最近楼市君被一幅海报深深吸引住，端州中梁壹号院居然降到7343元/平。
要知道，中梁地块楼面为6635元/平，相当于售价只比拿地价高708元/平。
真相到底如何？楼市君决定亲自跑一趟。
根据销售介绍，项目占地约6万平，由11栋小高层和14栋别墅组成，另外，小区东北角位置规划有肉菜市场。
楼盘目前主推8-2栋，位于项目最北侧，总高20层，两梯四户，工字楼设计，产品包括96/108平三房，预计2021年交楼。
价格方面，
毛坯均价8200元/平，根据楼市君5月份踩盘，当时2/3栋毛坯均价8500元/平，每平降幅为300元。值得注意的是，2/3栋为两梯两户或三户设计，楼高18层，南北通透，且隐私性更强，均价稍贵也算合理。
另外，销售表示，目前项目有10套7500元/平特价房名额。
具体操作是，在售的96/108平户型，不分楼层可拿得该优惠，仅供10套，目前已用5个名额。
若按此价格计算，两个户型总价与三成首付如下：
那真的有7343元/平的房源吗？还是只是噱头？
真有。
销售称，这套房子位于2栋1楼，比较靠近营销中心（未来会作为入户大堂），且面积为131.7平的四房大户型，所以作为特惠房源出售，总价约97万，有且仅有一套 ，目前暂未售出。
为什么中梁6千多拿地只能卖8千，还有的卖7字头？
从成本来看利润空间极少，或者“亏本”，楼市君作个浅析（如有不对欢迎指正）：
1、项目位于端州北岭片区，周边欠缺中大型商业体，公交班次少，距离市中心行程远。对于肇庆本地人来说，希望家楼下配套均齐全，开车超过15分钟都觉得远，自然不太“看得上”该项目。
2、附近中小学、幼儿园等教学资源缺乏，即便项目附近规划有教育用地，但久久未能实现，项目对于学区有要求的置业者来说，吸引力不大。
3、有火车经过，项目最近距离铁路大概300米，虽然目前经过的火车班次不多，但对于比较看重环境安静的置业者而言，就会不太考虑在此买房。
那么，该项目真的买不过？
并不是，楼市君认为，以下两种置业人群可以考虑：
1、资金预算不高的买家，在端州楼价普遍过万的态势下，均价8千算较为实惠，一套96平三房，以8200元/平计算，总价约79万，三成首付约24万，对于上车买家来说比较友好。
2、对环境要求较高的置业者，项目紧邻北岭山森林公园，远离市区，人流不算密集，且项目不在主干道上，居住安静，空气质量自然也不在话下，至于前面提到的铁路噪音，如果不过于介意的，可选择距离稍远的楼栋。
最后，楼市君奉上项目96/108平户型图，大家可自行浏览。
96平三房两厅两卫户型，竖厅布局，主阳台延长到次卧达6.6米长，厨房外带生活阳台，卧室均分布在餐客厅一侧，其中最小一个次卧会有西晒困扰。
108平三房两厅两卫户型，同样为竖厅布局，整体动静分区合理，主阳台为3.8米长，另配有朝西生活阳台，日常晾晒衣服不错。
在这里楼市君补充一句：并没有完美的房子，适合自己就是最好的。
大家在看房时，可先对选房条件做一番排序：
价格、地段、市场、商业、教育、交通、环境、户型、规划、梯户比、物管费、车位、交楼时间等，然后筛选最为看重的3-5个选项，自然知道自己想要的房子是怎样的。祝愿所有正在看房的各位，早日挑到心仪的房子。
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