邹小刚888

不请自来。笔者认为，题主给出的信息不全，无法做出准确的判断，但是笔者是不会投资这样的商铺的。

首先，投资回报率偏低。175万的本金，每年收益7.2万，投资回报率在4.1%，在商业地产领域这样的回报率是偏低的，一般合理的回报率在6%-8%之间，太高也不靠谱。175万做无风险的大额存单，收益都比这个店铺4%的投资回报率强。

其次，租金收益问题。如果仅是固定7.2万的租金偏低，需要每年固定百分比的增长才比较合适。一般来说每年固定增长5%-10%之间才是一个比较合理年均增长空间。

然后，商铺产权时间问题。一般的地产商铺产权期为40年，不知道这个商铺还剩下几年，如果产权时间太少了就不太合适；太长的话又是新铺，正在养铺期收益又比较低。

最后，承租人的问题。租你店铺的人是自己找的，还是商家承诺的。如果是商家承诺的话需要留个心眼。很多开发商都会宣传包租几年，租金多高，其实就是吸引你去购买商铺，你买完后两三年就不会和他说的那么好了。

综上所述，商业商铺的水深、坑多，不太建议什么都不懂的普通投资者去投资商铺，如果真的想去投资商铺，人流量、品牌效应、地理位置、周边社区定位一些列问题都是你在商铺投资前应该考虑清楚的，如果这些问题你想不清楚，不建议投资商铺，否则是要吃大亏的。

小黑看财经

正常投资商铺8~15年能够回收成本就比较划算，如果超过15年仍然不能回本，那就不要投资。

在给你讲这个道理之前，我先给你讲一个身边的案例。

我之前认识一个朋友，他在某个小区投资了一个商铺，30平米，2014年买入的时候是120万，刚买的第1年小区没有多少人入住，所以商铺也没租出去，第2年他挂了一个月租金5000块钱，最终有一个做餐饮的租了这个商铺，但是因为当时小区的人口不多，所以这个餐饮店生意也不是很好，做了半年左右就把商铺转出去了，后来这个商铺的价格也只是逐渐下降，目前一年的租金只有5万块钱，但我仍然看到租客经常换的。

所以过去4年租客断断续续的换，再加上租金持续下降，平均一年的收益估计只有3.5%左右，如果按照他这个收益，至少需要28年才能回收成本。

从这个朋友的真实案例当中，可以给购买商铺的人提个醒，购买商铺最重要的是地段，地段，地段，重要的事情说三遍，如果你所购买的商铺位置比较偏远，人流量比较少，那千万不要轻易接触，否则吃亏的是自己。

我们再来算一下你的商铺回报率以及回报年限。

你购买商铺175万，如果按照首付50%计算，贷款87万20年，等额本金还款，利息在基准利率基础上上浮10%，那你总共要付出的成本是137万+88万（首付）=225万。

而你目前每年的租金只有7.2万，年回报率等于7.2万/225万=3.2%；投资成本回收年限是225/7.2=31.25年，这个就远远超出了8~15年的合理投资范围。

就算你有能力一下子全款买下这个商铺那，那年回报率就是7.2万/175万=4.1%，回报年限是175/7.2=24年，这个仍然比合理的回报年限超出10年左右。

我们最后来看一下175万潜在的投资收益。

你有175万你可以选择的投资渠道就比较多。别的不说，就算你选择最安全的投资方式银行存款，你有175万在一些小银行存个5年期以上，获得5%的利率应该是不成问题的。

5%的年化收益要远远超过你贷款买商铺的3.2%回报率，也比你全款买商铺的4.1%的回报率更高。如果按照复利计算那对应的回报率会更高。

所以综合对比之后，你175万的商铺，一年租金才7.2万，肯定是不划算的，如果你一年的租金没有达到12万以上，就不要随便投资，否则就是不划算的。

贷款教授

网上回答的比较多，都说的有道理。每个人所处的环境和市场不一样，最后的结果都会有争议。我目前已经投资了两套小平方的门面，就以我自己的观点来说，你自己考虑自己的处境。

