導讀

昨天下午（11月2日），《解碼深圳，預見2020——示範區核心資產配置十大策略》高峰論壇在粵海城 悅·藝術館成功舉辦。

活動現場熱鬧非常，粉絲熱情高漲。大咖同臺分享，乾貨滿滿。到了自由提問環節，粉絲們踴躍提問，大咖們積極回答互動……

嘉賓和粉絲互動不斷

以下是當天演講的核心內容

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NO.1｜壹

週期是投資最大的奧秘

關於2020年深圳樓市的十大事實

事實1、決定樓市、房地產最核心的是供求關係。

為什麼深圳房價一直在漲？因為供需嚴重不平衡，需求太大，供應太少。明年也是如此，明年羅湖、福田、南山沒有房子賣。要珍惜每一個新盤，過了這個村就沒有這個店了，不要想著後面有更好更便宜的。

事實2、深圳房價的泡沫越來越小了。深圳城市地位在上升，尤其是示範區之後，教育、醫療、文化、商業各種各樣的設施，包括外事機構都會落戶深圳，這是一個大的方向。買房宜早不宜遲，如果你賣了房想等房價下跌再買回來，空倉的風險很大。

事實3、深圳買房不是和深圳競爭，而是跟全國人競爭。全國資金湧入是事實，今年深圳的小公寓比大家想象的賣得好。總體來說外地來的買家，現在開始明顯在提升。

事實4、現在買房不要炒概念，要講居住價值。人的時間、生命是很有價值的。全深圳任何一個區域都能找到自己的概念，當我們被概念充斥時怎麼選擇？會選擇最基本的居住需求價值。

事實5、辯證看地段論。李嘉誠說地段地段還是地段，大家把地段論神話了。我認為要辯證地看，福田、羅湖的紅嶺路，東西兩路差距那麼大嗎？沒那麼大，關鍵在於你的品質。

華潤城會漲的原因是因為商業綜合體及其品質，粵海城商業的體量也有11.5萬㎡，相當於12萬㎡的商業，跟海岸城差不多，是一個很厲害的綜合體，潛力很好。

事實6、以後關內任何一個新盤都是豪宅，以後最低的都是千萬千尺。一千尺是香港的單位，香港是按套內算，套內90平放在深圳的建築面積大概是120，深圳未來原關內120平米就是豪宅，至少1000萬以上。120平乘以8萬塊錢就是960萬。深圳關內的住宅以後基本要賣8萬以上。

事實7、股市和樓市的選擇。我炒股十幾年，總體是盈利的，但肯定還是樓市賺得多。投資是相通的，而週期就是投資最大的奧秘。不過相對於股市，總體來講，樓市還是更穩健。樓市抓住現實和未來的居住價值，基本上應該都能賺錢。

事實8、房價的格局。未來深圳的房價是什麼格局，我們參照北京、上海最核心區域來看，我們叫一環的話應該是CBD-香蜜湖-華僑城-超總-深圳灣-蛇口-前海灣，以濱河大道、濱海大道附近為中軸的區域是最核心的區域。未來深圳會從羅湖、筍崗等環東湖或者環深圳水庫這一片核心區域向北拓展。

事實9、剛需去哪裡？剛需是看你的需求。我一般建議，如果你是第一套房還是要選擇南山、羅湖等原關內區域。這些區域的特點是近、方便，各種社會資源、配套都很方便。

第一套房一定要滿足基礎的自住需求。而總體來說，未來五年是深圳地鐵大通車、大建設的五年，一定會非常切實地提升城市價值，說白了就是很多地方的房價還會漲。

事實10、深圳樓市政策不會放鬆，因為深圳是嚴重的供不應求，但是限價會變相寬鬆。你還想像去年8.5萬買華潤城是不可能的的，那是歷史創造送大禮的機會，以後新房的紅利會越來越少，讓你覺得買也不是，不買也不是，這就是以後限價的政策。基本上供不應求的局面改變不了，這是大方向。

NO.2｜貳

今年深圳贏了太多紅包

房地產市場在全國來說都很熱

資深資產評論家、樓兔子創辦人——樓兔子

深圳房地產市場在我的理解裡一直屬於相對來說很熱的區域，尤其今年一整年。原因很簡單，今年深圳贏了太多的紅包。

一開年銀行給我們放水，直接導致全國資金在買。3月28日粵港澳大灣區一出來，全國人都在買，所有人都知道這個位置太好了。

接下來進入6月28日，我們進行了史詩級的土地拍賣，這吸引了全國資金瘋狂湧入，導致我們的新房市場、二手房市場全部上漲。10月份先行示範區來了，又導致一波。

深圳城市價值得到了大家的認可，全國資金的認可，所以全年房地產市場是上行的、是熱的。

NO.3｜叄

深圳冷熱區域會隨著時間而變化

冷門片區的熱盤要重點關注

資深地產媒體人、曲線買房創辦人——曲廣寧

冷熱是概念的變化，今天我們來講冷熱能否判斷，我覺得第一個原則是以剛需、自住的需求判斷冷熱。有些地方冷可能不是真的冷，而是這個片區一段時間沒什麼新盤入市，沒有開發商、媒體等炒作他。

