本文是关于“房产继承”系列中的第三篇。

上一篇我们谈到，确认房产份额有三大要素，并详细讲解了判断份额的公式：

获取时间+获取方式+登记方式+[自行约定]。

今天我们将这个公式拆解，看看在“婚前购房”这个具体情境中，应该如何分析。

获取时间：婚前。

获取方式：购买。

登记方式：一方名下；双方名下（“共同共有”或“按份共有”）。

【1】好事将近，可买了房子应该登记在谁名下最合适？

三年前的秋天，暗恋同事婷婷许久的小李，终于鼓起勇气向心中的“女神”告白。幸运的事，婷婷接受了小李的告白，两人终于从工作伙伴间的“革命情谊”升级为甜蜜的恋人关系。接下来的两年，两人的生活如同浸在蜜糖里，感情快速升温，一眨眼就到筹备婚事的阶段。

这期间，婷婷多次委婉表示，希望婚后双方能有套属于自己的房子。小李也觉得为了保障今后的生活品质，同时也为了表达自己的诚意，小李咬咬牙决定买下离公司不远的一套住宅。小李不但全额付清了首付款100万，而且房产证就只登记了婷婷一人的名字。婷婷也很感动，表示剩下的房款两人一起还。

本来是件皆大欢喜的好事，没想到，小两口在装修房子的过程中，时常因为大小事情争执不断，逐渐对感情心生厌倦，心想还没开始一起过日子就这么多争吵，结婚后还不定怎么样。最后俩人还没领证，就因为“性格不合”而分手。

谁知，本来寄托爱意和期待的房子，成了竟两人最后的绊脚石。

这房子应该怎么分？婷婷认为，房产既然登记在自己名下，就应该视作小李送给她的。“送出去的东西怎么还能让人还回来呢”？而小李认为房子是在婷婷名下，但当时首付款和大部分的贷款都是由他主要承担的，全给她肯定是不合理的。就这样，昔日的恋人反目对簿公堂，实在让人唏嘘。

【2】「三大原则」教你判断婚前买房的份额。

依据法律，小李和婷婷的房子究竟应该如何分割呢？对于情侣买房的份额分割问题，遵循以下几个原则就很好判断了。本文将通过通俗易懂的语言，通过讲解判断原则，告诉大家如果分辨不同情况下的产权归属问题。

原则一：如果就登记在一个人名下，那么房子登记在谁名下，就是谁个人的。

先说一种产权最清晰的情况，就是将房产登记在出资人名下。假如，小李当时把房子登记在自己名下，那么毫无疑问，房产就属于小李的婚前个人财产，无论碰到什么情况都不可能被分走。

上面这个事情中，小李“情”字当头，把房子登记在婷婷名下了，那就可以看作是赠送给婷婷了，所以婷婷说对了一半，就是“送给别人的东西，是不可能要回去的”。只要婷婷不放弃房子产权，小李是无法争取到房子的。

除非：

第一，如果小李和婷婷签署了赠与协议，并且在协议中约定了以结婚为目的的“赠与”，或者确认房产性质为“婚房”。小李的“赠房”行为就可以理解为“有条件的赠与”，是在两人结婚的前提下才送房子的。也就是说，如果没结婚的话，

小李是可以收回房子的，俩人没领证就分手，婷婷必须归还房子。但是，如果他俩是领证之后再离婚的话，那么赠与条件已经达成，房子就是她个人的，不需要归还了。

第二，如果小李和婷婷签了“借条”，就相当于购房款是婷婷向小李借的。如果产生争议，那么房子属于婷婷个人的，但需要全额归还购房款，房产所有权和债务是分开的，不是一回事儿。

【建议】：这种“赠送式”的登记方式，实施前一定要慎重评估风险，提前约定关键事项，明确赠送条件。比如双方可以签订《赠与协议》，并在协议中明确双方的出资额、贷款支付方式、出资目的（例如，标注“购买xx婚房”，“为结婚做准备”等说明）、房屋的详细信息和产权人信息。这对实际出资人风险很高。