目前我第一套门面是小区外围门面45平，03年15到手，开始租500一个月都困难，后期租金逐渐涨起来，11年已经2.5万一年。正好我从外地回来，不想上班就和老婆开了个烟酒店，一直到现在。目前周边租金在4.5-5万之间。前年我看租金比较合算，加上周边大小超市起来的太多，对目前地段超市看空，而且营业时间太长，早9点到凌晨2点。所以准备换个地方经营 ，考虑到市场租金较高，租房压力太大，就在当地物流市场园买了一套上下100平的门面，一层高5.4米，可以架一层出来堆货的门面，变成三层总共150平。三层做一个临时住的地方，不想回家可以住在店里。总价89万，三年直接返租及全款其他优惠最后65万到手，我又和开发商谈好我在以招商名义进去自己经营，他又少招一个经营户而我等于白捡了三年租金。

在这里我不想讨论我是亏还是赚了，对于我来说第一套门面随着市场发展，回报率已经超出我的估计。所以不能按卖房时的租售比来讨论，一般产权40年的门面，全款我认为25-30年的回报率就可以，因为你还能赚十年的租金和一套续地税租就可以继续使用的门面。随着人民币的贬值租金必然上涨，只要你的地段租金不是大起大落形就可以。门面附近有小区和稳定的人员即可。

第二套门面对于我来说很纠结，当时是17年7月份买的，三线小城市住房已经经过一轮大涨，住宅在8500一平，我个人认为最终也就1.1万是我市的极限（后来同地段涨到1.3万，19年回到1.2万左右）加上我本身有住宅，所以投资了物流园的门面。

我考虑第一经过多年的实体经营，我感觉在全民经商的洗脑作用下未来5年，实体将会是大量厮杀，和同行和电商和跨界。想挣大钱反正我了解的烟酒是很难了，不如退出竞争区域，在不是主业形态地区做辅助，人也不用太辛苦。如果生意不好不能维持利润平衡还可以走朋友圈低价直销发展。

第二，手里有资金还是不能放银行，钱的贬值速度不是我们普通老百姓可以预知的。既然可以全款，还是要投资，只要转起来总是有希望的。手里没钱也会促使我更有动力。

第三，实体困难不是只有老百姓知道，上面也知道，只是迫于现状不能急于救实体，未来国家肯定是会大力发展实体经济的，门面不能大涨，当保值还是可以的。

第四，当所有人都把钱投到住宅里的时候，住宅的风险可能比其他地产的风险更大。

第五，人人都看不好门面，所以现在的价格不高，即使做住宅用也就是水电贵些，相比花150万买住宅不如65万买门面。而门面的租金好于住宅，升职空间也大。因为我市的住宅价格已经到顶了。

小歪182055320

我自己有两套商铺，而我身边的小伙伴和亲戚都有商铺的配资，所以可以给你一点建议！有没有投资价值看地段和回报率，好的地段回报率自然高，差的地段回报率也非常低，所以回报率是考量一个商铺有没有投资价值的第一参考标准！175万的商铺年租金为7.2万元，那么换算成年回报率也就是4.1%，而月租金为6000！

以我的经验来看就是不值得，我自己一套商铺在上海外环，一套在苏州，年回报率都为7%以上！如果以你这套4%的回报率来看是没有投资价值的，商铺看的就是一个回报率和租金收益，而不是看涨幅！在我的理念里，商铺投资组基本的条件是能满足7%以上的回报率，其次就是每月的租金能抵扣贷款！你的商铺175，贷款金额可能最大化达到875000元，而每个月的月供要将近10000元，也就是说，你的商铺必须满足一年12万的租金，才有满足投资价值！

当然了，租金回报率是首要的，其次还要看地段，还要看是否能重餐饮，是否有包租和协议分成现象等！以及未来周边的规划和生态！只能说现在好的商铺投资是一个高门槛的阶段，能达到7%以上回报率的商铺比较少，价格比较高，所以需要精心挑选和等待！我比较推荐一线城市和新一线城市的商铺，这里人流大比较有竞争力！目前的商铺一铺养三代可能已经不成立了，但是好的商铺一铺养一代人还是没问题的，至少我周围的有钱小伙伴都是有商铺的配资。在我们眼里，经济和产业都是有周期的，10年前电商冲击了实体，但是谁能保证10年后实体不会卷土而来呢？？像日本这样的发达国家也是实体干掉了电商，所以我觉得有资金实力的情况下完全可以配置1-2套商铺，有备无患！

