樓市跳水大降價了？廣州有樓盤降價超萬元/平方米！東莞有“8字頭”起樓盤促銷，佛山更厲害，“6字頭”單價就能買到一套房！
是不是感覺市場已經回到了2012年？1萬元/平方米以下的房價，那是在五六年前了！今年下半年以來，不少樓盤銷售都在說，房子越來越不好賣了，樓盤人氣差，市場觀望氛圍重，甚至連開發商，推的貨都不多……
時間彷彿進入了一個靜止狀態！
進入9、10月份，傳統的“金九銀十”樓市旺季到來。市場又開始蠢蠢欲動。一方面是有樓盤不斷降價促銷，樓市下半場，進入了“抄底”階段？一方面是“日光盤”捲土重來，不時有樓盤被“秒光”、“搶光”的信息！
購房者要瘋了！到底誰正在說謊？
1、並不是所有的降價房都值得買
前段時間，佛山、肇慶等樓盤低價促銷，吸引著東莞的不少購房者。特別是恆大這一波促銷潮，成功的引起了許多投資客的注意！
不少人跟著中介，跑到佛山、肇慶等區域看房。與東莞目前均價2萬元/平方米以上的價格相比，這些價格還在萬元以下的樓盤，確實十分吸引人！
貓姐的朋友，一名佛山資深樓記告訴貓姐，近期佛山幾個很火的降價盤均位於非限購區域，周邊人比較少，離中心區遠，適合養老。投資的價值並不高。
而且，該區域的房價也就七八千元/平方米，調整價格後，與灣區其他城市中心區域相比，自然是價格比較低的，但是與佛山本地其他非限購區域相比，優勢並不明顯。
“佛山非限購區域的樓盤，徹底歇菜了！在十一黃金週期間就有不少樓盤通過渠道銷售，節後又開始推廣至其他城市。”樓記說。
今年9月幾大城市住宅銷售情況（數據來源：樂有家研究中心）
根據廣州日報的報道，今年十一長假期間，佛山多個樓盤賣力促銷，但是限購區域普遍上漲乏力；去化緩慢的非限購區域，更是重現一折首付的促銷手段，讓利十分明顯！
除了佛山、肇慶等城市外，一線城市廣州，也出現了降價現象。比如番禺的樓盤祈福繽紛匯進行促銷，首付12萬元起，價格從最高時的4.9萬元/平方米，到現在的3.7萬元/平方米，差距超過1萬元/平方米。
有業主在網上留言稱，買房兩天時間，就發現房價降了6000多元/平方米！
在東莞，降價現象也逐漸增加。降價最明顯的，單價在8、9000元/平方米的樓盤，大多數是鎮區的商業公寓，投資價值較弱；而一些定價在1.5萬元/平方米以下的住宅，位置也較遠，配套較差。要根據自己的需要來選擇。
比如說，像番禺打折樓盤祈福繽紛匯，樓盤的朝向多為朝北、朝西等不太好的朝向。
你要用較高的價格購買一套朝南的、位置好的、陽光通透的房子，還是用較低的價格購買一套朝向不夠好，低矮樓層或者是戶型不夠方正，利用率不高的房子，就要看你個人的選擇了！
2、“秒光”盤再現？真搶房還是做噱頭？
隨著各地的降價聲傳來的，還有深圳、東莞等地傳出的“日光盤”、“搶房”的各種消息。
如深圳的深業中城搖號賣房，2794個籌，認籌金500萬元/個，192套房當天售罄。192套房的戶型面積約為132-233平方米的3-4房，其中有4套是309-396平方米的頂層複式。
項目備案均價為13.1萬元/平方米，單價在10.82-19.66萬元/平方米之間，總價最低1500萬元，最高達七八千萬元！
總之一個字：壕！
以東莞中心城區幾個樓盤為例，前不久首次開盤的海德琥珀臺，推出98-115平方米三、四房，產品首批推出205套，在約3萬元/平方米的均價下，開盤迅速售罄。
與深圳相比，3萬元/平方米的洋房價格自然是不高。但是與東莞本地房價相比，3萬元/平方米的三、四房洋房，價格已經是處於高位水平。
不過，仔細一看，“日光盤”仍然是以前的套路，每個盤推貨量不多，蓄客時間長，營造出一種“僧多粥少”的感覺。
比如有的樓盤5月就開始蓄客，但是要到10月才正式開盤，蓄客時間長達四五個月。而且這些樓盤一次推貨基本是兩三百套，有的甚至不到一百套！
你猜，開發商怎麼想？
最近，恆大率先在全國各地進行打折促銷活動，價格之低引起了不少投資客的關注。其他房企如碧桂園等也陸續有樓盤跟進打折促銷。開發商們到底是怎麼想的？
CREIS 中指數據、中國房地產指數系統數據顯示，今年以來百城新建住宅價格各季度累計漲幅較去年同期均有所收窄，其中三季度累計漲幅較去年同期收窄 0.3 個百分點，整體價格表現平穩。
成交方面，8月以來市場調整壓力加大，8-9 月重點城市商品住宅市場成交面積同比均下降。
