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房產證是老人的名字，想過戶到孩子名下，怎樣辦最划算最簡單？

為了解決這個問題，我們需從房屋產權過戶需具備的條件、房產權利人、過戶方式、每種過戶方式的稅法計算等維度去分析，因為，它與辦理房產過戶是否便捷和划算有直接關係，最後，根據該家庭的實際情況，從房產交易的手續辦理和稅費支出方面給予簡要說明。

房屋產權過戶需具備的條件

房屋產權

房屋產權可以分為完全產權和有限產權。

完全產權，指的是房屋所有權和出讓的國有建設用地使用權，像商品房就屬於完全產權的房產。完全產權的房子，可以直接過戶。

有限產權，指的是具有房屋所有權，但土地是劃拔的建設用地使用權。像房改房、經濟適用住房就屬於有限產權的房產。

有限產權的房屋在過戶前，需根據當地的政策規定，補繳土地出讓金後才能上市交易。

查封和抵押情況

另外，房子如果被抵押等存在他項物權的情況，也需償還了銀行的債權後，才能過戶。

受到司法限制的房產，無法交易。

房產只有具備了能夠交易的條件，才能一步一步往下走交易的每個流程。

房屋權利人情況

房屋權利人情況，指的是房產證上寫了幾個人的名字。

具體來說，有這樣幾種情況：

如果房產證上寫的是二位老人的名字，且他們都健在，可以辦理過戶手續；

如果房產證上寫的是一個人名字，房屋為夫妻婚姻存續期間獲得，對房屋的產權沒有特別約定，但配偶去世了；這種情況下，老人和子女均為第一順位繼承人，可以由老人繼承其配偶名下50%房產份額，其他子女放棄繼承，這樣，老人才具備獨立處分房產的權利。

房產過戶方式

過戶方式有三種，分別是：繼承、贈與和交易

從題主的問題分析，我揣測，應該是爺爺奶奶將名下房產過戶給孫子。如果是這樣，法定繼承和贈與均無法達到老人內心真實的意思表示。

原因是：如果老人百年以後，孫子不屬於第一順位繼承人，無法直接繼承，除非老人留下遺囑，且該遺囑在法律上真實、有效。

房產贈與不能隔代贈與，所以也不行；

因此，過戶的方式只能有二種，一是老人通過公證遺囑的方式指定由孫子繼承其名下的房產；二是老人將名下的房產通過交易的方式過戶給自己的孫子；

稅法規定的每種過戶方式下的稅費計算

房產過戶所需繳納的稅費，與房屋權利人持有房屋時間的長短、擁有房屋的套數、房屋是否為普通商品住房有關。稅費涉及到個人所得稅、增值稅和契稅。

房產繼承稅費的計算

如果老人通過公證遺囑的方式，指定由孫子繼承其名下的房產，根據稅法規定，不需繳納稅費。

房產交易稅費的計算

假定：老人名下的房產建築面積為90—140平方米之間，持有時間超過5年且為唯一生活來源的住房，那麼，採取房產交易的方式，孫子只需按照市場成交價格或評估價格的1%—1.5%繳納契稅。

假如老人名下的房產為有限產權，比如已按成本價購買的房改房，先補繳土地出讓金後再交易。補繳土地出讓金的金額以當地出臺的土地基準地價為依據，可通過相關文件查看不同土地等級所對應的土地基準地價。

以我所在的城市為例子，比如說：老人名下的房改房建築面積為110平方，土地分攤面積為10平方，一類地段土地基準地價為4600元/平方米,需補繳的土地出讓金為4600元。

