Monica54

房貸110萬，利率4.165%，已還兩年，月供五千五，手頭有35萬，要提前還嗎？為什麼？

房貸要不要提前還，主要取決於以下兩點：

其一：

錢是否有更好的用處，這意味著錢在手裡能不能產生更大的收益。有些人比較有經濟頭腦，可以做些生意，買買股票，幸運的話可以產生很高的收益。

但這是隻幸運的，股市裡一茬一茬的韭菜都是那些自以為看懂了股市的散戶，90%以上都被割了，還有一些人投資的血本無歸，

所以，無論做生意還是炒股，都是個技術活，沒那金剛鑽最好不要攬這瓷器活兒。

再剩下的給留我們的理財手段不多了，無非就是銀行存款、銀行理財（低風險型），國債等等，雖然利率不高，但勝在穩定又保本。

其二：

每月固定的月供對生活影響幾何？月供是一筆固定的支出，無論家庭出現任何問題，時間一到，準時划走。如果一旦發生逾期，輕則計入徵信，影響家庭信用記錄，重則房屋收回拍賣，首付都拿不回來。

故，無論如何，千萬不要斷供。

按時還款如此重要，這就要求一定要控制月供在家庭收入中的佔比，儘量減少月供對家庭收入的影響，同時手裡要留存足夠的資金，至少可以支撐還1年以上的月供。

這樣，當家庭出現突發問題時，家庭資產足以保障按期償還月供，避免斷供風險。

現在回到題主的問題，利率4.165%，月供5500元，手頭目前有35萬元可動用資金，是否提前還。

一、從資金收益角度來看：

目前大多數銀行的定期大額存單或理財產品都可以達到利率4%左右，與實際貸款利率4.165%相差無幾，在此方面雙方打成平手。

這就意味著，如果選擇還錢，就可以節省每個月4.165%的利率，但也同時喪失了機會成本。

機會成本：機會成本是指為了得到某種東西而所要放棄另一些東西的最大價值，也可以理解為在面臨多方案擇一決策時，被捨棄的選項中的最高價值者是本次決策的機會成本;

比如：現在有一筆年利率5.0%的投資產品，因為手裡的錢已經還貸款了，目前已經沒錢了，無法購買5%收益的投資產品，這個機會就錯過了。

如果選擇不還，錢還在自己手上，雖然保本的理財只能到4%左右，但實際算下來並不會虧多少，而且最重要的是可以更好的把握住機會成本，當有好的項目時可以及時跟進。

所以，從此方面來看，由於貸款利率相對偏低，還錢並沒有真正的省下多少真金白銀，而錢在手上可能會有更好的機會，此時並沒有必要提前還款。

二、從對生活的影響角度來看

我們一般認為，月供支出佔比家庭收入最好不要超過25%-30%，每月5500元的支出，對於一般的家庭還是有一定的壓力的，現有35萬元的活錢，如果有需要，是可以考慮提前還貸的。

按照上面講的手中至少留存2年的月供來看，共需要留存5500*24=132000元，還剩21.8萬元，這筆錢完全可以選擇提前還款。

當前房貸110萬，月供5500元，已還2年計算得出，目前仍剩餘本金約106萬元，一次性提前還款22萬元（取整）後剩餘本金84萬元

在保持還款年限不變的前提下，月供降至4247元，比之前減少1093元，降低20%，對於普通家庭來講，月供壓力降低，生活安排也會更加靈活。

所以，從此方面來看，提前部分還貸還是十分有必要的，日常固定的月供佔比降低，可以有效的提升家庭的抗風險能力，也可以更好的對生活進行規劃、安排，而且手中留餘了一部分錢，家庭保障更強。

綜上

從上面兩個方面大體上說明了如果想提前還貸需要考慮的問題，一是錢在哪裡會產生更大的價值，二是當前債務對日常生活的影響，因為每個人的家庭情況都是不一樣的，只有充分結合自身情況規劃才是最佳的答案，你要記住，貸款買房的最終目的是讓生活變得更好，在有能力的時候，一定要優先減輕家庭的負擔，切記。

最後一句，我們要成為錢的主人，而不是房的奴隸。

小崔聊房

有個案例跟題主的情況類似，事實上他也諮詢過關於提前還款的事宜。

案例：

房貸100萬，利率3.95%，已還四年，月供5000元，可用資金50萬進行還款。

分析：

1. 經濟壓力。

如果還了這50萬，是否會感覺經濟上有更大的壓力？

比如目前有沒有教育、養老、醫療上較大開支的需求？

有沒有改善住房等需求？

如果有，不要提前還。分期可以很好地緩解短期內的壓力。

2.投資渠道。

是否有更好的投資渠道？

4%左右的收益率不算高，剛剛好可以跑贏通貨膨脹。一般來說銀行理財等穩健型投資都可以達到。如果能再稍加一些高風險高回報的資產配置，那麼達到4.8%-6%也不是難事。

