先前寫了一篇二手房購買的攻略，這篇文章後臺收到了很多提問，今天把這些共性的提問及我的回答總結了出來，供大家參考。

1， 親親， 請問一下， 如果賣家還有按揭沒還清對買家有影響嗎？需要注意一些什麼呢？

一線城市房子有按揭沒有還清是很普遍的，畢竟一線城市的房子一般都300萬起 ，極少人是全款買入 ，基本都是按揭購入的；

一般情況下讓賣家自己全權搞定，有金融公司搭橋幫他們出贖樓的資金， 賣家給付一些費用給這些金融公司，你不出任何費用就是了， 都是可以正常交易的， 有個別賣家會想用買家的首付款來贖樓， 這個風險較大， 不建議買家同意這種方式；

稍微注意的是有個別賣家的房子有二押的情況， 銀行基本現在都不接受二押， 所以有些賣家出現資金困難會出現房子抵押給銀行的同時又再次抵押給金融公司， 這種情況是賣家資金非常緊張出現的，那就建議要計算下一押和二押總共抵押了多少錢， 有可能賣家還有對外的欠款， 就有可能出現資不抵債的情況了。

這種情況查冊的同時， 如果業主配合打徵信報告最好， 可以側面反應出賣家的誠信情況， 做好盡調。

首付買家要堅決不負責贖契， 堅決要求賣家自己贖契，併合同約定房子贖回的時間及買家不承擔贖契的任何費用，另外也要注意做好資金託管。

2，你好， 小主我們在花都買二手房求經驗中介收2個點的中介費

首先說明：中介費可談，不是中介報多少就是多少， 可商量， 我現在才發現許多人不知道中介費可談， 中介說多少就是多少， 白白給了許多錢出去。

一般廣州的中介都可以接受1%（房屋總價），鏈家的中介費會貴些， 個別小規模的中介費在6000-8000元左右。

特殊情況：1）房源是自己找到的， 中介只是幫忙跑手續做中間人的角色， 中介費就幾千塊就可以了；

2）房屋總價非常高， 比如超過800萬的房子， 就不建議按房屋總價來計算了， 而是和中介談多少萬全包搞定更划算。

3，請問一下二手房要跟房東怎麼砍價呢？

這個只能簡單在這裡說下，具體操作過程可以看這篇文章：買二手房如何砍價？買房有哪些砍價技巧？實戰經驗分享砍價35萬！

1）首先你要明確知道要購買的這個小區的同戶型的最近實際成交價， 因為賣家放盤價都說往高裡放的， 那到底這個房子成交價在哪裡需要你自己衡量， 二手房交易本身就存在信息差的問題；

2）你要了解賣家賣房的主要原因， 業主是急用錢還是剛需置換， 兩者的心態是天壤地別的， 可以給你砍價的空間也是不一樣的；

3）砍價的過程中就是買賣雙方心理博弈的過程， 要注意守住自己的底線， 也別輕易讓中介和賣方知道你真正的心理價位。

4，小姐姐， 要是月供超過月收入百分之五十， 銀行會放房貸嗎？中介一直催我籤合約， 但是我擔心放貸不下來

房子的貸款和你的徵信有關， 在徵信沒有問題的情況下， 貸款的額度和你月收入有關， 舉個例子， 月供12000元， 就要求你的月收入證明至少在24000， 2倍這個區間。

月供超過月收入的百分之五十， 要看是超過了多少。

怎麼證明你的收入？那就要求你開收入證明和打銀行流水！

買房準備貸款之前要自己算一算自己的情況， 最好就在購房前6個月開始計算， 萬一不夠可以做些其他準備， 比如副業收入流水等等， 貸款銀行是要求連續打6個月流水的。

建議貸款前可以提前交資料給貸款中介審核， 貸不到足額的款你可是要多掏房款的， 要不就是違約！

5，樓主您好！想問下想投資房產， 位置不錯的新樓盤又太貴， 拿不出那麼多首付， 如果市內的二手房適合投資嗎？

地理位置好的基本是二手房， 新房集中在各種郊區和城鄉結合部， 市區位置不錯的新樓盤非常少而且價格都會去到巨貴的了。

投資就是買二手啊， 第一：二手樓盤地理位置更好， 第二：二手買到即刻入住或者出租， 現金流轉性更好， 一手大部分是期房， 等待收樓等待出房產證都有時間成本， 時間成本也是成本， 再加上房子限售2年， 一手等待的成本過大， 所以投資買二手， 自住一手二手都可以。

6，房產投資， 哪些不能買？

1， 度假養老房產不能買， 這些是有錢人的消費品， 而不是投資品

2， 郊外的別墅不能買， 這是有錢人週末第二居所， 不適合投資升值

3， 舉著“包租”“返租”名義的產權式酒店， 虛擬分割小商鋪， 酒店式公寓統一管理， 統一經營的房產不能買， 因為好出租的房子根本不需要開發商“包租”， 之所以給你“包租”， 就是因為租不掉

