中國社會科學院財經戰略研究院
中國住房市場發展月度分析報告（2019年10月）
主筆：鄒琳華等
為促進房地產市場平穩健康發展，中國社科院財經戰略研究院住房大數據項目組在2019年9月緯房指數監測分析的基礎上，運用大數據挖掘分析方法，結合項目組對中國住房市場的長期跟蹤研究，完成了2019年10月《中國住房市場發展月度分析報告》。
一、住房市場運行最新動態
1.核心城市房價總體由漲轉跌，二手房成交量繼續下降
2019年9月，核心城市房價開始由漲轉降。反映全國24個核心城市房價綜合變動的緯房核心指數顯示，2019年9月，核心城市房價環比下降了0.12%。這是2019年以來，核心城市綜合房價水平值的首度下降。而在此前5個月，核心城市房價的變動主要表現為漲速的下降。考慮到2018年同期核心城市房價也有一波下降走勢，9月核心城市房價由漲轉跌尚不具有特殊的週期拐（頂）點意義。
從核心城市房價累計漲幅看，2019年前3季度核心城市的房價波幅，顯著弱於2018年同期。緯房核心指數顯示，與2019年1月的102.52點相比，2019年9月核心城市房價累計上漲了3.41%。與2018年1月100點相比，2018年9月核心城市房價累計上漲了7.83%。
緯房核心指數綜合了全國24個核心城市住房價格的變化，可作為中國房地產市場的重要晴雨表。24個核心城市分別為上海、北京、深圳、廣州、天津、重慶、蘇州、杭州、武漢、成都、南京、寧波、青島、鄭州、無錫、長沙、廈門、濟南、西安、瀋陽、大連、福州、南通、東莞，基本覆蓋了中國最具經濟競爭力的城市群體。其中包含一線城市4個，準一線城市4個，二線城市16個。緯房核心指數以2018年1月為房價基期，以各城市2017年商品住房銷售額為指數權重進行綜合計算。
從二手房成交量指數看，在核心城市房價由漲速下降演變為水平值下降的同時，核心城市二手住房成交量也繼續下降。2019年9月，10大重點城市二手住房成交量指數為155.60，比8月下降了7.41%，但仍高於2018年同期成交量。從量在價先的一般性規律看，在其它條件不變的情形下，二手房成交量的持續下降，表明房價走勢短期難以出現反轉。
十大城市二手住房成交量指數（2017年1月成交量=100）
製圖：中國社科院財經戰略研究院住房大數據項目組
注：十大城市的樣本為北京、上海、成都、大連、武漢、蘇州、深圳、南京、杭州、重慶。
2.一線城市整體微跌，北京房價下跌相對較快
一線城市房價整體穩中微跌。一線城市緯房指數監測顯示，2019年9月，一線城市房價平均環比下跌0.002%，跌速比上月減緩0.153個百分點。北京環比下跌1.01%，在一線城市中跌速相對較快，跌幅比上月也略有擴大；上海、廣州房價相對平穩，其中廣州環比微跌0.33%，上海環比上漲0.53%；深圳房價環比上漲0.80%，漲速與上月基本持平。
從一線城市近1年的房價走勢看，廣州、北京、上海房價相對低迷，其中近1年廣州累計下跌6.55%，北京累計下跌4.46%，上海累計下跌1.02%。深圳在一線城市中房價相對抗跌，近1年房價微漲2.52%。
3.準一線城市房價環比跌幅總體擴大，天津重慶跌幅較上月有所加大
多數準一線城市的房價跌幅較上月擴大。準一線城市緯房指數監測顯示，2019年9月，準一線城市房價平均環比下跌0.678%，比上月擴大0.598個百分點。其中天津環比下降1.57%，比上月擴大1.3個百分點，房價下跌有所加快；重慶環比下跌1.29%，比上月擴大0.94個百分點；杭州環比下降0.41%，比上月擴大0.33個百分點。熱點城市蘇州環比仍上漲0.56%。
4.二線城市房價總體漲速進一步下降，市場走勢繼續分化
二線城市緯房指數監測顯示，2019年9月，二線城市房價平均環比上漲0.139%，漲速比上月收窄0.29個百分點。二線城市中，房價上漲、停滯和下跌的城市均有存在。上海周邊的寧波、南通、無錫，以及東北瀋陽、大連等仍有上漲，青島、廈門、鄭州等繼續下跌，西安、長沙、成都、武漢、南昌等短期市場走勢暫處於停滯狀態。其中南通房價環比上漲1.21%居首位，青島房價環比下跌1.1%居末位。
5.三四線城市總體由漲轉跌，部分城市房價仍逆市上漲
三四線城市短期房價總體由上漲轉為微跌。三四線城市緯房指數監測顯示，2019年9月，三四線城市房價平均環比下跌0.203%，跌幅比上月擴大0.163個百分點。其中環京房價仍然低迷，2019年9月，作為環京風向標的廊坊（燕郊）房價環比下降2%，降速仍相對較快。
受行情啟動時間差、貨幣化棚改餘熱等因素的影響，少部分三四線城市如唐山、南陽、臨沂、洛陽等在總體市場下滑的背景下仍然相對較快上漲。由於部分三四線城市房價的上漲可能依賴於地方隱性債務的增加，其中隱含著未來下跌的風險。
6.核心城市住房租金下跌有所加快，市場景氣度比上年相對較低
反映全國22個核心城市住房租金總體變化的緯房租金核心指數顯示，核心城市住房租金繼8月由漲轉跌後，9月租金下跌速度有所加快。2019年9月，核心城市住房租金指數為103.83，環比下跌1.00%，同比下跌1.08%。一方面，9月屬於租房市場由旺季到淡季的轉折點，住房租金下跌屬於正常的季節性波動，2018年同期也出現過類似的跌幅；另一方面，2019年5-7月住房租金並未出現如2018年同期的顯著上漲，但8-9月的下跌態勢類似，因而2019年的租房市場景氣度要顯著低於上年。