如果有好的投資渠道，建議不要提前還。

3.房產糾紛及其他用途

如果有房產糾紛，或者遺產、抵押等特殊事項，建議提前還款。

4.銀行政策

每個銀行對提前還款都有不同的要求。

有的銀行只能一次性，或者分兩個還完。有的還要繳納一定的費用。不是你有多少就能還多少的，要根據具體政策。建議先問下貸款行。

總結：

就經濟價值而言，考慮到通貨膨脹、公積金上漲和貸款利息較低的因素，不建議提前還款。

（家族財富密碼：金鐮刀）

家族財富密碼

真正懂的人都不會建議你提前還款，原因有以下幾點：

一、你要考慮住房按揭貸款的低利率，四點多的低貸款利率你在銀行無論是經營還是消費申請貸款是很難申請下來的。其實住房按揭貸款是國家的政策紅利，請不要看最後的利息，也許你覺得三十年利息都翻倍了，但是你考慮過沒有，假如你拿這些錢去投資買理財 ，按年化收益率百分之五的話三十年也會翻倍。理財收益都能翻倍，貸款利息就不顯得多了。

二、通貨膨脹。很簡單的例子，十年前假如你覺得每個月還款兩千很吃力，但是現在呢?每個月兩千對現在的你也許感覺和當年還一千的感覺一樣。每年錢幣都在貶值，用老百姓的話叫做錢不值錢了。

三、如果你是等額本息還款更不要提前還款了。你會發現你還了兩年了，每個月五千多，兩年十二萬左右，其實十二萬裡面大約有九萬左右的都是利息，很不合適。

四、如果你有更好的投資收益率大於房貸的話為什麼要還貸款呢?即使現在沒有很好的投資項目，以後誰也不好說，實在不濟的話買個短期理財。手裡有些現金，無論是遇到經濟問題還是生活問題，總是會好些的。假如你還款了，臨時有個好的投資項目或者你急需用錢，你再從銀行貸出來可就不是四點多的利息了，而且額度也不一定能達到你的需求。

總體來說，真的不建議提前還款。

也許_某天

房貸利率4.165％已經很低了，這個應該是早年的利率。手上有35萬現金的話完全不用急著還，隨便買點理財收益都不止這個數，年利率5％以下的理財產品風險不會太多，大不了買一些銀行大額存單！

不考慮還款的原因還在於已經還款兩年。按照月供5500來計算，這兩年已經支出了13200元！不過，這並不代表你貸款總額減少了13200元，房貸一開始還的都是利息居多，也就是說你這兩年時間裡主要還房貸利息，雖然說你不提前還的話還是要利息，但後面還款數慢慢就變成本金多了。

歸根到底，主要是4.165％的利率實在太低了，你如果還貸了就損失了機會成本，你拿著35萬元明明可以擁有更好的收益。你可能仔細一算房貸的本金和利息加起來是挺多的，但你也要算一算手頭上的現金所能創造的收益。

憑自己能力從銀行得來的房貸，利率還這麼低，憑什麼去提前還？這麼低利率的房貸如果能貸，貸一千萬都不慫！還有，如果提前還款，銀行一般也要收取一定的費用當違約金，這個就要看具體銀行的規定和當時簽約的合同了！

小兵一枚

我個人是不建議你提前還房貸的。原因主要有以下兩點：

第一、貨幣是具有時間價值。

今天的錢比明天的錢更值錢，只要你有穩定的收入，可以保障還貸，沒有必要把今天的錢著急還出去。

第二、通貨膨脹能衝抵負債。

債務不會隨著通貨膨脹的增加而增加，銀行不會說，貨幣貶值啦，你把貨幣貶值的那一部分損失也補一下，貨幣貶值，但是銀行收的利息並沒有增加，現在110萬30年後就不算什麼了，況且你的收入還在不斷增加。

第三、投資收益率可能超過房貸利率。

把錢留在自己手裡，可以相對容易地投資於高於房貸利率的投資產品。4.165%這麼低的房貸利率，要超越也並不難。但是如果你本身對投資沒有興趣經驗，平時的錢就是放在銀行定期存款，那麼提前還款也可以考慮的。

