中国房地产经历了20年的大牛市，这两年出现一些微妙的变化和调整，使得整个行业呈现极其焦虑的情绪，行业的整合大势慢慢开启。由于在过去几十年里，房价只涨不跌，使得大家的预期总是乐观的，不仅仅是很多老百姓相信房价“永涨论”，甚至很多开发商一样有这样的迷信。一些中小型开发商缺乏对基本面的研究和判断能力，即便市场发生变化，他们也会按照原有的预期来执行自己的投资行为。房地产这个行业有其很多的特殊性，房地产行业一个最基本的特征就高杠杆行业，一着不慎满盘皆输，一旦市场生变，开发商的现金流就可能出现问题从而导致破产。
有人说中国地产的问题没人说的清楚，主要原因很多人认为那只“有形的手”总会出来影响市场，这个原因是很多人认为中国房价不会下跌的主要原因。但我认为，有形的手改变是周期的长短，而改变不了基本市场规律，比如说人口的变化及总体供需情况。
其实一定要总结过去中国房价快速上涨的原因也是说的清楚的，主要是经济增长、城市化、货币政策和信贷政策 几大因素综合叠加导致的。经济增长促进了城市基础设施快速完善、区域的价值不断提升、创造了大量的就业、提高了居民的可支配收入。城市化使得大量的农村人口向大中城市集聚，使得城市产生了大量的居住需求，在短时间城市里的房子是供不应求的，导致房价快速上涨。宽松的货币政策为市场提供大量的资金，从而也推动了资产价格的上涨，；而扩张的信贷政策，为印发的货币流通到开发商和购买者手中提供保障。多重因素的共振导致了中国房价的快速上涨。
但随着这20年的发展，很多因素都在发展巨变，不管是房地产市场的发展环境还是自身都发展了一些根本性变化。首先说房地产本身的供需情况，2018年中国的人均居住面积达到了39平方米，已经彻底告别了住房短缺的情况。即便是像北上广深这样的人口极其集中的城市，房子也是够住，人们的居住环境也得到极大的改善。可以说，从房地产市场本身来看，房价也不具有继续快速上涨的条件了。
其次，我们再来看看过去20年支持房价快速上涨的因素发生了怎样的变化——经济增长上行承压，今年第三季度GDP增速已经回落至6%，中国如今庞大经济体，再也难有很大的增速了，意味着增量经济的时代即将过去，未来进入存量经济时代，典型特征是收入水平难以再快速增长，物质生活水平趋于稳定。城市化发展也逐渐进入后期了，这个阶段城市化更注重是质量而不是数量。货币政策趋于稳健，信贷政策趋于谨慎（而且国家有意阻止资金流入房地产市场）。因此，
这些因素基本上都发生了根本性的变化，支撑房价快速上涨的动因基本上也都消失了。基于以上分析，我认为未来10年内，中国的房价会逐渐回归合理水平。那么什么是合理水平？关于这个合理水平，我认为有点可以阐述一下：一是房价难以再快速上涨，一二线城市会起起伏伏，整体来看会微涨；三线及以下城市，未来房价可能会面临这下跌。二是什么是合理水平？谈一个资产的价格合理水平，首先要弄清楚这项资产最终收益来源，房子的最终收益来源是租金。而现在很多资产价格上涨都是人们主观预期，是击鼓传花式的上涨，没人接盘，现在这价格就完蛋了。
如果说房子最终收益来源是租金的话，那么租金回报率就是衡量其价格合理水平的标准。租金回报率多少才算是合理水平，我认为最底线的要求就是无风险利率（10年国债的收益率3.317%），房地产属于风险资产，符合逻辑的话还需要加上风险溢价，再加上1-2%的风险溢价，所以合理的租金回报率大概在4-5%之间。目前国内一二线城市的住宅租金回报率在1-2%这个水平，与合理水平差距比较远，从这个角度来看，
目前国内房价存在很大的泡沫。但这个合理水平也不能短时间就回归的，短时间回归要不就是租金暴涨，要不就是房价暴跌，这两个居民相信都不是大家愿意见到的。未来的走势大致会是这样：租金按照目前市场水平继续上涨，房价微涨甚至下跌，在未来的10年内回归到合理水平。
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