当限价红利消逝，一二手倒挂的利差，始终如“海市蜃楼”一般可望而不可及，武汉楼市进入“后神盘”时代。

纯粹以低价，一二手倒挂形成“神盘”，从躺赢到躺输，只隔一个春秋；

死抱城市和政策的大腿，终将被政策一脚踢飞，原来能当“夜壶”也是一种幸福；

翻看最近的市场表现，KFS对客户的姿态正从葛优躺到面对面，楼市稳如止水、不起涟漪。

“神盘”的门槛，正在悄悄提高——能够穿越市场环境变化，持续天量供应的状态下，还能继续神的项目，历经市场洗礼，最终沉淀下来的神盘内核，终于回归“产品力”。

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旭辉华宇江悦府，一直是大白沙洲板块“神盘”本尊。

地处青菱新城板块南郊路与丽水路交汇处，总占地面积约21万平米，总建筑面积约89万平米；整个项目的容积率为3.0，绿化率30%，由31栋高层与超高层住宅以及约2万平米商业组成。

今年以来，这项目累计实现去化大概2000套。在任何年份，这样的成交数据，都是武汉楼市TOP3般的存在。但江悦府，显然比一般的神盘，表现更加“生猛”。

其一，在“后神盘”时代，限价红利正在消逝，很多流量盘已经在靠不断缩减供应量，维持相对好看的去化率，但江悦府却依然保持最高强度的推盘节奏。

从1个月开1次到4个月开5次的惊人地步，时下临近年底，他又要一口气推出5栋楼，总共688套房源。

其二，在武汉楼市“无盘不渠道”时代，江悦府全部靠“纯天然卖房”，在杀红眼的大白沙洲板块，为数不多不上分销的项目。

那么问题来了，江悦府硬刚行情/竞品的底气，何在？

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武汉楼市进入“后神盘时代”，去化率下降只是最表面化的呈现，很多楼盘面临的深层问题是蓄客不足。

而蓄客不足的原因，是一大波纯粹拼抢“限价红利”的投机客消失，当下还能活跃在售楼部的客户，更多是实实在在的刚需+改善性客户。

能够真正打动他们的东西很纯粹——区域发展潜力+实打实产品力。

穿越市场周期还能沉淀下来的神盘，无非能从这两个层面，高度匹配真实市场需求——板块红利+产品力。

江悦府所在的青菱新城，大武汉楼市房价洼地之一。在哥眼里，她和谌家矶一样，是武汉主城区（三环线附近）边界线之上，最后两个“收口地带”。

这两个地方，也让武汉“费尽心思”。

谌家矶作为武汉人类未来发展计划承载地，预期那是相当之宏伟。关于青菱新城呢，落在纸面上的规划，也相当了得——武汉“南大门”。

比如在严谨的ZF文件中，哥找到这样一句话——

『大武汉·南大门』的规划正式启动，大白沙洲内的青菱张家湾板块将打造成世界级滨水产业新城，充分发挥环周边高校资源优势，将该区域建设成重大科技成果产业和战略性产业承载平台。

牛逼牛逼？震不震撼？相不相信？

你相不相信不重要，我们不要落入俗套，从政府各种高大上的规划中，寻找所谓买房的决策点，哥带你换个思路看青菱新城。

整个白沙洲板块，二手房价值比较高的区域，是万科金色城市，成交价可以接近2万。当年卖新房阶段，在武汉楼市鬼哭狼嚎的2011~2015年周期，金色城市也一直是“神盘”般的存在。

为什么他这么“神”？

白沙洲这个地界儿，坏就坏在，各个开发商都太贼。个个都想让别人做配套，自己躺卖，从来不问自己为白沙洲做过什么，只想着白沙洲能给自己什么？

能给什么？什么都给不了，于是只能卖性价比。但上一轮疯狂行情中，价值观被扭曲，吃“限价红利”成为楼市最大的政治正确，各个盘反而鸡犬升天。

但在市场正常状态下，白沙洲这样的板块，“金色城市系”开发思路才是正道。一个超过百万方体量的项目，不可能单纯吃城市红利、地段价值、性价比，他必须担当改变区域属性的使命。至少，让自己的业主拥有全体系生活配套。

无论是改变区域属性，兑现板块红利，还是构建全体系生活配套，考验的是开发商的城市运营力。只有TOP10级别的开发商，才能匹配这种能力。

江悦府的开发模式在整个青菱新城板块，是最接近“大盘手法”的项目。

江悦府自己的体量就接近90万方，而青菱新城，是旭辉重仓的板块，三个项目加在一起，总规模达到140万方。

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这样的规模决定，单凭自家项目，旭辉就必须构建起“南滨江生活区”全套体系，否则现有的板块城市属性，根本无法支撑百万方大盘的流量。

也就是说，无论ZF关于青菱新城的各种设想能否兑现，啥时候兑现，旭辉自己，都必须兑现“改变板块”的担当。

江悦府自带2万方的商业，6000方的mini mall以及18万方的公园，对于区项目及周边构建了一个全体系生活配套；对于正处于长江主轴景观带上的江悦府，也将首先构建区域最新的城市界面的重任。