所以，我的建議是房貸能貸多久就貸多久，能貸多長就貸多長，不建議你提前還款。

如果你還有其它問題，也可以在評論區給我留言。

萬能的老左

房貸利率4.165%，相當於基準利率打了85折，在現在的房貸行情下很良心了。110萬利率4.164%，每個月月供約5500，貸款期限28年。還款2年，已還利息97,374.15元，剩餘利息668,731.23元，已還本金47,026.86元，剩餘本金1,052,973.14元。

1、提前還款35萬，新的貸款還款計劃

新的還款本金為702,973.14元，剩餘期限26年，總共支付利息449,756.01元元，提前還款35萬可以節省利息218975.22元。

2、35萬，26年投資能夠獲得多少收益？

35萬提前還款可以節省218975.22元利息，以工商銀行3年期的大額存單利率4%計算，3年到期自動本息轉存。26年總共可以獲得24.4萬，大於提前還款節省的利息。另外資金放在手裡，萬一有急事還可以週轉，現在借錢難，就算能借到利率也比銀行房貸利率高，故提前還款不划算。

互金圈

近期關於房子的話題越來越多，房住不炒已經深入人心。現在很多二三線城市，房貸利率已經開始上浮，買房的朋友成本又有增加了。

現在的年輕人，即便考慮三四線城市，一套房子也要上百萬，若是一線城市，甚至需要五六百萬。大部分年輕人都在依靠“六個錢包”籌集完首付，還需要貸一筆鉅款，過上每月還房貸的房奴生活。過上兩三年，手頭有點餘錢，就動了還貸的小心思。

房貸110萬，利率4.165%，已還兩年，月供五千五，手頭有35萬，要提前還嗎？為什麼？

提前還貸考慮的主要因素

4.165%的房貸利率，相當於基準利率的85折。按照總額110萬，還款28年來計算，等額本息法下，每個月還款正好5500多。這是小財推算的朋友房貸的基本情況。

綜合來看，我的建議是不要提前還貸。

1、房貸利率打折，是無法替代的優勢。

目前市場上，房貸利率打折已經難覓蹤跡，大部分購房者的首套房利率是基準或者基準上浮5%，二套房貸的利率甚至是基準上浮20%-30%。

從銀行獲得的這筆低息貸款，基本上是一般人人生裡面唯一一次合法的、低息、高額的槓桿機會。長期來看，你的房貸利率可以抵禦長期通脹，加上房價的漲幅，是一筆穩賺不賠的買賣。

2、從資金成本的角度來看

從資金使用的角度來看，如果你能把手頭的錢進行投資，超過4.165%就高於貸款利率，實際上就是有套利空間的。

目前市場上很多金融產品的年化利率在4-5%之間，一些銀行的5年定期存款已經在5%左右。

或者選擇用35萬去做一些實業投資的話，也比從銀行再貸款的成本低很多。

3、從每月現金流的角度

能夠在每月還款5500的情況，還能攢35萬餘錢，證明了家庭賺錢的能力很強，是否還款，對家庭現金流影響很小。

4、房貸可以個稅專項扣除。

根據最新的個稅規定，住房貸款利息專項附加扣除的扣除範圍是：納稅人本人或其配偶單獨或共同使用商業銀行或住房公積金個人住房貸款為本人或其配偶購買中國境內住房，發生的首套住房貸款利息支出。

具體來看，這部分利息支出在實際發生貸款利息的年度，按照每月1000元標準定額扣除，扣除期限最長不超過240個月（也就是20年）。納稅人只能享受一次首套住房貸款的利息扣除。

如果提前還房貸，每月利息下降，可能就不能完全享受個稅專項附加扣除，享受不到國家優惠。

什麼樣的情況下適合提前還房貸呢？

有的人說，我們情況不一樣，我的房貸利率高。是的，如下情況可以考慮提前還貸。

1、房貸利率較高，還款時間較短。

由於買房時點原因，房貸利率較高，比如上浮30%左右，每月利息超高的情況下，同時還款時間較短。對於沒還多久的人來說比較划算，最好在前三分之一時間還完。20年貸款就在前7年還完，30年貸款就在前10年還完。

2、對投資理財一竅不通。

如果手裡有錢，但是對投資一竅不通，或者買啥虧啥的人士，建議可以提前還款

3、準備做抵押貸款的人士。

有一部分人士，把房貸結清，用沒有貸款的房子去銀行做抵押，然後獲得一筆抵押貸款，來進行金融投資或者經營。這屬於比較有投資頭腦的人士。

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今天的解答到此結束，歡迎關注家庭理財專家“財富精算師”。

