當限價紅利消逝，一二手倒掛的利差，始終如“海市蜃樓”一般可望而不可及，武漢樓市進入“後神盤”時代。

純粹以低價，一二手倒掛形成“神盤”，從躺贏到躺輸，只隔一個春秋；

死抱城市和政策的大腿，終將被政策一腳踢飛，原來能當“夜壺”也是一種幸福；

翻看最近的市場表現，KFS對客戶的姿態正從葛優躺到面對面，樓市穩如止水、不起漣漪。

“神盤”的門檻，正在悄悄提高——能夠穿越市場環境變化，持續天量供應的狀態下，還能繼續神的項目，歷經市場洗禮，最終沉澱下來的神盤內核，終於迴歸“產品力”。

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旭輝華宇江悅府，一直是大白沙洲板塊“神盤”本尊。

地處青菱新城板塊南郊路與麗水路交匯處，總佔地面積約21萬平米，總建築面積約89萬平米；整個項目的容積率為3.0，綠化率30%，由31棟高層與超高層住宅以及約2萬平米商業組成。

今年以來，這項目累計實現去化大概2000套。在任何年份，這樣的成交數據，都是武漢樓市TOP3般的存在。但江悅府，顯然比一般的神盤，表現更加“生猛”。

其一，在“後神盤”時代，限價紅利正在消逝，很多流量盤已經在靠不斷縮減供應量，維持相對好看的去化率，但江悅府卻依然保持最高強度的推盤節奏。

從1個月開1次到4個月開5次的驚人地步，時下臨近年底，他又要一口氣推出5棟樓，總共688套房源。

其二，在武漢樓市“無盤不渠道”時代，江悅府全部靠“純天然賣房”，在殺紅眼的大白沙洲板塊，為數不多不上分銷的項目。

那麼問題來了，江悅府硬剛行情/競品的底氣，何在？

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武漢樓市進入“後神盤時代”，去化率下降只是最表面化的呈現，很多樓盤面臨的深層問題是蓄客不足。

而蓄客不足的原因，是一大波純粹拼搶“限價紅利”的投機客消失，當下還能活躍在售樓部的客戶，更多是實實在在的剛需+改善性客戶。

能夠真正打動他們的東西很純粹——區域發展潛力+實打實產品力。

穿越市場週期還能沉澱下來的神盤，無非能從這兩個層面，高度匹配真實市場需求——板塊紅利+產品力。

江悅府所在的青菱新城，大武漢樓市房價窪地之一。在哥眼裡，她和諶家磯一樣，是武漢主城區（三環線附近）邊界線之上，最後兩個“收口地帶”。

這兩個地方，也讓武漢“費盡心思”。

諶家磯作為武漢人類未來發展計劃承載地，預期那是相當之宏偉。關於青菱新城呢，落在紙面上的規劃，也相當了得——武漢“南大門”。

比如在嚴謹的ZF文件中，哥找到這樣一句話——

『大武漢·南大門』的規劃正式啟動，大白沙洲內的青菱張家灣板塊將打造成世界級濱水產業新城，充分發揮環周邊高校資源優勢，將該區域建設成重大科技成果產業和戰略性產業承載平臺。

牛逼牛逼？震不震撼？相不相信？

你相不相信不重要，我們不要落入俗套，從政府各種高大上的規劃中，尋找所謂買房的決策點，哥帶你換個思路看青菱新城。

整個白沙洲板塊，二手房價值比較高的區域，是萬科金色城市，成交價可以接近2萬。當年賣新房階段，在武漢樓市鬼哭狼嚎的2011~2015年週期，金色城市也一直是“神盤”般的存在。

為什麼他這麼“神”？

白沙洲這個地界兒，壞就壞在，各個開發商都太賊。個個都想讓別人做配套，自己躺賣，從來不問自己為白沙洲做過什麼，只想著白沙洲能給自己什麼？

能給什麼？什麼都給不了，於是只能賣性價比。但上一輪瘋狂行情中，價值觀被扭曲，吃“限價紅利”成為樓市最大的政治正確，各個盤反而雞犬升天。

但在市場正常狀態下，白沙洲這樣的板塊，“金色城市系”開發思路才是正道。一個超過百萬方體量的項目，不可能單純吃城市紅利、地段價值、性價比，他必須擔當改變區域屬性的使命。至少，讓自己的業主擁有全體系生活配套。

無論是改變區域屬性，兌現板塊紅利，還是構建全體系生活配套，考驗的是開發商的城市運營力。只有TOP10級別的開發商，才能匹配這種能力。

江悅府的開發模式在整個青菱新城板塊，是最接近“大盤手法”的項目。

江悅府自己的體量就接近90萬方，而青菱新城，是旭輝重倉的板塊，三個項目加在一起，總規模達到140萬方。

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這樣的規模決定，單憑自家項目，旭輝就必須構建起“南濱江生活區”全套體系，否則現有的板塊城市屬性，根本無法支撐百萬方大盤的流量。

也就是說，無論ZF關於青菱新城的各種設想能否兌現，啥時候兌現，旭輝自己，都必須兌現“改變板塊”的擔當。

江悅府自帶2萬方的商業，6000方的mini mall以及18萬方的公園，對於區項目及周邊構建了一個全體系生活配套；對於正處於長江主軸景觀帶上的江悅府，也將首先構建區域最新的城市界面的重任。

