摘要："商業+地產"方興未艾
隨著我國城鎮化進程的加快，一線城市以及一些熱點二線市場的房地產市場進入存量時代。
樓市調控的持續和長效機制的逐步完善，房地產行業馬太效應愈加明顯。
其中商業地產的變化更是跌宕起伏：從百貨商場時代，到開發商全國跑馬圈地建商場、搞商圈，再到聚焦運營，3.0時代的商業地產必將經歷一段風雲爭霸的激情歲月。
迭代大潮中，誰又會勝出呢？
1、存量時代，頭部玩家的主場
去年底，中國指數研究院發佈的《2018中國商業地產市場年報》顯示：
2018年1-11月，我國商業地產開發投資額18489億元，同比下降10.2%；商業地產的開發投資額佔整體房地產的比重繼續下降，由2017年1-11月的20.5%下降3.7個百分點至16.8%。
新開工方面，2018年1-11月商業地產新開工面積23525萬平方米，同比下降2.4%；商業營業用房新開工面積占房地產新開工面積9.5%，2015年以來該佔比持續下降。
與此同時，2018年全國開業購物中心數量創新高，總量超530個。
據統計，2019年全國擬開業購物中心項目約982個，商業總體量約8622萬平方米，再創新高。體量比2018年度擬開業量增200餘萬平方米。
從宏觀上說，商業地產顯然已進入存量時代。
然而相比片面的悲觀，我們要看到，商業地產未來的市場潛力依然巨大。
商業地產說到底是提供辦公、消費的空間和場景，它與我們的收入和社會消費品零售水平息息相關。
據國家統計局公佈，2019年前三季度，全國居民人均可支配收入22882元，比上年同期名義增長8.8%，扣除價格因素，實際增長6.1%。其中，城鎮居民人均可支配收入31939元，增長（以下如無特別說明，均為同比名義增長）7.9%，扣除價格因素，實際增長5.4%。
和GDP增速比，居民收入的增長還是更加顯著。
同時，消費方面也表現出平穩的勢頭。前三季度，全國居民人均消費支出15464元，比上年同期名義增長8.3%；扣除價格因素，實際增長5.7%。
加之超2億新中產的消費升級，商業地產自然成為地產大佬們爭奪的市場。
我們都知道，存量時代的殘酷在於，馬太效應更加顯現其威力。加之商業地產需要長時間的持有和運營，小玩家撐不到黎明來臨前往往就只能繳槍投降，這裡註定將是頭部玩家們的主場。
從近年商業地產的發展格局看，確實如此，並越來越明顯。比如富力、龍湖、萬達等頭部房企，就表現出較強的商業運營和擴張、複製能力。
那麼，支撐富力等在商業地產賽道上取得領先的秘訣是什麼？
2、從大開發到大布局
從數據上看，萬達、富力地產、新城控股、華潤置地、中糧集團、龍湖集團、萬科等，從新開業購物中心數量到運營，各家都是使出了十八般武藝。
商業地產，跑馬圈地的時代已經過去，做好佈局，自持優質物業，良好運營才能重塑護城河。
在商業領域深耕十來年後，2018年富力集團加碼佈局，成立富力商業，整體管理運營旗下自持商業物業，以"新人"姿態再戰商業地產，它能否突圍？
從富力集團的家底來看，無疑是底氣十足的。
10月31日晚，富力地產第三季度財務報告發布。
據財報披露：前三季度，富力地產實現協議銷售金額925.6億元，協議銷售面積達853.44萬平方米，較去年同期分別上升6%和29%；
營業收入505.24億元，同比增12%；淨利潤、歸母淨利潤也有所增長，分別為47.51億、45.37億元；其資產總額4153.10億元，同比增長約13.43%。
綜合毛利率近40%，整體保持優秀的盈利能力。這個毛利水平，放到全球都是非常不錯的。
儘管面臨全球性資金面收緊，富力的資金鍊安全也在繼續加固。
截止9月底，富力貨幣資金304.22億元，流動資產3125.82億，流動性較為充裕；另一方面，債務結構繼續有所優化：短期借款約為132.57億元，較2018年末下降約3.86%。
在地產主業優秀的業績和雄厚資金支持下，富力各方面的佈局能力穩步提升。