緯房租金核心指數綜合了全國22個核心城市住房租金的變化，可作為分析中國住房市場變化的重要參照系。22個核心城市分別為北京、成都、大連、東莞、廣州、杭州、濟南、南京、青島、廈門、上海、深圳、瀋陽、蘇州、天津、武漢、長沙、重慶、福州、南通、寧波、無錫，基本覆蓋了中國最具經濟競爭力的城市群體。其中包含一線城市4個，準一線城市4個，二線城市14個。緯房核心租金指數以2018年1月為租金基期，以各城市2016年在崗職工工資總額為指數權重進行綜合計算。
二、形勢分析與短期市場預測
預計2019年底前住房市場總體穩中趨降，少部分城市可能降速加快。短期市場趨降主要原因有：
經濟增長速度下滑，導致部分居民對房地產市場預期發生轉變。受內部結構調整和外部貿易摩擦的影響，2019年3季度GDP同比增速降至6%。隨著經濟增長不斷趨緩，對住房市場的短期信心也將隨之減弱，短期的主流房價預期由謹慎樂觀向有限悲觀轉變。
從市場基本面看，二手住房成交量的較快下降，表明市場基本面不支持短期房價反轉。市場信心的迴歸進而房價的回暖，都需要以成交量的持續回升為基礎，這在短期內難以實現。
從資金面看，對房地產開發信貸的管控仍將延續，資金面不支持短期房價回升。受房地產開發信貸管控的影響，房地產企業資金普遍較為緊張，部分企業銷售打折力度加大。
從政策面看，房地產調控政策可能會出現邊際性、局部性放鬆，但難以出現全面轉向。而在市場下行預期下，即使房地產調控政策有邊際放鬆，短時間內也難以對房價產生提振作用。
分城市看：
一線房價可能延續下跌態勢。一線城市作為全球性城市，房價對外部經濟環境變化比較敏感，全球經濟動盪加劇將對一線城市房價產生一定負面影響；作為科技創新中心，一線城市房價也將受到科技創新企業估值大幅縮水的影響；近期，部分一線城市房價下跌有所加快且成交量下降，短期市場難以有回升的基礎。
二線城市房價總體以小跌為主，部分城市仍可能上漲。受一線城市房價下跌的傳導，二線城市房價或將以小跌為主。但部分房價基數低、中長期房價累計漲幅相對小的城市房價仍可能上漲。
三四線城市房價下跌與上漲並存。由於需求刺激因素的消退，多數三四線城市短期房價可能下跌。部分行情啟動較慢的三四線城市，藉助於貨幣化棚改餘熱，房價仍可能上漲。
三、對策與建議
1．保持調控定力，堅持避免出臺刺激購房政策。歷史經驗證明，即便房價可能已經進入下跌通道，出臺刺激購房政策也必然導致短期房價的異常上漲。房地產政策的制訂應堅守“房住不炒”的底線，避免刺激需求引發房價大起大落和房地產調控前功盡棄。
2.從各地市場實際出發，增強需求管控政策的彈性與靈活性。在堅持“房住不炒”、維持市場總體穩定的前提下，可對已有的需求管控政策作適度調整。進一步增強政策針對性，減少“一刀切”式管控。避免誤傷剛性需求及合理購房需求，適度支持改善性住房需求。
3.因地制宜對住房限購進行邊際性調整。住房限購政策對於抑制投機、穩定房價起了積極作用。但限購等行政措施的長期化、單向化，不利於區域市場競爭和土地有效利用，長期使用可能在一定程度上妨礙居民住房水平的提升。在條件許可的前提下，可以根據實際需要作對住房限購政策作一些邊際性調整，以適應市場形勢的新變化。但在短期內，住房限購政策不宜全面撤銷。
4．完善住房市場監測指標與方法。住房市場監測指標的單一化，容易誘發簡單調控或虛假調控，有必要加以改進以促進市場的持續穩定。可以考慮增加住房市場監測指標、完善監測方法，加強二手房監測、成交量監測、輿情監測、大規模搖號等市場異常監測，引入大數據監測、人工智能監測等新方法。
緯房指數（原大數據房價指數BHPI的升級版本）為首個基於住房大數據和重複交易法的新型房價指數。通過新技術的應用，緯房指數有效規避了陰陽合同價、非理性報價、網籤時間滯後、加總失真等技術難題，從而更為貼近居民家庭對房價漲跌的真實感受。緯房指數為公益性月度房價指數，目前包含緯房核心指數和緯房租金核心指數2個全國性綜合指數，142個主要城市房價指數、約30個重點城市的住房租金指數及數十個重點城市的區縣房價指數，每月中下旬完成上月指數。緯房指數現有定基、環比、同比3個維度，同時提供大數據房價中位數作為參考。緯房指數主要監測存量住房價格變動，新建商品住房價格變動暫不計入緯房指數。作為基於大數據的開放式房價指數，緯房指數的監測深度與廣度將不斷遞進。緯房指數為大數據挖掘研究前沿成果，數據僅作為市場研究參考，住房市場評價以政府統計部門數據為準。
報告撰寫人：
鄒琳華 中國社科院財經戰略研究院住房大數據項目組組長，中國社科院競爭力模擬實驗室副主任，《中國住房市場發展月度分析報告》主編
王業強 中國社科院城市發展與環境研究所土地經濟與不動產研究室主任，《房地產藍皮書》主編
呂風勇 中國社科院財經戰略研究院《中國縣域經濟發展報告》主編
葉冰陽 中國社科院財經戰略研究院住房大數據項目組 研究助理
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