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寸土寸金的深圳，有很多满天飞、不靠谱的项目，做了一段时间房地产投资拓展的人，对这些项目都有所耳闻，松岗保利来项目是其中之一。
曾经不下五个人向本旺推荐过这个项目。
其中一个哥们说，他和这个项目老板非常熟悉，关系很直接。
作为资深地产人，其实本旺之前和保利来的老板文氏兄弟还真有一面之缘。记得大约二十年前，深圳拿出一块位于福永的酒店用地出来拍卖，后来被文氏兄弟获得，当时的拍卖现场，本人有幸也在现场，并还凑上去和文氏兄弟讲了两句话，这块地，就成了今天的宝利来大酒店。
言归正传。架不住我这兄弟的一再说服，在他的引荐下，在一个阳光明媚的下午，我和地主方 的一个高管做了一个深入交流，对这个项目也有了个全面了解。
这个隶属于宝利来的项目，位于宝安区松岗大道与楼岗大道交汇处的西南侧。用地性质为居住用地（R2），总用地面积32284，容积率2.8，计容面积90395，其中住宅72014，商业15100。
从土地手续上看，这个项目也比较明晰，并已经拿了规划许可证，需比较地价就可以拿到土地证，在深圳寸土寸金的地方来说，咋一看，这应该是一个好项目。
至于商务条件，宝利来开出的条件是实收9.5亿。
支付方式及交易节点：
第一笔款需双方签定收购协议后乙方付3.5亿，甲方拿超值物业抵押，并由集团公司提供担保。
第二笔款项，约7亿补地价款由乙方在接到国土局的付款通知书后由收购方支付给国土局。甲方将项目拔离后双方共同成立单项项目公司名下。
第三笔款， 100%股权过户至收购方名下后，将项目6亿余款全部付清。
单从经济测算的角度，这绝对也是个好项目。
但从交易流程来说，这个项目就有点问题了。
从土地二级市场的交易风险来说，有如下几种：
一是这个项目现在是在宝利来集团（深圳宝安保利来实业有限公司）名下，还不是在一个单独的项目公司，根据下图，可以看出，他的下面有9家一级子公司，另外项目还有债务要处理，需要办理产权后才能独立剥离出来。第一笔支付的3.5亿是要拿去处理债务的，不处理这个债务，项目也没法交易。
但是，收购方将3.5亿打入对方后，权益怎么保障呢？
后来，对方提供了一些物业说可以用这来抵押，但提供的都是一些零星的资产，质素不高，不具备抵押价值。
第二笔钱是补交地价，虽然直接支付给国土部门的，但即使你交了地价，这个时候产权也和你还产生不了关联，需要拿到土地证，剥离到项目公司后，才算是买家的。这个阶段，卖家虽然承诺可以拿同样位于松岗的另一个城市更新做抵押，但价值远远达不到7个亿。
这个过程，对照以上风险分类，属于本项目的风险为资金支付风险、土地无法过户的风险，对买家来说，仅这两点，交易风险已经足够大了。另外，因为存在补交地价，土地权属来源也存在瑕疵。
最后我们选择了放弃。
这也许就是这个项目一直没有成交的重要原因之一。
另据同行介绍，宝利来公司债权债务也比较复杂，很多收购方也因此望而却步，但具体债权债务复杂到什么程度，因为我们没有启动尽调，详细的情况也不好冒然的说了。
据了解，现在宝利来急需资金，希望项目尽快成交，而深圳寸土寸金，好项目不多，所以就出现了很多企业感兴趣去谈，但最终却因交易风险无法规避而放弃。
既然如此，漂，也就不可避免了。
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