富力是一家老牌地產商，1994年在廣州起步，發家於舊城改造。目前，富力城市更新板塊簽約合作城市已超過60個，規劃總建築面積超6000萬平米。按貨值算，一二線城市佔比95%，大灣區佔比70%。坐擁主場便利，搭上國家戰略發展的順風車。
可謂天時地利人和。
不僅如此，富力早已走向全國。國內，除了華南，在華北、華東、西北、西南均有大量的佈局。如今，富力在國內外140個城市和地區，擁有項目超420個。體量不可謂不驚人。
地產大開發同時，持續穩定的現金流和優質佈局，也支持了富力在商業地產方面的卓越表現。富力早已表現出非一般的雄心，其擁有酒店和商業資產市值超800億元。
具體來說，擁有132家酒店，其中90家已完工在運營中；在北京、廣州等十餘座城市擁有含超甲級、甲級等寫字樓物業；在營商場10個（位於北京、廣州、天津、太原、成都、重慶、無錫等地），在建及規劃中商業項目近20個。
這個實力，意味著富力已經提前拿到了商業地產存量時代，頭部爭霸戰的入場券。富力取得今天商業成績的秘密，就是有前瞻性的大開發、大布局。
3、敢吃進，還能精於運營
富力在這場突圍戰中，採取了"膽大心細"的策略。
除了在一線城市、省會城市及部分潛在城市核心佈局寫字樓，通過選取優質地段獲得未來增長的長足空間，還大膽吃進。
最為眾人津津樂道的莫過於，2017年，富力與萬達的"世紀大交易"。富力以200億元從前首富手中買下七十餘家酒店，喜提"全球最大豪華酒店業主"。
富力從此成為全球酒店業頂級玩家。
進擊的富力並不滿足於此，酒店之外，富力也開始進行商業地產的精細化運營。富力商業近來主推的"富力廣場"系列和"富力星光"系列就是其典型表現。
《2019第三季度中國商業地產指數報告》指出，第三季度，我國商業地產指數升至128.3點，同比增長8.6%，環比增長2.0%；商業地產指數持續回升，各項二級指標均同比走強。
殘忍的是，並非所有的商業地產都出現了回暖，反而是加劇分化。
一些多年營業的老牌商場，儘管處於核心地段，也不得不關門大吉。純購物中心操盤時代的沒落勢不可擋。
當電商們都在積極佈局線下新零售的時候，商業地產的發展邏輯和模式也在發生根本性的轉變。
除了商業模式的轉變，消費者的轉變也是重要原因之一。
到今年，最年輕的90後已20歲，80後、90後乃至00後們成為商業地產的消費主力。他們的消費觀念從過去老一輩的注重性價比轉為重視體驗，追求便捷、娛樂、社交及情感的需求。
依然按照老的思維模式運營商業地產，要麼停擺，要麼就只能割肉賣項目。
相比傳統商業，富力商業近來主推的"富力廣場"系列和"富力星光"系列產品，則融入了藝術、文化、娛樂、差異化等元素。
"富力廣場"系列主抓核心地段、核心商業區，面向周邊商務及家庭的中高端消費群體，滿足其體驗式消費及對精品商圈的需求。服務和體驗成為其打磨的主要方面。
相比做大做全和同質化競爭，"新生"富力更加註重差異化。
例如，天津富力廣場，背靠其發展了十餘年的富力城，因附近有多家重點學校及幼兒園，著重開發兒童教育+體驗，打造一站式兒童成長基地。
重慶的富力坊，位於人流量密集的觀音橋商圈，這裡各層次商業綜合體林立，富力另闢蹊徑，打造了該區域內的首家醫美健康商業中心，脫穎而出。
"富力星光"系列則主推社區型綜合體。從發達國家的發展經歷來看，這個領域未來的潛力巨大。
80後、90後消費者們更加"宅"，日常生活除了公司和家兩點一線，去商圈的頻率相對較低，但家附近的社區型商業綜合體如果能夠滿足其快捷、舒適、有體驗感的消費需求，無疑將成為他們的新寵。
這也能很好地盤活了存量商業。如此潛力無限的社區型商業綜合體，當然並非富力一家在積極佈局。國內很多巨頭，和富力一樣，都在積極佈局。
擁有雄厚基礎和良好佈局的富力，未來能否在這場商業地產的大戰中繼續勝出，我們也將拭目以待。
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