而90万方的体量，更重要的意义就是提升区域的人居水平，导入人口，改变区域的人口势能。

江悦府联手旭辉另外两个项目形成的业态的互补，形成完善的生活圈，将提升整个区域的价值。

随着四环线的建成，大型物流车，将逐渐被外迁到四环线通勤，青菱新城区域的空间，将彻底退还给城市通勤和城市都会生活功能。

轨道交通5号线即将落定通车，最迟2022年左右，武金堤路、白沙洲大道、珞狮南路等三条纵向连接三环线道路的通车，改变过去只有丽水路连通白沙洲大道的交通肠梗阻，青菱新城板块作为武汉南部城市门户的功能地位，才会真实呈现。

届时，白沙洲大市场的腾退更新，旭辉南滨江全区的落地，整个青菱新城的城市属性才真正渐入佳境。

产业和居住、生活功能的聚集，让长江主轴生活区轮廓凸显，才是青菱板块加速释放城市红利的时间点。

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所以旭辉，不止在青菱新城盖房子、卖房子，他的体量规模决定，他必须有运营城市的体系，才能承载100万方+的流量。也唯有改变城市界面，才能让江悦府的价值点，被外界认同和发现。

所谓“神盘”的底色，正在于此。

曾经白沙洲以性价比主导全板块鸡犬升天，但在市场环境变化之后，“神盘”的基因并不相同。

因为限价红利的褪去，白沙洲楼盘重回“性价比”比拼，这个没问题，无论三环内还是青菱新城，绝对距离都非常安全。

与武昌市中心20公里的距离，是城市通勤的合理范畴。

武昌核心区单价3.5万，雄楚大道南湖沿线2.5万，青山也已超过2万，唯独大白沙洲板块，还保留着武昌对刚需购房者，最后的善意。

于是很多楼盘潜意识中，这么便宜你买就完了，要啥自行车？

这不止是推广逻辑，也是他们产品打造的逻辑。但问题是，无论是刚需还是非刚需，没有任何一个人，希望自己的家是“廉价”的。

而在产品打造上，江悦府同样用力过猛。

旭辉华宇江悦府的持续热销则是购房者看中了项目的整体优势，园林、配套、户型，同样让居住品质有更有保障。

在景观上，项目把武汉大学“装进”了小区里；

一轴双环一带五点，18万方city park，分别设计了香樟环道、樱花步道，特别是中轴两旁的樱花步道，将武汉的网红樱花带入小区内，未来再也不用去拥挤的武大观赏樱花，每年初春三月，都能在家门口看一场樱花落雨的直播。

小区内还有海棠、朴树、玉兰、香泡、香樟等四季花卉，四季景色各不相同，赏花赏月，赏秋香。

全龄化人居系统，让60、80、90，还是00后，都能找到自己的圈子。

0-3岁婴幼儿启蒙区，学步道、游戏道、摇摇马、爬爬台、趣味廊，幼儿玩的开心、宝妈们也能分享心得；

4-8岁快乐成长区，滑滑梯、攀爬杆，一起做游戏享受童趣时光；9-15岁青少年运动区，在家培养篮球、羽毛球的兴趣爱好、强壮身体；16-30岁青年运动区，篮球场、羽毛球场、网球场、约1000米的环形跑道，都是闲暇之余的娱乐场地；

长者空间，专为长辈设计了老人健身场所，是老人们打发闲散时间的好地方。

对于猫奴、狗奴更是福音；园林内专门设计了供宠物游玩的宠物乐园，以及植物科普乐园和社区架空层。

项目的智能化也有质感、有温度，除了边界报警、视频监控、车牌识别，还有人脸识别、梯控系统、电梯刷卡、天使之眼、一键报警、红外幕帘等安全系统，无视角保护业主的居家安全。

人车分流设计保证地面景观完整性，更保障了业主的人身安全。此外，项目还填补了区域精品商业的空白。

2万平米的社区商业设计了约6000平米的mini mall 体验式购物平台，健身房、养生会馆、教育培训等业态服务业主的居家需求。

具体到产品，最受关注的95平米户型作为一个“上车级”的产品，核心打动力不是只有价格，而是最集中的体现了项目的品质。

不仅做到了三开间朝南，还有四房改善性大户型才有的双开间大面宽阳台；这些都是践行“客户为中心”开发价值观的生动特写。

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无论行情如何变化，城市运营能力+产品力，永远是穿越周期的法宝。

这或许并不能像快周转模式那样，让开发商赚得更多，但却能让开发商穿越周期和行情，持续释放市场影响力。

性价比再高，也只是你买房那一瞬间的“爽”，拉长到居住的20年周期，你真正需要的，依然是高效便捷的城市配套、连接成网的交通体系、维护全居住周期的产品力支撑。

以上，才是武汉后神盘时代，撕开“限价红利”之后，江悦府露出的“产品”内核。

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旭辉华宇江悦府近期热推信息

五栋楼清盘进入倒计时，95-135平米户型悉数登场，均价14050元/平米。

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