大家都知道，過去如果有人或者單位需要建房子、蓋廠房，必須申請使用國有建設用地。如果土地原本是農用地，那麼不但要經過徵收轉為國有，還要依法辦理農用地轉用審批手續。
這時有些人為了迴避審批程序，就想出了一種違法用地的辦法——以租代徵。也就是不經過法定的徵地程序，直接以租地的名義佔用農民的承包地，每年給農民一些租賃費。
這樣的用地形式不但不合法，而且還會侵犯農民的實際權益。為什麼這麼說呢？京尚拆遷律師今天就結合一個實例，為大家解讀這個問題。
土地出租幾十年成了糊塗賬，沒經過徵收補償程序就變為國有
這個案例曾經被媒體報道過，事情就發生在河北省隆堯縣的一個農村。2006年，該村十幾戶農民在村委會的牽線下，一起把承包的土地租給了一家肥業公司，雙方簽下了為期30年的“租地協議”，約定每畝地每年收取1000元租金，租金按年支付。
“協議”簽訂了十年後，問題漸漸浮上了水面。2016年開始，十幾戶農民再也沒收到過肥業公司打來的租地款，奔走之下村民們瞭解到，這家肥業公司存在嚴重的資金問題，不但無法按約支付租地款，還因為無力承擔鉅額債務向法院遞交了破產清算申請。
十幾戶農民緊急啟動訴訟程序維權，法院審查後才發現，早在2008年，該公司所用的土地就已經辦理了國有土地使用權證；2010年，這宗土地的使用權人更是直接登記成了這家肥業公司。
十幾戶農民拿了萬元的“租地款”，手裡的土地直接“蒸發”了。十幾戶農民表示，這宗土地並沒有經過徵地程序被徵收，他們也沒有得到應有的補償和安置。
根據現已瞭解的情況來看，這就是我們所說的“以租代徵”，屬於土地違法行為。沒有經過依法徵收和農用地轉用審批，土地無論如何也不可能直接從集體土地變為國有土地，從農用地變為建設用地。
農民朋友們要警惕以租代徵，千萬別賠了補償又失地
《土地管理法》修正後，必須使用“國有建設用地”這一條規定沒有了，農村建設用地成為用地市場的“新寵”應當是必然的趨勢。這對農民朋友們來說無疑是一件好事，可以幫農民朋友們增收。但是在高興的同時，農民朋友們也一定要更加警惕類似前文案例中的“以租代徵”違法行為的發生。
農民朋友們要注意，如果有人通過合法的流轉方式“租”到了咱們的土地，他獲得的僅僅是使用權、經營權等權利，土地的所有權不會發生轉移，還是歸咱們集體經濟組織所有。在用地期間，租地的人只能依法按照約定合理利用土地，而不能任意改變土地的權屬、性質、用途等。
如果需要將農用地轉為建設用地使用，必須依法辦理農用地轉用審批手續，而且要符合土地利用總規劃，由法律規定的職權機關進行審批；如果要將農用地轉為國有，就必須經過國家或政府徵收，其他的個人或者單位是沒有徵地的權利的。
維護自己的權利，最終主要還是靠我們自己。為了更好地保護咱們的土地權利，農民朋友們在將土地依法流轉出去之後，不能當“甩手掌櫃”，要隨時關注用地的人有沒有違法使用咱們的土地。
如果有農民朋友發現可能侵害自己的土地權利的行為，一定要及時向國土部門舉報，制止土地違法行為，維護自己的權利，保護好寶貴的土地。
《土地管理法》修正案正式實施的日期越來越近了，農村土地的利用率和價值也會越來越高。京尚拆遷律師提醒農民朋友們，在未來的日子裡，咱們一定要積極參與基層普法活動，用心瞭解相關的法律規定，並將學到的法律知識應用到實際生活中。
只有這樣，在將土地以合法方式流轉給其他人使用時，咱們才能更好地保護自己的權利，避免被別有用心的人鑽了空子，以“租賃”的名義，不給合理的補償和安置就拿走咱們的土地。
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