大家都知道，过去如果有人或者单位需要建房子、盖厂房，必须申请使用国有建设用地。如果土地原本是农用地，那么不但要经过征收转为国有，还要依法办理农用地转用审批手续。
这时有些人为了回避审批程序，就想出了一种违法用地的办法——以租代征。也就是不经过法定的征地程序，直接以租地的名义占用农民的承包地，每年给农民一些租赁费。
这样的用地形式不但不合法，而且还会侵犯农民的实际权益。为什么这么说呢？京尚拆迁律师今天就结合一个实例，为大家解读这个问题。
土地出租几十年成了糊涂账，没经过征收补偿程序就变为国有
这个案例曾经被媒体报道过，事情就发生在河北省隆尧县的一个农村。2006年，该村十几户农民在村委会的牵线下，一起把承包的土地租给了一家肥业公司，双方签下了为期30年的“租地协议”，约定每亩地每年收取1000元租金，租金按年支付。
“协议”签订了十年后，问题渐渐浮上了水面。2016年开始，十几户农民再也没收到过肥业公司打来的租地款，奔走之下村民们了解到，这家肥业公司存在严重的资金问题，不但无法按约支付租地款，还因为无力承担巨额债务向法院递交了破产清算申请。
十几户农民紧急启动诉讼程序维权，法院审查后才发现，早在2008年，该公司所用的土地就已经办理了国有土地使用权证；2010年，这宗土地的使用权人更是直接登记成了这家肥业公司。
十几户农民拿了万元的“租地款”，手里的土地直接“蒸发”了。十几户农民表示，这宗土地并没有经过征地程序被征收，他们也没有得到应有的补偿和安置。
根据现已了解的情况来看，这就是我们所说的“以租代征”，属于土地违法行为。没有经过依法征收和农用地转用审批，土地无论如何也不可能直接从集体土地变为国有土地，从农用地变为建设用地。
农民朋友们要警惕以租代征，千万别赔了补偿又失地
《土地管理法》修正后，必须使用“国有建设用地”这一条规定没有了，农村建设用地成为用地市场的“新宠”应当是必然的趋势。这对农民朋友们来说无疑是一件好事，可以帮农民朋友们增收。但是在高兴的同时，农民朋友们也一定要更加警惕类似前文案例中的“以租代征”违法行为的发生。
农民朋友们要注意，如果有人通过合法的流转方式“租”到了咱们的土地，他获得的仅仅是使用权、经营权等权利，土地的所有权不会发生转移，还是归咱们集体经济组织所有。在用地期间，租地的人只能依法按照约定合理利用土地，而不能任意改变土地的权属、性质、用途等。
如果需要将农用地转为建设用地使用，必须依法办理农用地转用审批手续，而且要符合土地利用总规划，由法律规定的职权机关进行审批；如果要将农用地转为国有，就必须经过国家或政府征收，其他的个人或者单位是没有征地的权利的。
维护自己的权利，最终主要还是靠我们自己。为了更好地保护咱们的土地权利，农民朋友们在将土地依法流转出去之后，不能当“甩手掌柜”，要随时关注用地的人有没有违法使用咱们的土地。
如果有农民朋友发现可能侵害自己的土地权利的行为，一定要及时向国土部门举报，制止土地违法行为，维护自己的权利，保护好宝贵的土地。
《土地管理法》修正案正式实施的日期越来越近了，农村土地的利用率和价值也会越来越高。京尚拆迁律师提醒农民朋友们，在未来的日子里，咱们一定要积极参与基层普法活动，用心了解相关的法律规定，并将学到的法律知识应用到实际生活中。
只有这样，在将土地以合法方式流转给其他人使用时，咱们才能更好地保护自己的权利，避免被别有用心的人钻了空子，以“租赁”的名义，不给合理的补偿和安置就拿走咱们的土地。
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