先前写了一篇二手房购买的攻略，这篇文章后台收到了很多提问，今天把这些共性的提问及我的回答总结了出来，供大家参考。

1， 亲亲， 请问一下， 如果卖家还有按揭没还清对买家有影响吗？需要注意一些什么呢？

一线城市房子有按揭没有还清是很普遍的，毕竟一线城市的房子一般都300万起 ，极少人是全款买入 ，基本都是按揭购入的；

一般情况下让卖家自己全权搞定，有金融公司搭桥帮他们出赎楼的资金， 卖家给付一些费用给这些金融公司，你不出任何费用就是了， 都是可以正常交易的， 有个别卖家会想用买家的首付款来赎楼， 这个风险较大， 不建议买家同意这种方式；

稍微注意的是有个别卖家的房子有二押的情况， 银行基本现在都不接受二押， 所以有些卖家出现资金困难会出现房子抵押给银行的同时又再次抵押给金融公司， 这种情况是卖家资金非常紧张出现的，那就建议要计算下一押和二押总共抵押了多少钱， 有可能卖家还有对外的欠款， 就有可能出现资不抵债的情况了。

这种情况查册的同时， 如果业主配合打征信报告最好， 可以侧面反应出卖家的诚信情况， 做好尽调。

首付买家要坚决不负责赎契， 坚决要求卖家自己赎契，并合同约定房子赎回的时间及买家不承担赎契的任何费用，另外也要注意做好资金托管。

2，你好， 小主我们在花都买二手房求经验中介收2个点的中介费

首先说明：中介费可谈，不是中介报多少就是多少， 可商量， 我现在才发现许多人不知道中介费可谈， 中介说多少就是多少， 白白给了许多钱出去。

一般广州的中介都可以接受1%（房屋总价），链家的中介费会贵些， 个别小规模的中介费在6000-8000元左右。

特殊情况：1）房源是自己找到的， 中介只是帮忙跑手续做中间人的角色， 中介费就几千块就可以了；

2）房屋总价非常高， 比如超过800万的房子， 就不建议按房屋总价来计算了， 而是和中介谈多少万全包搞定更划算。

3，请问一下二手房要跟房东怎么砍价呢？

这个只能简单在这里说下，具体操作过程可以看这篇文章：买二手房如何砍价？买房有哪些砍价技巧？实战经验分享砍价35万！

1）首先你要明确知道要购买的这个小区的同户型的最近实际成交价， 因为卖家放盘价都说往高里放的， 那到底这个房子成交价在哪里需要你自己衡量， 二手房交易本身就存在信息差的问题；

2）你要了解卖家卖房的主要原因， 业主是急用钱还是刚需置换， 两者的心态是天壤地别的， 可以给你砍价的空间也是不一样的；

3）砍价的过程中就是买卖双方心理博弈的过程， 要注意守住自己的底线， 也别轻易让中介和卖方知道你真正的心理价位。

4，小姐姐， 要是月供超过月收入百分之五十， 银行会放房贷吗？中介一直催我签合约， 但是我担心放贷不下来

房子的贷款和你的征信有关， 在征信没有问题的情况下， 贷款的额度和你月收入有关， 举个例子， 月供12000元， 就要求你的月收入证明至少在24000， 2倍这个区间。

月供超过月收入的百分之五十， 要看是超过了多少。

怎么证明你的收入？那就要求你开收入证明和打银行流水！

买房准备贷款之前要自己算一算自己的情况， 最好就在购房前6个月开始计算， 万一不够可以做些其他准备， 比如副业收入流水等等， 贷款银行是要求连续打6个月流水的。

建议贷款前可以提前交资料给贷款中介审核， 贷不到足额的款你可是要多掏房款的， 要不就是违约！

5，楼主您好！想问下想投资房产， 位置不错的新楼盘又太贵， 拿不出那么多首付， 如果市内的二手房适合投资吗？

地理位置好的基本是二手房， 新房集中在各种郊区和城乡结合部， 市区位置不错的新楼盘非常少而且价格都会去到巨贵的了。

投资就是买二手啊， 第一：二手楼盘地理位置更好， 第二：二手买到即刻入住或者出租， 现金流转性更好， 一手大部分是期房， 等待收楼等待出房产证都有时间成本， 时间成本也是成本， 再加上房子限售2年， 一手等待的成本过大， 所以投资买二手， 自住一手二手都可以。

6，房产投资， 哪些不能买？

1， 度假养老房产不能买， 这些是有钱人的消费品， 而不是投资品

2， 郊外的别墅不能买， 这是有钱人周末第二居所， 不适合投资升值

3， 举着“包租”“返租”名义的产权式酒店， 虚拟分割小商铺， 酒店式公寓统一管理， 统一经营的房产不能买， 因为好出租的房子根本不需要开发商“包租”， 之所以给你“包租”， 就是因为租不掉