有的人总调侃“谈钱伤感情”，但是往往导致纠纷的原因在于“谈感情伤钱”。因此事先把“钱”的事情说明白，事后就不会因为“钱”伤感情。

原则二：如果房子登记在双方名下，房子怎么分就得看登记的共有状态。

先解释一下什么叫“房屋的共有状态”。如果一套房子登记在多人名下，就必须标明房产的共有状态，分为“按份共有”和“共同共有”两种，可以在房本的“共有情况”栏中找到。

（1）按份共有：表明房子的产权归多人所有，并且会在房本上标明每个人的份额。

（2）共同共有：是基于特定关系而形成的共有状态。比如夫妻、合伙人、家人、或者“准夫妻”共同买房，都可以标明“共有共有”。这种状态下，产权人数量和他们各自的份额，并没有明确的对应关系。如果要分割房产，则以协商结果优先，没有反对意见就按平分处理；协商不了的，就只能打官司决定，法院也会依据每个人出钱的情况、未来对房子的需求程度等方面进行判决。

所以，根据房产证上登记的“共有情况”，就可以决定房产中各自占有的份额和分割方式了，原有的购买方式只是在打官司时候，作为判决的辅助证据。

（1）如果房本登记的是“按份共有”，那就按照房本标示的份额进行分割。

（2）如果房本登记的是“共同共有”，那么优先协商解决，协商不成的，法院根据出资情况、房屋的使用情况进行判决。如果双方均没有重大过失，那么产权归属方必须给另一方相应的经济补偿。

【建议】：如果情侣买房打算登记双方的名字，建议采取“按份共有”登记方式，事先明确个人份额，避免“共同共有”的登记方式。

不要想着“先拿一本糊涂账糊弄过去”，最后就会发现糊涂账越算越不明白，也无法保障两个人的利益。

原则三：还贷款并不会改变房子的产权情况。如果不是你的房子，最多只能补你钱。

有人可能会想，如果不是我的房子，但我帮忙还了贷款，我能有房子的份额吗？对这样的问题，只能遗憾地回答你“不可以”。房产的份额并不会因为帮忙还房贷而改变，但是根据婚姻法，

如果夫妻离婚或分手，还贷款的款项及其相对应财产增值部分，由产权人对另一方进行补偿。

【建议】：一方婚前买房，婚后双方共同还贷的情况，从产权归属角度来说，确实“帮别人还房贷”是不太划算的方式，但很多时候，既然情侣或夫妻双方想要合伙过日子的，金钱方面就不用过于计较。

一般情况下，如果房子的贷款还没还清，变更产权人很麻烦，很多银行作为抵押权人，是不允许更换贷款人的。所以如果分手或离婚时，房贷还没还清就想变更产权人，就必须先还清房贷，再进行分割。

【3】结语

这里我无意对婚前房子登记谁的名字孰好孰坏发表任何意见，只是从客观性角度，对房产的份额归属做一个说明和提示。

爱情诚可贵，但对个人财产的保护意识永远不能少。故事的结尾，婷婷和小李最终通过协商达成一致，虽然小李买房前并没有明确表示是以结婚为“条件”的赠与，但婷婷最终还是决定放弃房子的产权，房子最终归小李所有；小李也补偿了婷婷共同还贷部分的钱数。但这事倒是给小李好好上了一课：平时多掌握点法律知识，才能保护好自己的个人财产。

本系列上一篇文章：《 》，文章我们提到过：房产的份额可以通过“获取时间+获取方式+登记方式+[自行约定]”的公式进行判断。这篇文章，我们通过“婚前购房”这个场景展开，通过「三大原则」判断不同情况下，男女各方的房产份额。

下一篇我们将围绕另一个场景：“婚后购房”介绍如何判断房产份额。

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