贺宇宇
购买新房的时候，很多人都遇到过，我们交了定金，接下来要交纳首付款，交纳完毕首付款，可能要签订正式合同，签订正式合同之后，准备按揭资料，提交到银行，之后去银行面签，等待银行贷款的审批，审批完毕，开始交税，等待放款，放款以后相当于这个房子，你就买定了，就这么简单，但是在操作过程当中，肯定你会有很多疑虑。
比如说，交完首付款，不能立马签合同，为什么不能马立签合同，其实很简单，开发商开盘，一定是拿到了预售许可证，拿到预售许可证，才可以进行开盘销售，公开销售，这个时候你交了首付款，可能开发商的资金，并不能解决，这个时候，开发商又会把在建楼盘，做抵押贷款，之后，再把房子一套一套解封，你才能签合同，才能做按揭，否则和你签订这个正是购房合同，理论上，开发商是属于违规的，会遭到银行的起诉，这个时候，个人买房子的风险，几乎没有，在建工程抵押，是属于很正常的一种获取资金的方式，这取决于，开发商并没有想跑，他就是安全的，就这么简单。
不能签合同，你再去房管局网站，查一查，直接就能看到你所购买的房子，楼号，一定抵押了，就是所谓的在建工程抵押，不用担心，很快，开发商会一一解封，给你们办理按揭，办理签合同，这样开发商就可以最大程度的，拿到你的首付款，同时也能拿到银行的贷款，保证房屋建设的正常进行，这同城只是一种融资方式，手段，仅此而已，所以买房者也不用担心，可以放心的等待几天，就OK。
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从理论上，付款是要按照合同约定方式办理，因此说“合同在先、付款在后”也有道理。
但在实际操作上，你去100个售楼部，100个会要求你先付足首付款、再签合同。原因何在，可能有人会指责开发商强势或者怀疑内有猫腻，实则绝大多数情况并非如此。
其一，我国商品房销售目前基本上都普及了网签制度，虽然各地方的操作流程不尽一致，但就我所见到的情形，基本上都是先要根据具体客户交易情况登录网签系统、输入电子合同并确认上传，经当地房管部门专人在系统后台审核通过后，售楼部才可以下载和打印纸质合同，然后请客户签字确认。这个后台审核周期，有长有短。快的也要数小时、慢的一两天也很正常。这也就意味着，一般而言很难实现缴款当场就能打印出具全套纸质合同并完成签约。
其二，网签电子合同一旦上传系统，如果后期交易情形发生变更，则申请合同内容变更或者撤销的手续是相当麻烦的，从防止炒房角度房管部门对开发商此类限制还是比较严的，如果变更或撤销次数多了，甚至还会影响开发商的诚信档案积分，造成后期经营诸多不便。所以，开发商对系统上传合同也很慎重，说白了，假如有个别客户未及时交足首付款（即合同交易条件有可能会不成立），而电子合同已经上传了系统（先不说已经签掉），后期开发商与房管部门沟通时会很被动很麻烦的。因此，往往只要是客户首付款没交齐，开发商一般是不会与客户启动正式签约手续的。
开发商有开发商的顾虑，而作为购房者，如何规避风险呢？四点建议供参考。
一是在缴纳定金前，要认真考察结合确认开发商的合法销售资格，确定所购房源的详细信息和交易条件；二是缴纳首付款前，认真阅读开发商提供的全套购房合同样本，如确有不认可的，此时仍有机会终止购房行为；三是缴纳首付款后，要认真检查和妥善保管开发商所开具的收款收据或发票，重点是项目及房号、款项名称用途和收款人盖章，即使后期合同出现波折，可能会造成交易不能达成，但索回首付款还是有保障的；四是及时跟进催促开发商合同签约，一般而言三天以内、最迟一周内应该可以完成签约，正常而言作为开发商也希望与客户尽快签约，否则取得不了备案合同，后续银行按揭手续也无法办理，从开发商销售回款角度也不利于其自身。
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不常的！办理程序倒置了。
1、正常程序。
一般情况下，先签购房合同，再交首付款，而不应该先交钱，后签合同。根据合同法规定，先有双方的合同约定，再去履行合同条款。没有合同在，付款有什么依据和理由呢？万一出现其他情况，你交进去的款，是认定为定金呢，还是什么款项？开发商将占据主动，容易出现争议。
2、其他情况。
合同法也有规定，先事实上履行合同，后期再补书面合同，也是可以的；因为现实生活，什么情况都有，出现了不正常情况，双方认可，并且事实合法，法律也应该给予认可。但是，这样程序倒置的做法，对购房人风险就会加大。
