项目概况
璟樾位于新东站张马片区,地处济南历城区开源中路以北,幸福柳路以东,总建筑面积257874.7平,总占地面积57785平。由正荣和旭辉银盛泰联合开发建设,与锦悦府处于同一个售楼处。
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(项目区位图)
项目容积率为3.47,其中住宅容积率为2.22,商业商务地块容积率为1.25。
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(项目鸟瞰图)
项目规划9栋高层住宅,共1194户,均为毛坯。包含4栋31层高层、1栋30层层高层、1栋27层高层、1栋21层高层、2栋18层+16层高层。户型面积为100平——128平,预计交房时间为2022年3月。
项目拿地情况
(项目拿地情况)
2017年12月1日,正荣地产以110996.1万元的总价摘得张马片区2宗居住地块,其中,A-9地块为璟樾,楼面价5536元/平,溢价率2.45%。
项目在售情况
目前,项目4#楼、9#楼在售。均价12500元/平——13500元/平。
4#楼
4#楼共2个单元,为16层+18层高层,两梯两户,户型面积128平。
9#楼
9#楼为21层高层,两梯四户,户型面积为100平、115平。
项目配套
交通
项目靠近奥体中路、开源中路,现阶段有BRT1路、BRT6路、K106路、K71路等公交车可直达项目;项目附近规划有地铁R3线,张马屯站(原工业北路站)距项目约1500米。
教育
项目西南侧规划有1所36班小学、1所36班初中,具体为划片入学。
(张马片区学校规划图)
商业
项目附近有万虹广场;项目内部规划有底商,附近规划有华润中恒未来城、龙湖天街、中粮大悦城。
医疗
项目附近有市立第三人民医院、济钢总医院、山东省立医院东院、齐鲁医院东院等。
项目不利因素
1、项目为小组团地块,楼栋多临街,可能会有噪音、灯光等影响。
2、项目周边乃至张马片区内有很多地块未动工,将来建筑工地施工可能会对项目造成灯光、灰尘、噪音的影响;并且,片区属于发展初期阶段,目前配套还不完善,需要未来几年的建设。
3、项目附近有黄台发电厂,可能会对项目产生粉尘、废气的影响。
4、项目内部存在居住公寓,部分房源的采光可能会受到影响。
(居住公寓示意图)
5、小区内部有1栋商业商务办公楼,建筑高度99米,不仅降低了社区的私密性,也对北侧住宅的采光造成了一定影响。
(商业办公楼示意图)
项目周边楼盘
(项目周边楼盘)
(张马片区规划图)
璟樾位于新东站张马片区,片区内在售项目以刚需盘为主,其中,璟樾、锦悦府、公园学府、济南魅力之城、碧桂园时代公馆、天宸、正荣悦棠府这8个楼盘均属于刚需盘;仅有碧桂园CLD凤凰首府属于刚需改善集合盘。另外,片区内还有未入市的绿城项目,以及在今年7月22日被中建东孚摘得的5个居住地块。
总结
从楼面价来看,璟樾拿地楼面价为5536元/平;锦悦府楼面价为8118元/平;公园学府拿地楼面价为8116元/平,济南魅力之城楼面价7572元/平;碧桂园CLD凤凰首府3宗住宅楼面价分别为14406元/平、12338元/平、7478元/平;天宸楼面价为7478元/平。片区内这几个在售刚需项目对比来看,璟樾的拿地楼面价最低,比较占优势。
从在售价格来看,张马片区内仅璟樾、锦悦府、正荣悦棠府为毛坯,均价在12500元/平——13500元/平;其余项目均为精装,均价在价格14000元/平—17000元/平之间。与片区内精装楼盘对比来看,璟樾的价格较低。
从配套方面来看,项目距离工业北路距离较远,同样,距离R3线的张马屯站(原工业北路站)距离也在1500米以上,并且周边道路都处于规划之中,交通不太便利。
从项目本身来看,项目位于小组团地块,几乎每栋楼都临街,并且马路都是对外开放的,环境相对嘈杂,噪音比较大;除此之外小区内部还有1栋商业商务办公楼也是对外开放的,建筑高度99米,不仅降低了社区的私密性,也对北侧住宅的采光造成了一定影响。这两点因素会大大影响居住的舒适度。
从项目所在片区来看,目前处于发展的起步阶段,各项配套还不完善,周边施工工地较多,还需要未来几年的建设。
总体来看,项目的定位为刚需盘,最大的优势是价格较低,但其他方面基本没有亮点。
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