財富精算師

就目前來看，提前還的必要性並不是很大，建議不提前還。

一、保留貸款的好處：

1.貸款利率低，手頭資金可以用於投資。

房貸利率年化4.165%，如果是5年及以上貸款的話（5年以上基準4.9%），這是基準的85%，這算是非常優惠的貸款利率了，能從銀行以這麼低的利率貸到款的幾率以後很少了。如果具有還款能力，這是比較優質的財務槓桿了。現在市面上不少民營銀行的

2、如果是首套房貸，可以享受稅收優惠。

如果這是題主的首套房貸，還可以享受稅收優惠。現在是每月1000元標準定額扣除標準，最長20年。這對一般工薪階層來說，也是一個比較大的優惠了，一個月可能省小几百元，一年也能省不少稅。

3、一種能力、信譽的體現。

適當的存在一定的貸款，說明你有對應的信譽及能力，也是對外能力展示的一部分。能貸110萬元，多少也是一種收入能力的體現。畢竟銀行按揭要看收入流水。一般來說，題主家庭至少需要月收入11000元，按不少銀行50%的標準，才能貸出來。要是沒有多少收入、徵信不好，哪怕是按揭，房屋值錢也是難貸的。

4、再貸成本高。

手裡邊有些現金以備不時之需還是需要的，一般留3-6個月的正常生活費用。萬一有急事，從銀行貸出來的利率就不可能這麼低啦！要高的多。

二、提前還貸的好處

1、心思少一些。

畢竟不是每個人都喜歡有很多貸款，有些人喜歡簡簡單單。一邊玩貸款，一邊玩存款，會有人覺得心累，還了也好。

2、 存貸款套利有可能不賺錢。

長期來看，貸款、存款的利率均有調整的可能，套利空間可能消失。如果35萬元投資，也有可能存在投資失利的可能性。

3、手裡有錢拿不住總想花掉。

如果是這種情況，要是還是剁手黨，哈哈，還是抓緊還了吧，要不能忍住麼？能忍住一次能忍住兩次麼？

總體來說，落墨君更建議持有套利，當然也看題主自身的狀態與想法。

落墨財經觀察

房貸利率4.165%，相當於基準利率打了85折，在現在的房貸行情下很良心了。110萬利率4.164%，每個月月供約5500，貸款期限28年。還款2年，已還利息97,374.15元，剩餘利息668,731.23元，已還本金47,026.86元，剩餘本金1,052,973.14元。

1，政策問題

首先從政策問題分析，樓主的利率還是很合適的，現在我們這據說都已經上漲15%了，各種貸款政策都收縮了。針對這個，如果是首套房，想提前還，建議還款最低，做縮期處理，縮短至20年還款期限，從今年開始，我國又針對個稅更改了最新的優惠條件，增加了首套房房貸利息可以個稅專項附加扣除，（只有首套房房貸利息可以抵扣）那麼這個首套房如何界定呢？可以根據銀行的首套房貸款合同來判斷，房貸利息可以抵扣多久呢？240個月，也即是20年。每月1000的額度，可以算一下，20年，也是一筆不小的收入。

2，收益率

如果把這筆錢存到銀行，購買定期理財，有5W,20W的起存額度，這個額度您都可以購買，現在基本年化收益4.5-5%左右把，小銀行的收益率會偏高一點點，這算一下，比提前還款的收益率是高的

我不是一個小宅男

當然不提前還了，主要原因就是放貸是個人大額、低息加槓桿的最佳機會。年利率為4.165%的資金成本，已經非常便宜了。對於中小微企業和個人來說，要從銀行貸款，程序非常繁瑣，審核也很嚴格，關鍵的是利率也很高，依我個人經驗來看，個人貸款年化利率沒有低於6%的。

當然，這部分錢如果一直躺在銀行，可能僅僅是衝抵了你的貸款利率，這樣一來，從財務的角度，是沒有多少意義的。因此，問題的關鍵在於如何讓這筆錢產生更高的投資收益。

如果你是比較專業的投資者，當然有很多選擇，比如股票、債券等權益投資標的。如果你不是專業的投資者，我建議你將這筆錢交給專業的人來打理。目前市場上，還是有一些專業的機構做的不錯。我個人比較喜歡的是指數基金定投，這個的好處是，風險較小，不過，指數基金定投的週期，都在一年以上。也就是說，指數定投之後，要連續買入，通過長週期把成本做底，然後享受指數增長的紅利。

以上只是我個人的一種投資建議，如有疑問，歡迎私信詢問，當然，不會給你推薦任何一種產品，只是給你一種提示策略。

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