太平洋證券發佈投資研究報告，評級: 買入。
萬科A(000002)
事件：
公司昨天日披露 2019 年三季報,報告期內， 實現營業收入 845.95 億元，同比增長20.77%;實現歸屬於母公司淨利潤 63.99 億元，同比增長 31.64%;EPS1.631 元，同比增長 28.73%
銷售和營業收入較快增長，結算毛利率略有降低： 1-9 月，本集團累計實現合同銷售面積 3,061.6 萬平方米，合同銷售金額人民幣 4,756.1 億元，同比分別增長 5.5%和 10.2%， 分別佔去年全銷售面積和銷售額的 75.8%和 78.4%。 已售未結合同金額 6362.4 億元，較年初上升 19.9% ，對應均價 1.42 萬元/方，後續結算提供了充足的資源。 第三季度，實現營業收入 845.9 億元，同比增長 20.8%；實現歸屬於上市公司股東的淨利潤人民幣 64.0 億元，同比增長 31.6%。；EPS0.566 元，同比增長 28.58%。 1-9 月，本集團房地產業務的結算毛利率為27.6%，較去年同期下降 0.2 個百分點 ；實現歸屬於上市公司股東的淨利潤人民幣 182.4 億元，同比增長 30.4%；淨利率 11%，下降 0.8 個百分點，歸母淨利率7.56%，上升 0.6 個百分點。
預收款增長迅速， 已售未結合同金額上升： 截至報告期末， 公司預收款 6.96 億元，較 2018 年增長 174.04%， 預收賬款佔銷售收入的 0.8%， 為後續業績的持續快速增長奠定了堅實的基礎。 2019 第三季度，公司實現合同銷售面積 911.5 萬平方米，合同銷售金額人民幣 1,416.1 億元，同比分別增長 5.2%和 11.6%。
拿地依舊活躍,秉承穩健投資策略， 長線佈局一二線城市： 萬科 1-9 月拿地面積2345 萬平方米，佔銷售面積的 76.6%，拿地金額 1381 億元，佔銷售金額的 29%。新增土儲同減 26%：公司 1-9 月新增項目 116 個、新增總建面 2832.1 萬方，權益建面 2042 萬方，權益比例為 72%，環比上半年明顯提升。截止中報，公司總土儲面積 1.534 億平米，同比增長 7.27%。 .第三季度新增 62 個開發項目，總建築面積約 1,479.0 萬平方米， 權益規劃建築面積約 1,155.3 萬平方米； 1-9 月，公司累計新增 116 個開發項目，總建築面積約 2,832.1 萬平方米。新增開發項目 81%（權益投資金融）位於一、二線城市。
加強風險管控，計提存貨跌價準備： 鑑於土地市場降溫，房價回調趨勢，本集團對個別存在風險的項目計提存貨跌價準備。報告期內本集團計提存貨跌價準備人民幣 11.4 億元， 影響歸屬於上市公司股東的淨利潤人民幣 7.8 億元， 截止 2019年半年報， 集團存貨跌價準備餘額達到人民幣 41.4 億元，計提跌價準備的城市包括大連、 烏魯木齊、上海等地。
現金流管理進一步加強，負債結構持續優化： 截至 2019 年 9 月，公司財務、資金狀況穩健，持有貨幣資金 1072.4 億元，實現全額覆蓋短期借款和一年內到期長期負債的總和 590.8 億，覆蓋一年內有息負債 1.82 倍。 1）淨負債率 50.4%： 公司三季報有息負債金額 2306.3 億元，淨負債率 50.4%，比去年同期的 51.2%有所下降，但比中報有所提升； 從債務期限結構來看，公司短期債務佔比 27%， 長期債務佔比 73%，短期佔比佔比下降，債務結構進一步優化。
投資建議：行業集中度提升邏輯不變， 我們認為公司作為行業經營穩健，可結算資源充足，業績鎖定度高。多元化業務穩步發展，淨負債率維持低位，融資結構多元化，其穿越週期、應對政策不確定性能力強。我們預計公司 19-1 年 EPS 分別為 3.65、 4.03 及 4.53 元，目標價 32.35 元，維持“買入”評級。
風險提示： 政策調控超預期，公司銷售不及預期
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