熱門片區的冷盤要注意，如果這個盤在熱門片區還不能把自己帶熱，這個盤一定有重大缺陷。

而冷門片區的熱盤更要重點關注，冷門片區是因為很長時間沒有入市、沒有炒作，如果這個盤熱了是真的熱，這個房子的質量、品質、價值一定充分吸引到人群。

羅湖被坊間認為是冷門片區，不是因為羅湖的居住價值低，而因為很少新盤入市，很少人炒作說羅湖怎麼樣。但實際上這裡城市配套、學校好。如果有新盤入市，大家要關注，這意味著稀缺。

NO.4｜肆

公寓要買“真公寓”

房子“易漲難跌”，投資更安全

提問1：有資格買住宅，是買住宅、買公寓還是買店面？

曲廣寧：第一個先淘汰店面，有房票先買住宅，沒房票買公寓。住宅前面講的很細了，這裡就講下公寓。

公寓我們講的是真公寓，不是假公寓。如何區分真公寓、假公寓，現在市面上有很多產品騙大家說我們是公寓、類公寓產品，都是假的。一是讓你註冊公司才能買的是假公寓。

你買公寓要看房產證上寫得清清楚楚的是真公寓，能通燃氣的是公寓屬性非常強的，寫字樓很難通燃氣的。

提問2：深圳房子整體上漲速度減慢，還有沒有投資房產的必要？

曲廣寧：投資產品很多，房產、股票、信託、債券或者私募產品等等，常見能碰的就是房子和股票。但我覺得股票就算了，我見到股票賺錢的人非常少。

而房子屬性從來沒變——“易漲難跌”，這個屬性前提在，意味著比大部分投資品都有意義。你覺得以後房子慢漲，投資價值不大。但你首先考慮的是安全，房子比大部分產品安全。

NO.5｜伍

時代之作，煥新羅湖

粵海城引領多元舒適生活

粵海城位於太白路與東昌路交匯處西側，總建面約65萬㎡，集約300米地標級寫字樓（水貝片區未來的標杆高樓）、11.5萬㎡體驗式購物中心、精品商務公寓等業態於一體，將打造以珠寶為主題的多元商業綜合體。

項目地理位置十分優越，地處深圳發展源點——羅湖的核心重點，周邊交通、商業、生態等商務休閒資源十分豐富。

交通方面：項目坐擁“3+2+3”交通體系，出行十分便利。

3條地鐵：項目設有地下通道可無縫接駁地鐵5/7號線換乘站太安站、5號線布心站，與地鐵3號線水貝站距離九百餘米。

2條快速路：項目整體南臨城市主幹道布心路，東鄰丹平快速，自駕出行可快速通達全城。

3大口岸：項目約5公里範圍內擁有羅湖、文錦渡、蓮塘（預計2019年底開通），深港產業交流與國際貿易的區位條件優越。

商業、產業方面：項目位於布心-水貝商圏內，商業氛圍十分濃厚，產業配套也十分完善。

深圳的布心-水貝商圏為全國較大的黃金珠寶商圏之一，年產值超千億，規劃為“一帶、雙核、三區、大綠環”整體珠寶產業空間佈局。

粵海城正正位於“雙核”之一，項目規劃打造有一棟300米高的粵海置地大廈，以及一棟180米高的深圳鑽石交易大廈（暫定名），並攜手國家級要素市場——上海鑽石交易所資源，打造延伸服務平臺，主要服務未來區域的鑽石原材料等交易，助力深圳黃金珠寶產業繁榮騰飛。

另外，項目攜粵海集團旗下知名商業運營團隊—天河城集團，以全新體驗理念，傾力打造規劃面積約11.5萬㎡創新型體驗式購物中心，集消費體驗、人文藝術、科技探索於一體，融合產業發展，為片區商業注入全新活力。

自然資源方面：項目緊鄰圍嶺山、遠眺銀湖山、東靠梧桐山，東湖公園、洪湖公園、翠竹公園三大公園環繞，還可觀覽約60平方公里的深圳水庫聚集深圳中心最佳風景線。

而且，項目規劃有城市級屋頂花園，還將通過空中立體步行系統連接項目北側的圍嶺山，結合地面、空中連廊，打造24小時全天候的綠色自然綜合體。

作為深圳坐擁特色工業遺存的綜合體項目，粵海城還通過活化原啤酒廠遺址與藝術事件的釀造，將打造工業遺存公園，成為深圳城市新名片。

據悉，目前粵海城主推兩棟商務公寓，產品建面約69-137㎡，戶型佈局合理，採光通風俱佳。

更重要是：產品通燃氣，帶陽臺，還可坐擁湖山盛景，單價5字頭起，感興趣的朋友可到現場體驗一番！

（聯繫人：地產貳哥 微信：dichanerge）

*想入深圳壹地產房產交流群的朋友請聯繫「深圳壹地產小助手」 微信：qinyihan97