吴壬辰年

银行对二手房评估价，越降越低，是未雨绸缪，规避未来风险。说白了就是银行不看好未来房市，认为目前房价虚高。就这么个道理。

银行评估二手房，是有一套完整机制的，应该来说相对比较科学。

之前评估价比较高，是因为房地产一直处于上升势头，房价在走高，所以银行给与二手房较高评估价格。

但经过20多年的上涨，目前房价已经很高了。虽然说目前不一定就是最高阶段，但总体上来说，房价确实很高，超出大部分未购房居民的实际支付能力。而银行对居民实际支付能力的判断，比任何机构都权威，因为每一个居民流水都是从银行走的。房贷毫不意外，也是从银行走的。那么银行可以清楚知道，那些居民购房时投资性的，那些居民是掏空三代人腰包购房，那些居民是为了供房贷，全家齐上阵。

当银行开始降低二手房评估价格的时候，说明银行已经看到居民支付能力的极限。这是非常重要的一个方面。

然后是政策面。

国家已经明确，房住不炒，那么银行就要为这个国家战略服务，为保证房地产市场稳定发展，做出自己的贡献。 而已经持续3年，还没有停止的房地产调控，给了最清晰的信号。就是保证房地产市场的健康稳定。这时候，银行已经看出，未来房价上涨幅度不会很大，甚至有箱体整理的可能，为了保证贷款的安全，降低评估价就成为一种必然。

总的来说，银行降低二手房评估价，显然在程度上代表，银行不看好未来房市，所以未雨绸缪，先设立自己的防火墙。

但目前来说，并没有出现全国性的，或者是大规模的，银行对二手房评估价越来越低的现象。也就是题主可能是在某一个地区，甚至某一个片区发现的现象。那么这种现象，更多的可能就是，该地区经济发展重心，或者城市建设中心发生偏移，导致片区受到冷落，导致该地区或者片区房价走低。

波士财经

银行降低对二手房评估的估值是为了不再当接盘侠而避险

苍穹用身边抛售房源者的实例，讲述二手房是怎么坑银行的

假定A君10000元/平米买的房子，想要13000元/平米出手。但二手房市场同类房源均价都在10000-11000元/平米左右。

A君会这样作：

第一步：将月供还到取得不动产证后找二手房公司作高评

10000元/平米买的房子，加上装修，再加上一些人情，评个13000元/平米没问题。

第二步：按照高评后的评估值抵押给二手房公司

抵押时一般均按照13000元/平米提算。

第三步：二手房公司先买再转按揭

这一步在实际操作中，往往是用二手房公司负责人的名义先按13000元/平米的价格买入该房屋，并正常还月供，注意哦，用个人名义买，再用股东或法人名义将总房款划入公司资产。该房屋就以13000元/平米的价格计入了公司资产。

第四步：断供，申请破产，银行拍卖该房源

二手房公司先将资金转出，帐上没钱时有的甚至偷偷换法人！断供会导致银行起诉，就算银行赢了也拿不到钱。最终该房屋砸在了银行手中，银行不得不将收不回来的钱计入坏帐准备，最终通过拍卖来变现

这一圈下来，银行就在13000元/平米的高位成了接盘侠

综上所述：银行不想在房价下跌中接盘，所以才下调二手房的评估值

炽焱烁苍穹

大实话：房子只是家庭财产配置的一个产物而不应该作为金融交易品，所以，二手房评估价格低也是正常。

可能最近买房的人应该都能感受到一个变化，那就是虽然新房价格没有太大的变化，但是，二手房的价格却能感觉到明显和之前有了回落。并且买房的人也没有像以前那么着急了，反而是那些手里有不少房产，但是想出手的人开始着急了。而之所以会出现二手房评估价值贬低，主要还是基于“房住不炒”的大环境。

房子的居住属性应该是第一位

首先，就房子本身的作用来说，房子用来住应该是其最应该发挥的价值。但是，在前些年的一些管控之下，房子的金融属性却显得有点过于高涨，大家买房子变成了抢房子，这显然是一个不好的状态。

而二手房交易火热就是一个金融投机行为，要知道，正常情况下，当一个家庭购置房子后，那至少也得住个五年以上吧，也就是说房子本神就是不应该被频繁交易的资产。而现在很多可能两三年就转手卖了，这样就导致房子的投资属性变强，而居住属性变弱。而当大众都开始产生这种意识的时候，那就是一个不好的信号。

