普遍的上升時代已經結束。
房地產市場進入下半年。無論是一線和二線城市，還是三線和四線城市；無論是早期的城市還是不斷髮展的城市，它將面臨根本的改組。
誰能承受基本面的考驗？未來哪些城市風險最高？
01
三四線城市
在過去的兩年中，歌手的三四線似乎已經成為一種趨勢。
但是，中國的天南市是如此之大。即使它們是三線和四線城市，在地理位置，資源end賦和經濟發展方面也存在差異。
珠海和惠州都是三四線。嘉興和南通也是第三和第四線。燕郊甚至不算三，四行。鐵嶺，駐馬店和內江也是第三和第四條線。這三行或四行是否相同？
因此，與第一，第二，第三和第四條線的簡單兩點方法相比，區分大都市區和城市群更為合理。
換句話說，不依靠三個城市的三，四線城市需要謹慎：不靠近省會城市，不靠近大都市區，不靠近大城市群。
眾所周知，中國未來的城市化戰略已經非常明確。核心是“以中心城市引領城市群”，而“中心城市與城市群”已成為空間結構的主要形式。
換句話說，中心城市，大都市區和城市群的地位正在提高。只要它們在這些地區的輻射範圍內，即使在三線和四線城市，未來的前景將是可觀的。
可以說，如果全國的省會城市和中心城市在第一示範區的城市輻射範圍內，那麼這些三，四線城市的價值並不弱於一些較弱的第二城市的價值。大陸的二線省份。
02
過度依賴城市的住房變化
在過去的幾年中，棚屋改革和棚屋貨幣改革極大地改變了中國的房地產市場。
棚屋改革僅僅是新舊建築物的拆除，棚屋的貨幣化是中央銀行發行用於定向放水的基礎貨幣。正是在棚屋改革和棚屋貨幣化的支持下，三四線城市將實現這一出乎意料的進步。
但是，棚屋改革總會有一天結束，棚屋的動能會逐漸耗盡。那些過於依賴棚屋改革的城市將面臨一輪根本性的改組。
首先，棚屋的規模已大大減少，從去年的580萬套減少到今年的285萬套。根據住房和城鄉建設部的官方網站，2019年1月至7月，全國已啟動約207萬套工作，佔年度目標任務的71.6％。
這不僅意味著棚屋的變化已經急劇下降，而且意味著下半年還剩不多。根據完成2020年棚屋改革的任務，離棚屋的正式關閉不遠。
其次，棚子貨幣化的支撐勢頭正在減弱。棚屋貨幣化的最大支持是央行的PSL貸款，該貸款已連續五個月“零支付”。
中央銀行於9月初宣佈，2019年8月，中國人民銀行未向國家開發銀行，中國進出口銀行和中國農業發展銀行發行抵押補充貸款。請注意，此處的抵押貸款補充貸款PSL是貨幣改革的資金來源。實際上，自4月以來，棚屋改革貸款一直處於“零交付”狀態；換句話說，PSL連續第五個月為零。
PSL的連續釋放為零，因此棚屋改革的另一項支持是棚屋改革的特殊債務是否有所擴大？
其實沒有。在本月的全國大會上，由於需要穩定增長，強調了“加快發行特殊債券並促進有效投資以支持短期內需增長”。
但是，該政策立即被一個巨大的補丁所修補：不應將其用於土地儲備和房地產相關區域，債務互換以及可以完全商業化的工業項目。
可以說，棚屋改革的力量和棚屋的貨幣化擴張已經基本不復存在。
然後，在過去的兩三年中，過度依賴棚屋的城市或經歷大規模下蹲甚至減少了70％以上的省份，都需要特別注意棚屋的影響。退潮後棚變。
03
過度槓桿的城市
槓桿就是債務。槓桿率過高，這自然意味著現金收入不足以支持債務擴張。
關於房地產市場的槓桿水平，它主要是基於總債務/居民GDP的比率。在國際舞臺上，這一比例超過65％，這將影響金融穩定。
在全國範圍內，2019年上半年，住宅部門的槓桿率繼續上升，從2018年底的53.2％上升到2019年第二季度的55.3％，創歷史新高。
這個數字，儘管距65％風險閥仍有一定距離。但在2008年，居民的槓桿比率僅為18％。
在過去的10多年中，它從18％增長到55.3％，增長了兩倍，增長率遠遠超過了發達國家。
就城市而言，大多數一線和二線城市的槓桿率超過了55％的平均值，有些城市甚至超過了100％。
這是主要代表城市居民部門的槓桿比率：
房地產市場槓桿率最高的十大城市是：
杭州（103.2％），廈門（96.3％），溫州（91.1％），海口（83.8％），深圳（82.3％），珠海（75.6％），廣州（73.4％），南京（71.3％），上海（ 68.2％），合肥（66％）。
仍與居民的債務總額和GDP進行比較。如果將貸款/存款總額用於比較，那麼某些城市的槓桿率是無法想象的。
這是主要城市的資本槓桿率（總貸款/總存款）：
不難發現有8個城市的槓桿比率（貸款/存款）超過100％：
廈門（172.2％），深圳（144.4％），杭州（136.7％），合肥（127.4％），南京（128.6％），珠海（124.3％），蘇州（107.5％），廣州（101.9％）總體而言，主要有六個槓桿率和資本槓桿率高的城市：廈門，杭州，深圳，珠海，合肥和南京。
顯然，如果城市的經濟增長強勁，收入持續增長且外部資金繼續流動，那麼高槓杆率就不是問題。
如果基本面沒有預期的那麼好，那麼問題就出來了。
04
一個外國投資者太多的城市
城市的房地產市場是否強勁取決於是否需要足夠的支持。
如果沒有一個只需要支持的本地城市，房地產市場可能會急劇上升，而且很容易下跌。
在寬鬆時期它傾向於急劇上升，而在調整時期它容易急劇下降。有可能進行投機，但沒有抵抗風險的能力。這是房地產市場過度依賴外國投資的普遍現象。
哪些城市對外國投資者的依賴程度最高？
一個是旅遊城市。旅遊城市最擅長推測宜居，居住和稀缺的海景價值。但是，真正的風景稀缺的城市並不多。人氣與三亞一樣大，還有其他大型旅遊城市。
更不用說全省限購政策對這種突然政策的影響，即使沒有樓市調控，過度炒作的旅遊城市也將價值回升，山東乳山海景房的經驗已經說明了這一點。點。在《房價跌回十年前，這類城市要當心！》中對此進行了詳細討論。
第二個是沒有購買限制的區域。可以說，購買限制相當於對城市價值的篩選浪潮。一個城市將限制購買的原因必然是房價將變動。相反，從來沒有采取限制購買政策的城市，對所有投資者開放的城市，房地產市場的動能已經耗盡，未來將存在一定的風險。
第三是海外投資，特別是在東南亞地區。以“金邊就是下一個深圳”為宣傳頭，實際上，這些地區都在打鼓和鮮花。這似乎是一項海外投資，實際上是中國人的房地產遊戲。
因此，仍然是一句話，蒙上眼睛買房子的時代已經過去了，每個人都必須自己拿錢。
-結束-
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