太平洋证券发布投资研究报告，评级: 买入。
万科A(000002)
事件：
公司昨天日披露 2019 年三季报,报告期内， 实现营业收入 845.95 亿元，同比增长20.77%;实现归属于母公司净利润 63.99 亿元，同比增长 31.64%;EPS1.631 元，同比增长 28.73%
销售和营业收入较快增长，结算毛利率略有降低： 1-9 月，本集团累计实现合同销售面积 3,061.6 万平方米，合同销售金额人民币 4,756.1 亿元，同比分别增长 5.5%和 10.2%， 分别占去年全销售面积和销售额的 75.8%和 78.4%。 已售未结合同金额 6362.4 亿元，较年初上升 19.9% ，对应均价 1.42 万元/方，后续结算提供了充足的资源。 第三季度，实现营业收入 845.9 亿元，同比增长 20.8%；实现归属于上市公司股东的净利润人民币 64.0 亿元，同比增长 31.6%。；EPS0.566 元，同比增长 28.58%。 1-9 月，本集团房地产业务的结算毛利率为27.6%，较去年同期下降 0.2 个百分点 ；实现归属于上市公司股东的净利润人民币 182.4 亿元，同比增长 30.4%；净利率 11%，下降 0.8 个百分点，归母净利率7.56%，上升 0.6 个百分点。
预收款增长迅速， 已售未结合同金额上升： 截至报告期末， 公司预收款 6.96 亿元，较 2018 年增长 174.04%， 预收账款占销售收入的 0.8%， 为后续业绩的持续快速增长奠定了坚实的基础。 2019 第三季度，公司实现合同销售面积 911.5 万平方米，合同销售金额人民币 1,416.1 亿元，同比分别增长 5.2%和 11.6%。
拿地依旧活跃,秉承稳健投资策略， 长线布局一二线城市： 万科 1-9 月拿地面积2345 万平方米，占销售面积的 76.6%，拿地金额 1381 亿元，占销售金额的 29%。新增土储同减 26%：公司 1-9 月新增项目 116 个、新增总建面 2832.1 万方，权益建面 2042 万方，权益比例为 72%，环比上半年明显提升。截止中报，公司总土储面积 1.534 亿平米，同比增长 7.27%。 .第三季度新增 62 个开发项目，总建筑面积约 1,479.0 万平方米， 权益规划建筑面积约 1,155.3 万平方米； 1-9 月，公司累计新增 116 个开发项目，总建筑面积约 2,832.1 万平方米。新增开发项目 81%（权益投资金融）位于一、二线城市。
加强风险管控，计提存货跌价准备： 鉴于土地市场降温，房价回调趋势，本集团对个别存在风险的项目计提存货跌价准备。报告期内本集团计提存货跌价准备人民币 11.4 亿元， 影响归属于上市公司股东的净利润人民币 7.8 亿元， 截止 2019年半年报， 集团存货跌价准备余额达到人民币 41.4 亿元，计提跌价准备的城市包括大连、 乌鲁木齐、上海等地。
现金流管理进一步加强，负债结构持续优化： 截至 2019 年 9 月，公司财务、资金状况稳健，持有货币资金 1072.4 亿元，实现全额覆盖短期借款和一年内到期长期负债的总和 590.8 亿，覆盖一年内有息负债 1.82 倍。 1）净负债率 50.4%： 公司三季报有息负债金额 2306.3 亿元，净负债率 50.4%，比去年同期的 51.2%有所下降，但比中报有所提升； 从债务期限结构来看，公司短期债务占比 27%， 长期债务占比 73%，短期占比占比下降，债务结构进一步优化。
投资建议：行业集中度提升逻辑不变， 我们认为公司作为行业经营稳健，可结算资源充足，业绩锁定度高。多元化业务稳步发展，净负债率维持低位，融资结构多元化，其穿越周期、应对政策不确定性能力强。我们预计公司 19-1 年 EPS 分别为 3.65、 4.03 及 4.53 元，目标价 32.35 元，维持“买入”评级。
风险提示： 政策调控超预期，公司销售不及预期
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