4，集资房， 军产房， 小产权房， 安置房等产权不清晰的房子不要买

5， 非居住用地性质的房子不要买（工业用地， 仓储用地， 商业用地， 文化用地等）

6， 有明显产品瑕疵的房子不要买， 比如高架桥， 铁路旁， 凶宅等

7， 公寓， 商铺也不建议买

8， 海外房产也需要谨慎对待

7，楼市有风险吗？

楼市最大的风险是2016年这一轮楼市高涨将房价带到了一个失真的状况，本质上就是价格过快上涨；

现在不少城市价格有下滑2000-3000的， 这是回调， 把价格虚高的部分挤掉。

对于我们卑微的中产其实没有太多选择， 房产是唯一一个日常不需要兼顾但是且可以带来稳定收益的东西，目前市场上太多理财产品给了我们响亮的耳光，

环顾历史， 能够真正意义上成为经济拖底的从来都是三个维度：钱， 人口和土地；

都说房价下滑， 太多所谓的专家， 不管唱空还是唱多， 你总有50%的概率押对宝的，如果你想买房， 坚持看盘踩盘。

8，多看交易价格一般是通过什么渠道， 链家安居客贝壳那些app上的成交价靠谱吗

参考交易价格一般可以参考这些app: 链家， 兔博士，q房网， 安居客的价格都是往低的拉的；

另外想知道意向楼盘的成交价， 也可装扮成卖家要放盘， 和周边的所有中介了解；

潜入业主群， 询问最近小区房子的成交价。

9，看房过程中查看是否漏水这个要怎么看

这个主要看墙面是否有明显的水印和霉点， 天花板是否重新粉刷过， 墙面是否变色， 脱皮， 特别看下水管边看下有没有渗水的痕迹， 看看墙体的连接处， 也可以混进小区的业主群或者逛逛小区了解小区房子的质量和漏水情况。

10，亲， 买两年内的房子交税好高， 是不是不适合买？

对的， 对比超过2年（含两年）的要多增收一个税种， 营业税， 总价的5.6%。

11，我想在南通如阜投资买房， 但不是市区， 在靠近市区镇上， 周边设施基本完善， 有必要投资吗， 而且我现在在还房贷

要不要投资， 要考虑你买的这套房所在地二手房交易是否活跃？直接观察楼盘旁边的中介门店有多少就可以知道是否有二手市场了？

小镇按照目前的趋势， 基本人口外流的居多， 留在镇上的基本本地人口也基本已有住房， 基本要买房也是买大的改善一下居住， 竟然是投资， 那就要考虑将来是否有接手的？

而你提到的你还在还房贷？你就需要计算一下再买一套占到你收入的几成， 控制在收入的一半之内都没有太大问题。

现在市场并不好， 未来人口还是会往大城市流动， 投资小镇这些还是要谨慎些！

12，我看你说有认识很多中介， 你也在番禺成交了， 请问能否把比较好的中介联系方式推荐给我？

中介都是看人办事的，不介绍任何中介， 也不敢给任何的中介背书

13，还没有房产证的二手房可以买吗？靠谱吗？卖方说只能改名字

不买没有房产证的房子， 这是最基本的底线！另外集资房， 军产房， 小产权房， 安置房等产权不清晰的房子也不要买！

14，开发商如果给你的是一份格式条款， 如果对合同的规定存在异议， 开发商会愿意和你协商并且做出修改吗

基本开发商都默认不修改， 最多销售会给你解释合同都是法务定好的， 大家的都一样吧啦吧啦， 要是市场好你还比较麻烦， 有些开发商就直接不卖给你了

15，贷款问题的约定

开发商往往会答应帮你贷款， 但合同中开发商又不写清楚无法贷款可以退房， 而是约定因为购房人信誉等问题无法贷款可以退房或约定因为购房人信誉等问题导致不能贷款， 让购房人一次性付清房款。这点也要慎重， 可以自己先行查询个人信用或者合同约定清楚， 因无法贷款可以解除合同。

16，请问买一手房好， 还是二手房好？

这个不可以说一手好二手好， 我只可以说投资为目的的话是二手好， 二手即买即租， 加快现金流转， 一手一般是期房， 等待交楼都在1-3年左右， 还要等出房产证的时间，限售时间， 等待的成本比二手高许多， 相对来说二手基本占据了城市的有利位置。一手集中于近郊或者郊区。

不过每个人买房目的不同， 部分人更喜欢新房， 配套设施更新， 花园更人性化等等， 接受不了别人住过的房子， 这种也只能买新房， 居住也要个人满意才行， 结合自己的情况来考虑吧。

17，对于第二套要不要迈入第三套房子的阶段， 有几个关卡需要提前预设

1， 日常的房贷能够轻松的应付， 甚至失业也可以应付

2，对待房价心理预期冷静， 不期待房价短期的暴涨， 坚持长期回报， 任何一夜暴富的思考都极其危险

18， 房子卖不好价格咋办

现在市场行情不好， 是不容易卖到合适的价格的， 可等待市场回暖再次拿出来放卖，给老破小简单装修翻新， 争取切入到高端租赁市场， 增强老破小的租金水平， 加强现金流

19，那第二套房怎么买（针对普通家庭而言）

1， 如果生活在一线城市（北上广深）， 那么毫不犹豫第二套房深耕在这些地方，这样方便管理， 而且因为你自身对城市的规划更为熟悉， 更不容易犯下选择重大失误

2， 如果你生活在二三线城市， 那么往省会城市走， 买省会城市的核心区域

最后说几个不要：不要买小开发商， 不要买老破小， 不要买陌生城市， 不要相信一夜暴富；

地产， 股市都适用于这句话：市场不论经历几个轮回大趋势， 当势头来临的时候， 最重要的是你手里还有筹码！