楼市跳水大降价了？广州有楼盘降价超万元/平方米！东莞有“8字头”起楼盘促销，佛山更厉害，“6字头”单价就能买到一套房！
是不是感觉市场已经回到了2012年？1万元/平方米以下的房价，那是在五六年前了！今年下半年以来，不少楼盘销售都在说，房子越来越不好卖了，楼盘人气差，市场观望氛围重，甚至连开发商，推的货都不多……
时间仿佛进入了一个静止状态！
进入9、10月份，传统的“金九银十”楼市旺季到来。市场又开始蠢蠢欲动。一方面是有楼盘不断降价促销，楼市下半场，进入了“抄底”阶段？一方面是“日光盘”卷土重来，不时有楼盘被“秒光”、“抢光”的信息！
购房者要疯了！到底谁正在说谎？
1、并不是所有的降价房都值得买
前段时间，佛山、肇庆等楼盘低价促销，吸引着东莞的不少购房者。特别是恒大这一波促销潮，成功的引起了许多投资客的注意！
不少人跟着中介，跑到佛山、肇庆等区域看房。与东莞目前均价2万元/平方米以上的价格相比，这些价格还在万元以下的楼盘，确实十分吸引人！
猫姐的朋友，一名佛山资深楼记告诉猫姐，近期佛山几个很火的降价盘均位于非限购区域，周边人比较少，离中心区远，适合养老。投资的价值并不高。
而且，该区域的房价也就七八千元/平方米，调整价格后，与湾区其他城市中心区域相比，自然是价格比较低的，但是与佛山本地其他非限购区域相比，优势并不明显。
“佛山非限购区域的楼盘，彻底歇菜了！在十一黄金周期间就有不少楼盘通过渠道销售，节后又开始推广至其他城市。”楼记说。
今年9月几大城市住宅销售情况（数据来源：乐有家研究中心）
根据广州日报的报道，今年十一长假期间，佛山多个楼盘卖力促销，但是限购区域普遍上涨乏力；去化缓慢的非限购区域，更是重现一折首付的促销手段，让利十分明显！
除了佛山、肇庆等城市外，一线城市广州，也出现了降价现象。比如番禺的楼盘祈福缤纷汇进行促销，首付12万元起，价格从最高时的4.9万元/平方米，到现在的3.7万元/平方米，差距超过1万元/平方米。
有业主在网上留言称，买房两天时间，就发现房价降了6000多元/平方米！
在东莞，降价现象也逐渐增加。降价最明显的，单价在8、9000元/平方米的楼盘，大多数是镇区的商业公寓，投资价值较弱；而一些定价在1.5万元/平方米以下的住宅，位置也较远，配套较差。要根据自己的需要来选择。
比如说，像番禺打折楼盘祈福缤纷汇，楼盘的朝向多为朝北、朝西等不太好的朝向。
你要用较高的价格购买一套朝南的、位置好的、阳光通透的房子，还是用较低的价格购买一套朝向不够好，低矮楼层或者是户型不够方正，利用率不高的房子，就要看你个人的选择了！
2、“秒光”盘再现？真抢房还是做噱头？
随着各地的降价声传来的，还有深圳、东莞等地传出的“日光盘”、“抢房”的各种消息。
如深圳的深业中城摇号卖房，2794个筹，认筹金500万元/个，192套房当天售罄。192套房的户型面积约为132-233平方米的3-4房，其中有4套是309-396平方米的顶层复式。
项目备案均价为13.1万元/平方米，单价在10.82-19.66万元/平方米之间，总价最低1500万元，最高达七八千万元！
总之一个字：壕！
以东莞中心城区几个楼盘为例，前不久首次开盘的海德琥珀台，推出98-115平方米三、四房，产品首批推出205套，在约3万元/平方米的均价下，开盘迅速售罄。
与深圳相比，3万元/平方米的洋房价格自然是不高。但是与东莞本地房价相比，3万元/平方米的三、四房洋房，价格已经是处于高位水平。
不过，仔细一看，“日光盘”仍然是以前的套路，每个盘推货量不多，蓄客时间长，营造出一种“僧多粥少”的感觉。
比如有的楼盘5月就开始蓄客，但是要到10月才正式开盘，蓄客时间长达四五个月。而且这些楼盘一次推货基本是两三百套，有的甚至不到一百套！
你猜，开发商怎么想？
最近，恒大率先在全国各地进行打折促销活动，价格之低引起了不少投资客的关注。其他房企如碧桂园等也陆续有楼盘跟进打折促销。开发商们到底是怎么想的？
CREIS 中指数据、中国房地产指数系统数据显示，今年以来百城新建住宅价格各季度累计涨幅较去年同期均有所收窄，其中三季度累计涨幅较去年同期收窄 0.3 个百分点，整体价格表现平稳。
成交方面，8月以来市场调整压力加大，8-9 月重点城市商品住宅市场成交面积同比均下降。
