡的房子是供不應求的，導致房價快速上漲。寬鬆的貨幣政策為市場提供大量的資金，從而也推動了資產價格的上漲，；而擴張的信貸政策，為印發的貨幣流通到開發商和購買者手中提供保障。多重因素的共振導致了中國房價的快速上漲。
但隨著這20年的發展，很多因素都在發展鉅變，不管是房地產市場的發展環境還是自身都發展了一些根本性變化。首先說房地產本身的供需情況，2018年中國的人均居住面積達到了39平方米，已經徹底告別了住房短缺的情況。即便是像北上廣深這樣的人口極其集中的城市，房子也是夠住，人們的居住環境也得到極大的改善。可以說，從房地產市場本身來看，房價也不具有繼續快速上漲的條件了。
其次，我們再來看看過去20年支持房價快速上漲的因素髮生了怎樣的變化——經濟增長上行承壓，今年第三季度GDP增速已經回落至6%，中國如今龐大經濟體，再也難有很大的增速了，意味著增量經濟的時代即將過去，未來進入存量經濟時代，典型特徵是收入水平難以再快速增長，物質生活水平趨於穩定。城市化發展也逐漸進入後期了，這個階段城市化更注重是質量而不是數量。貨幣政策趨於穩健，信貸政策趨於謹慎（而且國家有意阻止資金流入房地產市場）。因此，
這些因素基本上都發生了根本性的變化，支撐房價快速上漲的動因基本上也都消失了。基於以上分析，我認為未來10年內，中國的房價會逐漸迴歸合理水平。那麼什麼是合理水平？關於這個合理水平，我認為有點可以闡述一下：一是房價難以再快速上漲，一二線城市會起起伏伏，整體來看會微漲；三線及以下城市，未來房價可能會面臨這下跌。二是什麼是合理水平？談一個資產的價格合理水平，首先要弄清楚這項資產最終收益來源，房子的最終收益來源是租金。而現在很多資產價格上漲都是人們主觀預期，是擊鼓傳花式的上漲，沒人接盤，現在這價格就完蛋了。
如果說房子最終收益來源是租金的話，那麼租金回報率就是衡量其價格合理水平的標準。租金回報率多少才算是合理水平，我認為最底線的要求就是無風險利率（10年國債的收益率3.317%），房地產屬於風險資產，符合邏輯的話還需要加上風險溢價，再加上1-2%的風險溢價，所以合理的租金回報率大概在4-5%之間。目前國內一二線城市的住宅租金回報率在1-2%這個水平，與合理水平差距比較遠，從這個角度來看，
目前國內房價存在很大的泡沫。但這個合理水平也不能短時間就回歸的，短時間迴歸要不就是租金暴漲，要不就是房價暴跌，這兩個居民相信都不是大家願意見到的。未來的走勢大致會是這樣：租金按照目前市場水平繼續上漲，房價微漲甚至下跌，在未來的10年內迴歸到合理水平。
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