这么说吧，如果人人都想着现在贷款买套房，然后住个两三年转手一买，净赚二三十万，那谁还愿意去老老实实工作和上班呢？

房子是家庭资产配置的一个方面

当然，这并不是说房子就只有居住属性，我们也必须明白房子的金融属性。房子作为我们为数不多的固定资产，房产的投资也是家庭资产配置的一个方面。但是，随着房地产市场遇冷，房子作为固定资产的流动性就变弱了，而对于银行来说，房子的流动性变弱，就意味着哪怕是你抵押贷款，最后房子归银行了，那银行也拍卖不出去，很可能就产生坏账了，而这时候银行就要压低其估值，这对银行来说只是一种风险控制手段。

所以，总的来说，房地产作为虚拟经济的一环，其价值更多是一个虚价，这就导致它受大环境的影响比较大，所以，银行对其未来预期看冷也是正常的。毕竟，房子是你的，又不是银行的，银行当然是要压低价格了。

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大实话

二手房按揭时，需要对房子进行价格评估，作为贷款额度的计算基准。这个价格评估环节通常由第三方评估公司来完成，但也有少数银行只采纳自己银行评估部门的评估价格。

无论是独立第三方评估公司还是银行自己评估，如果二手房的按揭评估价普遍性越来越低，说明二手房价格出现了大范围的下降，甚至整体楼市已出现价格下行。

市场类似房源交易价格下降，拉低了银行评估价。

评估师对二手房进行价格评估时，主要是采用市场类比法，通俗点理解就是随行就市定价。

在同一楼盘或周边相近的楼盘，抽样几套已成交和正在挂牌的类似房源，和评估的房源进行各项因子比较，包括位置、朝向、房龄等因子比较，最终得出该房源的价格。

可见，现时点类似房源的成交价和挂牌价是银行评估价基础，如前者越来越低，则后者必然会越来越低。反推亦是同样道理，银行评估价普遍性越来越低，说明房价已进入下降通道。

银行评估价越来越低对二手房交易影响。

银行评估价越低，对买方的好处就是微省一点点评估费。相对于房价，这个差额微小到可以无视。

但对首期款而言，差距就略大了。例如实际成交价100万，平时正常评估价95万，现受大市不好的氛围影响，评估价只能做到85万，那买方的首期(以25%计)就由正常25万变成了36万，增加了11万。

如评估价与成交价差距较大，导致首期压力大，可尝试申请重新评估。

按揭评估价通常还有一定的弹性空间，换句话来说，评估价还是可以往上再提高。比如邀约评估公司或银行的估价工作人员到实地看，展示房子的良好保养状态、装修价值等，让评估师再对评估价系数进行修正。

当然最直接粗爆的方法，就是多付评估费。

观点总结：

房价下行时期，银行采用随行就市估价法，二手房评估价会普遍性越来越低。买方所购买房源如性价比低，首期比例增加幅度就比较大，因而买方需作充足的首期资金预算，避免首期资金不足，背上违约责任。

房微言

近期为什么银行对二手房，评估价，越降越低，这是什么信息，有行内人分析一下吗？

房地产市场一直是大家关注的焦点，很多人穷尽一生只为了一套房子，但是大家都知道房价升得那么快，真的是让人心碎。而今后房价的发展也时时刻刻牵动着人们的心，那到底今后的房价涨还是跌呢？

其实这是多方面的因素所决定的。但可以肯定的是，银行对待房贷的态度已经明显变紧了，这对很多人来说是个坏消息，尤其是那些炒房者，它们再也没有银行贷款的助力来炒房了。这也是从另一个方面反映了，房价有可能会有所会落，大家可以拭目以待。

其实影响房价的因素有很多，比如银行的贷款政策、国家土地的规划和国内人口的变化等因此，都会影响到房价的涨跌。而今天要跟大家着重来说说银行贷款方面的影响。

其实国内很多的城市已经出台了许多关于限制二手房贷款的政策，比如合肥就有十几家银行开始实行，而且首套房的利率也上浮了不少。这样的行为很可能是国家意欲控制房价的一种手段，毕竟国家负债率过高也不是一件好事。

当然，除了合肥之外，其他许多的城市都已经或者正准备对二手房停贷。毕竟国家的金融政策都是相关的，一家银行如此，其他的地区也都会纷纷跟上脚步。因此一些房产的热门城市肯定会率先采取这样的金融政策，比如郑州、苏州、天津、重庆等。