供应与库存方面，三季度供应面积同比有所下降，9 月房企加大推盘力度，单月供应规模同 环比均增长，但购房者观望情绪较浓，销售不及预期。
可售面积稳步提升，截至 2019 年 9 月末，20 个代表 城市可售面积同比增长 31.0%，库存消化时间稳定在 10 个月左右。
企业营销策略逐渐开始转向积极，部分领先房企推盘力度明显加大，针对不同城市项目打折促销现象也屡有出现，反映出企业在市场下行预期时积极抢占去化先机，整体营销节奏有所提前。
预计四季度，房企营销力度将会继续加强，多数企业短期仍将加大出货抢收回款。降价促销，将成为一种市场趋势。
“大降价”还是真“日光”？猫姐教你两招！
一、“日光盘”是否真“日光”，要细心观察。用数据说话，楼盘开盘一两周后，查询该项目的网签情况，哪一栋日光了，房管局的系统中，会显示是否可售。已售的，自然是已经卖了，可售的，则很可能是楼盘的一种炒作！
二、入对货，太重要。不要被低价迷惑，高价低价，都要选择优质盘，地段、区域发展优势、开发商实力、楼宇质量等，要全面考虑。
优质盘的抗跌能力和变现能力，都很强，市场好的时候，涨幅在同类中最高，市场低迷时，降点价还是有人接盘，而劣质盘，在市场低迷时，一再降价，也难套现。
别被诱惑了，房子应该这么选！
猫姐认为，从你买房的目的，看看手上的牌，找出你适合什么样的房子。
一、占有型
占有型购房分两种：
（一）、收藏式占有。这种是土豪的打法。无论在哪个城市，最中心区域、拥有稀缺城市配套资源（包括轨道交通、教育等）的区域，都是最值得收藏的。
在长期城市规划基本定型后，中心区域已经十分明确了，如果你有雄厚的资金，又没有其他好的投资方式，收藏一套最基本能够保值的中心区住宅，是完全可以考虑的。
除了位于中心区域外，要考虑楼盘位置、和轨道交通的距离、开发商品牌和规划、产品和园林的品质、生活教育配套等等。这些都关系着未来楼盘升值多少。
从东莞来看，目前重点打造的是“三芯”，即围绕着CBD的中心城区、松山湖、滨海湾新区这三个重点区域，这里也将是未来东莞房价最高的区域。
（二）自住式占有。购买自住的房子，首先要看看你手中拿的经济牌。
如果“6个钱包”都是鼓鼓的，那么尽量考虑中心区域的房子。
不仅是因为上述的升值和保值的原因，更重要的是，中心区房子生活、教育等配套完善，家庭生活、子女读书等更为便利。且在限购政策和房价高企的影响下，换房或购买第二套房的难度越来越大，在首套房时尽量考虑一步到位。
如果没有“6个钱包”，可以多关注周边镇区性价比高的大盘。考虑大盘的原因：
一是由于产品套数多，开发商更愿意“低开高走”，以较低的价格开盘，容易买到价格比较低的产品；
二是大盘一般由品牌开发商开发，经验丰富实力也强，后期生活配套会更容易跟上，不容易烂尾；
三，大盘更能吸引人气，生活区成熟快，以后转手出售也更容易一些。
二、短期持有。
短期持有也有两种类型。
（一）、投资型。实际上，国家不断重申“房住不炒”，快速炒房早已经没有了机会。
一方面，你必须有可靠的消息和购买渠道。比如说，你是某开发商的亲戚，可以通过5折、6折来买房；
第二方面，湾区大部分城市实行限售，买了房后必须要2-5年才能出售，将资金、利息、时间成本等考虑进去，炒房就变得没有太大的意义了。
第三方面，最重要的一点，无论别人怎么“说得比唱的好听”，房子绝对不是一项稳赚不赔的投资！特别是抱着短期获利的投资投机心理，你就要特别注意：楼盘有可能会烂尾；有可能人气很差卖不掉租不出去；有可能你刚买下来，第二天开发商就大幅度降价……在2018年，不少深圳客在东莞投资的楼盘，最终因为价格腰斩，甚至出现了断供潮。
（二）过渡型需求。这也是短期持有的一种。比如单身的年轻人，新婚小家庭，首次置业时选择小户型。最好选择交通和生活配套都比较便利的，总价低，供房压力小，在未来有能力时，再置换改善型住房，将小户型转让或出租，都还是不错的。
总的来说：城市核心地段的优质物业和优质企业的股权，仍是最有价值的投资。
在我国，人口基数大，居住型的物业，是每一个人的需求，所以，住宅物业，仍是最重要的家庭资产配置，但，在当前房住不炒的政策环境下，应该减轻物业投资的占比、转变短线获利的投机理念，将物业投资作为一种长期投资去对待。
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