供應與庫存方面，三季度供應面積同比有所下降，9 月房企加大推盤力度，單月供應規模同 環比均增長，但購房者觀望情緒較濃，銷售不及預期。
可售面積穩步提升，截至 2019 年 9 月末，20 個代表 城市可售面積同比增長 31.0%，庫存消化時間穩定在 10 個月左右。
企業營銷策略逐漸開始轉向積極，部分領先房企推盤力度明顯加大，針對不同城市項目打折促銷現象也屢有出現，反映出企業在市場下行預期時積極搶佔去化先機，整體營銷節奏有所提前。
預計四季度，房企營銷力度將會繼續加強，多數企業短期仍將加大出貨搶收回款。降價促銷，將成為一種市場趨勢。
“大降價”還是真“日光”？貓姐教你兩招！
一、“日光盤”是否真“日光”，要細心觀察。用數據說話，樓盤開盤一兩週後，查詢該項目的網籤情況，哪一棟日光了，房管局的系統中，會顯示是否可售。已售的，自然是已經賣了，可售的，則很可能是樓盤的一種炒作！
二、入對貨，太重要。不要被低價迷惑，高價低價，都要選擇優質盤，地段、區域發展優勢、開發商實力、樓宇質量等，要全面考慮。
優質盤的抗跌能力和變現能力，都很強，市場好的時候，漲幅在同類中最高，市場低迷時，降點價還是有人接盤，而劣質盤，在市場低迷時，一再降價，也難套現。
別被誘惑了，房子應該這麼選！
貓姐認為，從你買房的目的，看看手上的牌，找出你適合什麼樣的房子。
一、佔有型
佔有型購房分兩種：
（一）、收藏式佔有。這種是土豪的打法。無論在哪個城市，最中心區域、擁有稀缺城市配套資源（包括軌道交通、教育等）的區域，都是最值得收藏的。
在長期城市規劃基本定型後，中心區域已經十分明確了，如果你有雄厚的資金，又沒有其他好的投資方式，收藏一套最基本能夠保值的中心區住宅，是完全可以考慮的。
除了位於中心區域外，要考慮樓盤位置、和軌道交通的距離、開發商品牌和規劃、產品和園林的品質、生活教育配套等等。這些都關係著未來樓盤升值多少。
從東莞來看，目前重點打造的是“三芯”，即圍繞著CBD的中心城區、松山湖、濱海灣新區這三個重點區域，這裡也將是未來東莞房價最高的區域。
（二）自住式佔有。購買自住的房子，首先要看看你手中拿的經濟牌。
如果“6個錢包”都是鼓鼓的，那麼儘量考慮中心區域的房子。
不僅是因為上述的升值和保值的原因，更重要的是，中心區房子生活、教育等配套完善，家庭生活、子女讀書等更為便利。且在限購政策和房價高企的影響下，換房或購買第二套房的難度越來越大，在首套房時儘量考慮一步到位。
如果沒有“6個錢包”，可以多關注周邊鎮區性價比高的大盤。考慮大盤的原因：
一是由於產品套數多，開發商更願意“低開高走”，以較低的價格開盤，容易買到價格比較低的產品；
二是大盤一般由品牌開發商開發，經驗豐富實力也強，後期生活配套會更容易跟上，不容易爛尾；
三，大盤更能吸引人氣，生活區成熟快，以後轉手出售也更容易一些。
二、短期持有。
短期持有也有兩種類型。
（一）、投資型。實際上，國家不斷重申“房住不炒”，快速炒房早已經沒有了機會。
一方面，你必須有可靠的消息和購買渠道。比如說，你是某開發商的親戚，可以通過5折、6折來買房；
第二方面，灣區大部分城市實行限售，買了房後必須要2-5年才能出售，將資金、利息、時間成本等考慮進去，炒房就變得沒有太大的意義了。
第三方面，最重要的一點，無論別人怎麼“說得比唱的好聽”，房子絕對不是一項穩賺不賠的投資！特別是抱著短期獲利的投資投機心理，你就要特別注意：樓盤有可能會爛尾；有可能人氣很差賣不掉租不出去；有可能你剛買下來，第二天開發商就大幅度降價……在2018年，不少深圳客在東莞投資的樓盤，最終因為價格腰斬，甚至出現了斷供潮。
（二）過渡型需求。這也是短期持有的一種。比如單身的年輕人，新婚小家庭，首次置業時選擇小戶型。最好選擇交通和生活配套都比較便利的，總價低，供房壓力小，在未來有能力時，再置換改善型住房，將小戶型轉讓或出租，都還是不錯的。
總的來說：城市核心地段的優質物業和優質企業的股權，仍是最有價值的投資。
在我國，人口基數大，居住型的物業，是每一個人的需求，所以，住宅物業，仍是最重要的家庭資產配置，但，在當前房住不炒的政策環境下，應該減輕物業投資的佔比、轉變短線獲利的投機理念，將物業投資作為一種長期投資去對待。
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