抵押土地上有他人房屋，抵押有效嗎？抵押範圍如何確定

【 抵押土地上有他人房屋,抵押有效嗎?抵押範圍如何確定】

最高人民法院公報案例

抵押的土地使用權上存在他人房屋的，構成無權處分

裁判要旨

雖然當事人僅抵押其自有的土地使用權，但根據“地隨房走，房隨地走”的原則，應視為土地使用權與地面建築物所有權一併抵押。如在抵押時地上建築物已屬他人所有，抵押人抵押土地使用權的行為構成無權處分。

案情簡介

一、2003年3月16日，糧油公司與陝西中行簽訂《人民幣借款合同》一份，約定糧油公司向陝西中行借款2560萬元，由中轉冷庫提供抵押擔保。同日，中轉冷庫與陝西中行簽訂《抵押合同》，中轉冷庫以其44．466畝土地使用權為糧油公司提供抵押擔保。中轉冷庫提供的44．466畝國有劃撥土地使用權抵押中，有13．265畝為中轉冷庫的福利區，即職工住宅區，該建築物在不動產登記簿中已經標明。

二、2003年3月28日，西安市國土資源和房屋管理局就中轉冷庫同意繼續用土地及地面建築物進行貸款抵押的致函作了批覆，同意其抵押。

三、2004年6月25日，陝西中行與信達西安辦簽訂《債權轉讓協議》，陝西中行將其對糧油公司享有的2560萬債權及從權利轉讓給了信達西安辦。

四、糧油公司與中轉冷庫未履行還款義務，信達西安辦向陝西高院提起訴訟，請求判令糧油公司還本付息，信達西安辦對中轉冷庫提供的抵押物享有優先受償權。陝西高院判決：糧油公司還本付息，陝西中行與中轉冷庫簽訂《抵押合同》中職工住宅區佔用的13．265畝土地使用權抵押無效，其餘部分有效，信達西安辦對剩餘31．201畝土地使用權享有優先受償權。

五、信達西安辦不服，上訴至最高法院，請求確認抵押全部有效。最高法院二審判決未支持上訴請求。

敗訴原因

本案中信達西安辦的敗訴原因在於其享有抵押權的土地使用權上存在著第三人所有的建築物。

根據《房地產管理法》第三十二條規定：“房地產轉讓、抵押時，房屋的所有權和該房屋佔用範圍內的土地使用權同時轉讓、抵押。”這是我國房地產物權變動中關於“地隨房走，房隨地走”最明確的法律規定。《擔保法》第三十六條、《物權法》第一百八十二條對此也有規定。在通常情況下，為避免權利衝突，地上建築物的所有權人與土地使用權人是一致的，但不排除在某些情況下地上建築物的所有權人與土地使用權人不一致的情形。此時，建築物的所有權人根據《房地產管理法》第三十二條的規定，取得了其佔用土地的法定的土地使用權，即使該土地使用權未登記在建築物所有人名下。本案中，信達西安辦雖然在名義上享有對案涉44．466畝的土地享有抵押權，但實際上中轉冷庫在為債權人陝西中行設定抵押權時，該土地上存在著第三人職工所有的建築物。根據《房地產管理法》第三十二條的規定，建築物的所有權人已經取得了其佔用土地的法定土地使用權。中轉冷庫已非該建築物佔用土地的土地使用權人。故抵押該土地使用權的行為構成無權處分。抵押權人的抵押權在未經權利人追認且不符合善意取得的情況下不能設立。故最高法院根據《合同法》第五十一條的規定，判定抵押合同無效，信達西安辦因此敗訴。

實務經驗總結

編者按：本文摘自“雲亭法律實務書系”，該實務書系是北京雲亭律師事務所唐青林律師、李舒律師和中國法制出版社聯合策劃打造的法律實務書系列，作者全部是北京雲亭律師事務所戰鬥在第一線的專業律師，具有深厚理論功底和豐富實踐經驗。該書系的選題和寫作體例，均以實際發生的案例分析為主，力圖從實踐需要出發，為實踐中經常遇到的疑難複雜法律問題，尋求最直接的解決方案。

前事不忘，後事之師。為避免未來發生類似敗訴，提出如下建議：

1、地隨房走，房隨地走的原則，不僅適用於抵押權，也適用於建設用地使用權。當事人通過約定轉讓或抵押房地中的任何一項，另一項也視為一併轉讓和抵押。受讓人或者抵押權人對未意定抵押的一項成立法定建設用地使用權或者法定抵押權。因此，當事人在接受土地使用權進行抵押時，應當查明地上是否存在第三人所有的地上建築物，防止部分土地使用權已成立為他人所有的法定土地使用權，從而影響擔保物的價值。