这其实是国家调控楼市的一个重要信号，以前可能从未出现这样的调控情况，因此很多人都没注意。但是对房产敏感的人可能会嗅到一丝阴谋的气息，可能真正的暴风雨即将来临了。

其实这也是给那些真心想买房子的人一个机会，希望大家都可以抓住。

趋势牛哥

房价现在处于下行的开端，如果银行不降低评估价的话，风险不好把控，如果评估价过高，潜在的就是卖房的人首付比例减少了，银行贷款比例增高，如果房价持续下行。当降到跟贷款额越来越接近的时候，借款人如果现金流不稳定的话，很大可能会出现断供的风险，因为借款人的淹没成本比较少，风险就都变相转嫁给银行了。所以银行要降低评估价，让借款人追加首付，从而提高借款人的淹没成本。这样能降低银行的风险

晨晓219

通常来说，银行对于二手房的评估价值越来越低，有两个原因，一个是同一地段同小区或者周边小区的市场价降低，另一个是对于未来房价看低。

银行如何评估二手房价

与由开发商定价的新房不同，对于二手房，在贷款审批时，银行会有评估，一般分为内评和外评两种，内评就是行内员工作为评估师对房价进行评估，而外评就是通过合作的评估机构评估。

无论是内评还是外评，对二手房的评估一般要根据所在位置、楼层、朝向、装修、学区、配套、交通等综合评估，比如这样：

经估价人员现场勘察，估价对象所在楼盘位于大连市甘井子区锦泉新城住宅小区，估价对象所在楼建成于2007年，建筑总层数为29层，估价对象位于4层，南向；估价对象现为二室一厅格局，简装修，进户安装防盗门。估价对象东临东北快速路，南侧临近芙蓉泉街，西临源泉路，北侧临近龙华路。区域内设有小区幼儿园、泉水小学、博伦中学等教育机构；北市万盛购物广场、艺峰乐家家超市等共同构成区域内商业中心，周边分布着大量的便民店、饭店、发廊、诊所、银行等服务场所，基本满足居民日常生活需求，总体看，区域内开发建设时间久远，城市基础设施配套比较齐全，集约度尚可，商业比较繁华。交通条件较好。

这样给与评估单价，然后乘以面积，得出评估价格。

而评估价格，会参照周边同一地段同小区或者周边小区挂牌价格或者成交价格，如果觉得周边二手房价有下降的趋势，自然也会随之调低评估价格。

再者，在二手房交易市场，一直都有高评的现象，提高评估价值，在银行贷款，以此做低首付甚至零首付，所以银行也会挤压水分，评低价格。

为什么？

因为一旦房价下跌，贷款人可能会断供，比如100万成交的房子，首付30万，贷款70万，一旦房价下跌50%，房子价值50万，贷款者不愿再还款，因为房子价值低于所欠的贷款，一旦发生这样的事，即使银行起诉拍卖房子，银行也有损失，所以银行对评估价值很敏感。

再者，在“房住不炒”的大原则下，银行难免会对未来房价持谨慎的态度，调低评估价格，是必要的风险应对措施。

鑫财经

二手房评估价格的下降，说明了两个问题：一是当地市场的房价在下降；二是银行不看好当地房地产市场的未来。

银行评估二手房的方式

以本行为例，我行对于二手的评估主要由四个部分构成：（1）外部的评估价值，对于抵押物，我行均要求提供经我行认可的评估公司出具的抵押物价值评估报告；（2）周边市场最近两年的成交均价及成交价走势，一般都是收集抵押物所在楼房周围方圆3公里范围之内的楼盘的成交均价及走势；（3）银行内部的核估价：我行每年都会对所在城市各个片区给出一个评估价值高限（在根据具体条件，比如开发商、地理位置、楼层、朝向等，给予上下浮动20%）；（4）楼盘是否存在有存在重大的不利因素。

一般分行的抵押物核估岗，根据以上四方面的因素，对二手房出具一个核估价，并出具核估意见和理由，作为送审材料的一部分一并提交授信审批部审查审批。上述4部分中，一般主要看（2）和（3）两部分，因为（1）外部评估报告的价值大部分都会有虚标，为的就是从银行都贷一定的款项出来。