結語

綜上，如果老人將名下房產通過公證遺囑的方式指定由孫子來繼承，這種方式最經濟，不需繳納稅費；但是，手續比較繁瑣；

如果採取房產交易的方式，且滿足上述條件，只需按政策規定繳納1%—1.5%的契稅，其他稅費可按政策規定予以減免，只是需要一定的費用，但手續較簡單。

如果孫子未年滿18週歲，在辦理交易手續時，需由孫子的法定監護人（父母）來辦理。

江南的文蘊世界

從今年開始，房管部門和公證機關接連推出便民新政，那麼，如今把房產過戶給子女，究竟選擇哪種方式更省錢?哪種方式又更方便?下面簡要分析一下。

一、房產過戶給子女的方式有三種：

1.以買賣的方式按照交易的程序去辦理過戶。

2.以繼承的方式辦理過戶，但這種情況需要發生在父母一方死亡的情況下，不是很常用。

3.以贈與的方式辦理過戶，先辦理贈與公證，然後辦理房屋評估作價和房屋鑑定，最後辦理過戶。

二、2018新法規定，一般在這四種情況下，是可以免去個稅的。

第一就是滿5年並且是唯一的房屋，在我國的法律上是可以免交個人稅。

第二就是繼承了，不管是遵守遺囑繼承，還是法定繼承，都不會交個人稅。

第三就是再離婚的時候，夫妻財產進行分配，法院判定房屋所有權屬於哪一方的話，這種情況也是免去個稅的。

第四個就是無償贈與直系親屬了，當然兩個條件都必須要滿足。

三、買賣，贈與與繼承哪個最划算？

以一套面積為90平方米，市值300萬的普通住房為例。

1.贈與房產的，無論如何都要繳納契稅，首套房且面積在90平方米以內的收取1%，首套房面積90平方米以上、144平方米以內的收取1.5%，不是首次購房、非普通住宅、144平方以上的均收取3%。如此計算，贈與房產的方式所需費用合計近6.7萬元。

2.父母把房產賣給子女的方式過戶，需要支付的是50元登記費、3萬元契稅、1萬元評估費、540元交易費等，總計4萬餘元。

3.繼承是最經濟快捷的途徑，因為我國還沒有開徵遺產稅，辦理繼承過戶只需繳納公證費，其他稅費全免。可見，如今最划算的房產過戶方式應當是繼承。由於繼承的方式在父母一方去世的情況下才可以實現，所以很多父母都暫時不考慮這種方式。當然，父母可以考慮寫下遺囑把房產留給孩子。

四、房屋怎樣過戶給子女更省錢?

1.五年以內的房產，贈與過戶更省錢：根據國家房策，父母把房產贈與子女是免徵營業稅和個人所得稅的，只繳納占房屋總價2%的公證費和1.5%的契稅即可。

2.五年以上房產，買賣過戶更省錢：根據國家政策，如房產購買已超過五年，則免徵營業稅和個人所得稅，只需交納契稅，比贈與過戶少繳納一個公證的費用。

所以，選擇哪種方式過戶還需要視房屋的具體情況而定。

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要看具體情況：1.正常交易過戶 交契稅。目前看著錢都點，房產再次買賣沒有其他費用。比如你現在是在江蘇 直系之間過戶 契稅可以打8折。2.老人去世後繼承 這個涉及的比較多。繼承有法定繼承和指定繼承（遺囑繼承 公證繼承）。法定繼承房子平均分為給夫或妻 ， 子女。這種到時候要協商好， 有人放棄才能辦成。通過公證處做繼承公證 ，再換新的房產證。但是再次交易要交差額的20%個稅。有種情況不要交這筆稅 ，繼承人名下只有這套繼承的房子。遺囑繼承和公證繼承比較方便 繼承提供材料，就能換新的房產證。

中年生活記錄

贈送跟繼承一樣的都不花什麼錢，

但是繼承需要其他繼承人放棄才可以

贈送就不用了，可以直接去當地主管部門辦理手續

行走房產江湖數十年

老人的名字是老人的權力，誰讓你動

壞念頭動老人的房子，想佔為己有，

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贈與和繼承現在費用低，但是等再賣了費用很高，直接過戶現在費用會高點。

關鍵字: 划算 房產證 名下