4，集資房， 軍產房， 小產權房， 安置房等產權不清晰的房子不要買

5， 非居住用地性質的房子不要買（工業用地， 倉儲用地， 商業用地， 文化用地等）

6， 有明顯產品瑕疵的房子不要買， 比如高架橋， 鐵路旁， 凶宅等

7， 公寓， 商鋪也不建議買

8， 海外房產也需要謹慎對待

7，樓市有風險嗎？

樓市最大的風險是2016年這一輪樓市高漲將房價帶到了一個失真的狀況，本質上就是價格過快上漲；

現在不少城市價格有下滑2000-3000的， 這是回調， 把價格虛高的部分擠掉。

對於我們卑微的中產其實沒有太多選擇， 房產是唯一一個日常不需要兼顧但是且可以帶來穩定收益的東西，目前市場上太多理財產品給了我們響亮的耳光，

環顧歷史， 能夠真正意義上成為經濟拖底的從來都是三個維度：錢， 人口和土地；

都說房價下滑， 太多所謂的專家， 不管唱空還是唱多， 你總有50%的概率押對寶的，如果你想買房， 堅持看盤踩盤。

8，多看交易價格一般是通過什麼渠道， 鏈家安居客貝殼那些app上的成交價靠譜嗎

參考交易價格一般可以參考這些app: 鏈家， 兔博士，q房網， 安居客的價格都是往低的拉的；

另外想知道意向樓盤的成交價， 也可裝扮成賣家要放盤， 和周邊的所有中介瞭解；

潛入業主群， 詢問最近小區房子的成交價。

9，看房過程中查看是否漏水這個要怎麼看

這個主要看牆面是否有明顯的水印和黴點， 天花板是否重新粉刷過， 牆面是否變色， 脫皮， 特別看下水管邊看下有沒有滲水的痕跡， 看看牆體的連接處， 也可以混進小區的業主群或者逛逛小區瞭解小區房子的質量和漏水情況。

10，親， 買兩年內的房子交稅好高， 是不是不適合買？

對的， 對比超過2年（含兩年）的要多增收一個稅種， 營業稅， 總價的5.6%。

11，我想在南通如阜投資買房， 但不是市區， 在靠近市區鎮上， 周邊設施基本完善， 有必要投資嗎， 而且我現在在還房貸

要不要投資， 要考慮你買的這套房所在地二手房交易是否活躍？直接觀察樓盤旁邊的中介門店有多少就可以知道是否有二手市場了？

小鎮按照目前的趨勢， 基本人口外流的居多， 留在鎮上的基本本地人口也基本已有住房， 基本要買房也是買大的改善一下居住， 竟然是投資， 那就要考慮將來是否有接手的？

而你提到的你還在還房貸？你就需要計算一下再買一套佔到你收入的幾成， 控制在收入的一半之內都沒有太大問題。

現在市場並不好， 未來人口還是會往大城市流動， 投資小鎮這些還是要謹慎些！

12，我看你說有認識很多中介， 你也在番禺成交了， 請問能否把比較好的中介聯繫方式推薦給我？

中介都是看人辦事的，不介紹任何中介， 也不敢給任何的中介背書

13，還沒有房產證的二手房可以買嗎？靠譜嗎？賣方說只能改名字

不買沒有房產證的房子， 這是最基本的底線！另外集資房， 軍產房， 小產權房， 安置房等產權不清晰的房子也不要買！

14，開發商如果給你的是一份格式條款， 如果對合同的規定存在異議， 開發商會願意和你協商並且做出修改嗎

基本開發商都默認不修改， 最多銷售會給你解釋合同都是法務定好的， 大家的都一樣吧啦吧啦， 要是市場好你還比較麻煩， 有些開發商就直接不賣給你了

15，貸款問題的約定

開發商往往會答應幫你貸款， 但合同中開發商又不寫清楚無法貸款可以退房， 而是約定因為購房人信譽等問題無法貸款可以退房或約定因為購房人信譽等問題導致不能貸款， 讓購房人一次性付清房款。這點也要慎重， 可以自己先行查詢個人信用或者合同約定清楚， 因無法貸款可以解除合同。

16，請問買一手房好， 還是二手房好？

這個不可以說一手好二手好， 我只可以說投資為目的的話是二手好， 二手即買即租， 加快現金流轉， 一手一般是期房， 等待交樓都在1-3年左右， 還要等出房產證的時間，限售時間， 等待的成本比二手高許多， 相對來說二手基本佔據了城市的有利位置。一手集中於近郊或者郊區。

不過每個人買房目的不同， 部分人更喜歡新房， 配套設施更新， 花園更人性化等等， 接受不了別人住過的房子， 這種也只能買新房， 居住也要個人滿意才行， 結合自己的情況來考慮吧。

17，對於第二套要不要邁入第三套房子的階段， 有幾個關卡需要提前預設

1， 日常的房貸能夠輕鬆的應付， 甚至失業也可以應付

2，對待房價心理預期冷靜， 不期待房價短期的暴漲， 堅持長期回報， 任何一夜暴富的思考都極其危險

18， 房子賣不好價格咋辦

現在市場行情不好， 是不容易賣到合適的價格的， 可等待市場回暖再次拿出來放賣，給老破小簡單裝修翻新， 爭取切入到高端租賃市場， 增強老破小的租金水平， 加強現金流

19，那第二套房怎麼買（針對普通家庭而言）

1， 如果生活在一線城市（北上廣深）， 那麼毫不猶豫第二套房深耕在這些地方，這樣方便管理， 而且因為你自身對城市的規劃更為熟悉， 更不容易犯下選擇重大失誤

2， 如果你生活在二三線城市， 那麼往省會城市走， 買省會城市的核心區域

最後說幾個不要：不要買小開發商， 不要買老破小， 不要買陌生城市， 不要相信一夜暴富；

地產， 股市都適用於這句話：市場不論經歷幾個輪迴大趨勢， 當勢頭來臨的時候， 最重要的是你手裡還有籌碼！