如果银行的核估价格不断下降，甚至低于实际的成交价格，这说明银行极其不看好你们当地的楼市，同时当地的成交价最近几年二手房的整体房价走势应该是趋于下行的趋势。这一切都是银行为了保护自身的资金安全，毕竟评估价值太高，一旦遇到房价大跌，那么银行的损失也是惨重的。

银行的政策

当然房价的评估的下行，还有可能是银行自身在挤水分，现在很多二手房交易评估的价格都有虚高，比如实际成交价仅为170万元，评估价值做到了200万元，以前为了拓展业务，有的银行也就睁一只眼闭一只眼就过了，但当政策趋严时，就会控制这种行为，因为这种行为其实有点类似零首付政策，给银行本身带来风险。

如上述案例，如果按照实际的170万元，你在银行最多贷到119万元，你首期款需要自己支付51万元；但如果评估到200万元，按照70%的评估价，可以贷到140万元，首期款仅仅需要支付30万元，比实际应支付的少了21万元，这就将部分风险转移给了银行。毕竟如果按照实际的成交价，只要房子价格没有跌倒119万元以下，银行的贷款资金安全都无需担心，但是按照虚的200万元评估，一旦房子的价格降到140万元，银行的贷款资金就会出现风险。

鲤行者

通常来说，银行对于二手房的评估价值越来越低，有两个原因，一个是同一地段同小区或者周边小区的市场价降低，另一个是对于未来房价看低。

银行如何评估二手房价

与由开发商定价的新房不同，对于二手房，在贷款审批时，银行会有评估，一般分为内评和外评两种，内评就是行内员工作为评估师对房价进行评估，而外评就是通过合作的评估机构评估。

无论是内评还是外评，对二手房的评估一般要根据所在位置、楼层、朝向、装修、学区、配套、交通等综合评估，比如这样：

经估价人员现场勘察，估价对象所在楼盘位于大连市甘井子区锦泉新城住宅小区，估价对象所在楼建成于2007年，建筑总层数为29层，估价对象位于4层，南向；估价对象现为二室一厅格局，简装修，进户安装防盗门。估价对象东临东北快速路，南侧临近芙蓉泉街，西临源泉路，北侧临近龙华路。区域内设有小区幼儿园、泉水小学、博伦中学等教育机构；北市万盛购物广场、艺峰乐家家超市等共同构成区域内商业中心，周边分布着大量的便民店、饭店、发廊、诊所、银行等服务场所，基本满足居民日常生活需求，总体看，区域内开发建设时间久远，城市基础设施配套比较齐全，集约度尚可，商业比较繁华。交通条件较好。

这样给与评估单价，然后乘以面积，得出评估价格。

而评估价格，会参照周边同一地段同小区或者周边小区挂牌价格或者成交价格，如果觉得周边二手房价有下降的趋势，自然也会随之调低评估价格。

再者，在二手房交易市场，一直都有高评的现象，提高评估价值，在银行贷款，以此做低首付甚至零首付，所以银行也会挤压水分，评低价格。

为什么？

因为一旦房价下跌，贷款人可能会断供，比如100万成交的房子，首付30万，贷款70万，一旦房价下跌50%，房子价值50万，贷款者不愿再还款，因为房子价值低于所欠的贷款，一旦发生这样的事，即使银行起诉拍卖房子，银行也有损失，所以银行对评估价值很敏感。

再者，在“房住不炒”的大原则下，银行难免会对未来房价持谨慎的态度，调低评估价格，是必要的风险应对措施。

深莞优质房源吴生

首先你需要明白，银行和评估的关系

银行本身不具备评估的能力，只不过银行有自己的风控部门，他们会和自己认可的具备评估资质的公司合作！也就是说，是评估公司把房子价格评估低了！

评估公司为什么会把房子评估低呢？

1 政府导向，政府政策干预，拍地，溢价，限购，限售等政策

2市场供需情况，买房客户持币待观望，房子卖的多，下手的少或者需求少，

3城市净入人口少

评估公司需要对自己的评估资质负责！在法律法规的许可范围内做出评估！评估公司的责任很大！对银行需要负责，如果出现评估不准确！轻则失去合作伙伴，重则需要负法律责任！重点需要参考：最近房管局网签价，小区最近成交价，同时期房子价格！政府政策，政府城市规划，供需关系（可以通过网络大数据）

希望对你有用！

關鍵字: 房产 银行 评估价