2、抵押權人對不動產抵押物的權屬審查，應當有房地一體主義的觀念。具體而言，審查土地使用權作為抵押物時，應同時關注地上建築物的權屬狀況；審查建築物的作為抵押物時，應同時關注佔用土地使用權的權屬狀況。任何一項審查遺漏，都有可能對自身權利產生不利影響。

3、抵押人以不屬於自身所有的抵押物進行擔保時，構成無權處分，抵押權不能有效設立。但根據《買賣合同司法解釋》第三條的規定，無權處分的合同並非無效。故本案中認定抵押合同無效的裁判觀點在新的司法解釋條件下應作相應調整。即無權處分的抵押合同有效，但抵押權人對抵押物的抵押權不能有效設立。

相關法律法規

《合同法》

第五十一條 無處分權的人處分他人財產，經權利人追認或者無處分權的人訂立合同後取得處分權的，該合同有效。

《房地產管理法》

第三十二條　房地產轉讓、抵押時，房屋的所有權和該房屋佔用範圍內的土地使用權同時轉讓、抵押。

《物權法》

第一百八十二條　以建築物抵押的，該建築物佔用範圍內的建設用地使用權一併抵押。以建設用地使用權抵押的，該土地上的建築物一併抵押。抵押人未依照前款規定一併抵押的，未抵押的財產視為一併抵押。

《劃撥土地使用權管理暫行辦法》

第十一條 轉讓、抵押土地使用權，其地上建築物、其他附著物所有權隨之轉讓、抵押；轉讓、抵押地上建築物、其他附著物所有權，其使用範圍內的土地使用權隨之轉讓、抵押。但地上建築物、其他附著物作為動產轉讓的除外。出租土地使用權，其地上建築物、其他附著物使用權隨之出租；出租地上建築物、其他附著物使用權，其使用範圍內的土地使用權隨之出租。

法院判決

以下為最高法院在本院認為部分就此問題發表的意見：

《中華人民共和國城市房地產管理法》第三十一條規定：“房地產轉讓、抵押時，房屋的所有權和該房屋佔用範圍內的土地使用權同時轉讓、抵押”，中華人民共和國建設部1997年10月27日頒佈的《城市房屋權屬登記管理辦法》第六條規定：“房屋權屬登記應當遵循房屋的所有權和該房屋佔用範圍內的土地使用權權利主體一致的原則”，中華人民共和國土地管理局1992年3月8日頒佈的《劃撥土地使用權管理暫行辦法》第十一條規定：“轉讓、抵押土地使用權，其地上建築物、其他附著物所有權隨之轉讓、抵押；轉讓、抵押地上建築物、其他附著物所有權，其使用範圍內的土地使用權隨之轉讓、抵押。但地上建築物、其他附著物作為動產轉讓的除外”。“地隨房走，房隨地走”的權利合一原則是我國房地產權屬的一貫原則。房產轉讓人負有將所售房屋佔用範圍內的土地使用權移轉給受讓人的義務，受讓人享有要求將所購房屋佔用範圍內土地使用權移轉給自己的權利。在土地使用權變更登記完成之前，轉讓人為登記的名義權利人，但受讓人為實質權利人，可以請求將土地使用權變更至自己名下。

陝中營抵字022號《抵押合同》中約定了抵押物名稱為“土地、房產”，中轉冷庫2003年向西安市國土資源和房屋管理局報送的也為《關於同意繼續用土地及地面建築物進行貸款抵押的函》。因此，雖然抵押登記只針對西未國用(2000)字第979號國有土地使用權，但應視為當事人約定土地使用權與地面建築物所有權一併抵押。然而地上建築物中職工住宅樓的所有權已經移轉給購房職工所有，中轉冷庫並無權利處分。根據《中華人民共和國合同法》第五十一條之規定：“無處分權的人處分他人財產，經權利人追認或者無處分權的人訂立合同後取得處分權的，該合同有效”，該抵押合同未經地上建築物所有權人購房職工追認；且西未國用(2000)字第979號土地使用權證書中已經標明該宗土地上存有地上建築物，並標明為中轉冷庫的福利區，地上建築物中職工住宅樓所有權已經登記移轉至購房職工名下，而原債權銀行卻未查明地上建築物實際權屬即接受抵押，也存在過錯，因此抵押合同無效，依據該合同設立的抵押權也相應無效。

案件來源

中國信達資產管理公司西安辦事處與陝西省糧油食品進出口公司西安中轉冷庫、陝西省糧油食品進出口公司借款擔保合同糾紛案[最高人民法院（2007）民二終字第222號，《中華人民共和國最高人民法院公報》2009年第12期（總第158期）] 。