而90萬方的體量，更重要的意義就是提升區域的人居水平，導入人口，改變區域的人口勢能。

江悅府聯手旭輝另外兩個項目形成的業態的互補，形成完善的生活圈，將提升整個區域的價值。

隨著四環線的建成，大型物流車，將逐漸被外遷到四環線通勤，青菱新城區域的空間，將徹底退還給城市通勤和城市都會生活功能。

軌道交通5號線即將落定通車，最遲2022年左右，武金堤路、白沙洲大道、珞獅南路等三條縱向連接三環線道路的通車，改變過去只有麗水路連通白沙洲大道的交通腸梗阻，青菱新城板塊作為武漢南部城市門戶的功能地位，才會真實呈現。

屆時，白沙洲大市場的騰退更新，旭輝南濱江全區的落地，整個青菱新城的城市屬性才真正漸入佳境。

產業和居住、生活功能的聚集，讓長江主軸生活區輪廓凸顯，才是青菱板塊加速釋放城市紅利的時間點。

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所以旭輝，不止在青菱新城蓋房子、賣房子，他的體量規模決定，他必須有運營城市的體系，才能承載100萬方+的流量。也唯有改變城市界面，才能讓江悅府的價值點，被外界認同和發現。

所謂“神盤”的底色，正在於此。

曾經白沙洲以性價比主導全板塊雞犬升天，但在市場環境變化之後，“神盤”的基因並不相同。

因為限價紅利的褪去，白沙洲樓盤重回“性價比”比拼，這個沒問題，無論三環內還是青菱新城，絕對距離都非常安全。

與武昌市中心20公里的距離，是城市通勤的合理範疇。

武昌核心區單價3.5萬，雄楚大道南湖沿線2.5萬，青山也已超過2萬，唯獨大白沙洲板塊，還保留著武昌對剛需購房者，最後的善意。

於是很多樓盤潛意識中，這麼便宜你買就完了，要啥自行車？

這不止是推廣邏輯，也是他們產品打造的邏輯。但問題是，無論是剛需還是非剛需，沒有任何一個人，希望自己的家是“廉價”的。

而在產品打造上，江悅府同樣用力過猛。

旭輝華宇江悅府的持續熱銷則是購房者看中了項目的整體優勢，園林、配套、戶型，同樣讓居住品質有更有保障。

在景觀上，項目把武漢大學“裝進”了小區裡；

一軸雙環一帶五點，18萬方city park，分別設計了香樟環道、櫻花步道，特別是中軸兩旁的櫻花步道，將武漢的網紅櫻花帶入小區內，未來再也不用去擁擠的武大觀賞櫻花，每年初春三月，都能在家門口看一場櫻花落雨的直播。

小區內還有海棠、朴樹、玉蘭、香泡、香樟等四季花卉，四季景色各不相同，賞花賞月，賞秋香。

全齡化人居系統，讓60、80、90，還是00後，都能找到自己的圈子。

0-3歲嬰幼兒啟蒙區，學步道、遊戲道、搖搖馬、爬爬臺、趣味廊，幼兒玩的開心、寶媽們也能分享心得；

4-8歲快樂成長區，滑滑梯、攀爬杆，一起做遊戲享受童趣時光；9-15歲青少年運動區，在家培養籃球、羽毛球的興趣愛好、強壯身體；16-30歲青年運動區，籃球場、羽毛球場、網球場、約1000米的環形跑道，都是閒暇之餘的娛樂場地；

長者空間，專為長輩設計了老人健身場所，是老人們打發閒散時間的好地方。

對於貓奴、狗奴更是福音；園林內專門設計了供寵物遊玩的寵物樂園，以及植物科普樂園和社區架空層。

項目的智能化也有質感、有溫度，除了邊界報警、視頻監控、車牌識別，還有人臉識別、梯控系統、電梯刷卡、天使之眼、一鍵報警、紅外幕簾等安全系統，無視角保護業主的居家安全。

人車分流設計保證地面景觀完整性，更保障了業主的人身安全。此外，項目還填補了區域精品商業的空白。

2萬平米的社區商業設計了約6000平米的mini mall 體驗式購物平臺，健身房、養生會館、教育培訓等業態服務業主的居家需求。

具體到產品，最受關注的95平米戶型作為一個“上車級”的產品，核心打動力不是隻有價格，而是最集中的體現了項目的品質。

不僅做到了三開間朝南，還有四房改善性大戶型才有的雙開間大面寬陽臺；這些都是踐行“客戶為中心”開發價值觀的生動特寫。

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無論行情如何變化，城市運營能力+產品力，永遠是穿越週期的法寶。

這或許並不能像快週轉模式那樣，讓開發商賺得更多，但卻能讓開發商穿越週期和行情，持續釋放市場影響力。

性價比再高，也只是你買房那一瞬間的“爽”，拉長到居住的20年週期，你真正需要的，依然是高效便捷的城市配套、連接成網的交通體系、維護全居住週期的產品力支撐。

以上，才是武漢後神盤時代，撕開“限價紅利”之後，江悅府露出的“產品”內核。

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