琅琊榜首张大仙

商铺投资首选是回报率，因为商铺只有一个功能那就是开线下实体店，所以投资商铺只考虑回报率，其他因素都是次要的。175万的商铺，年租金7.2万，月租金6000元。投资回报率4.11%,和银行理财收益相当。而商铺属于高风险产业，变现慢，受制环境影响。这样的商铺投资价值一般，建议不投资。那么究竟什么样的商铺投资价值高呢？

一，租金收益抵消月贷款

这个175万的商铺，贷款百分之五十，接近90万。月还贷款在一万元左右。而租金只有6000元，还有物业费，取暖费等等。而租户一般都是签订好几年的合同，你不可能短期内把租金上浮百分之四十。

好的商铺一定是三年内达到抵消月供，五年后租金上浮开始有收益，收益最好不低于百分之五。如：商铺200万，贷款100万，月供10000元。购买后三年月租金达到10000元一月。五年年租金达到17万，其中十二万是交月供，五万算首付款100万的投资回报。

二，周围环境看涨

以前万达，万科这样的大型商业广场集中区，周围的商铺都会出现租金涨潮，因为商业环境变好了，现在这些商业广场也有冷冷清清的了。投资商铺更加难了。

要找到政策稳定，有特色的商业区，发展潜力大的区域进行商铺投资越来越难了，需要对政策和环境做个精准的判断。耐心是投资商铺最重要的事。

三，商业区和居民区相宜

好的商铺投资还需要两个条件，一个大型居民区，一个是大型商业区，如果既有商业区，周围又有大型居民区，再加多栋写字楼，那你就找到金矿了，这样的商铺肯定极具投资价值。如果还能开餐饮的地方，那更好了。

四，大商户入驻，商圈丰富

投资商铺还有一个指标，周围有大型超市，大型卖场，知名品牌入驻，也会给商铺带来好的投资价值。这些大商户自带流量，周围的人都会到这里聚集消费，自然你的商铺租金就会水涨船高。

总结：商铺投资风险很大，需要极具耐心，等待区域的经济出现。现在一线城市和旅游城市的商铺很具投资价值。你认为哪里的商铺投资价值高？评论区聊聊

我是伯乐集团董事长李合伟，20多年创业经验，天使投资人、《觉悟行果修渡》创投课导师、《财富人生密码》财富增值课导师、《李合伟演讲学院》首席讲师、关注我分享更多知识

合伟说

我是老威财经，我来回答。

按照年收益7.2万以及175万的价格来说，一年收益是4.11%，这个收益只能说很一般，通常最好是6个点上为佳。但是在回答这个问题之前，先跟你说一个我遇到的案例吧。

我身边也是有个朋友，三年前在长沙市买了一套商铺，价格和你差不多，180万元，租金相对来说比你的好一些，一年能出租10万元。情况是这样的，他买的时候开发商是承诺返租的，就是开发商帮你租出去，然后一年给你固定的租金，第一年是8万元，第二年10万元，第三年12万元，所以平均下来一年是10万元，收益率来说一年是5.55%的样子。

他的商铺在长沙的河西，面积70平米左右，买下来的第一年开发商如约支付了他的房租，但是到了第二年的时候就没能履行合约了，因为那里的商铺租不出去了。根据我从我身边朋友那里得到的消息，就目前这几年来说，大多数新开的商铺做的普遍都不好，能做的基本都是早年做起来了的。

实际上，投资商铺最重要的就是人流量，早年做起来的那种商铺因为往往都在老城区，所以人流量是有保障的，或者是一些成熟的小区，入住率高，所以人流也非常有保证。只有近些年新开的很多商铺，因为所在小区或者所在区域的人气很多都没有旺起来，所以人流少导致了生意不好。

而你买了商铺，承租的人用来做生意，他能做的好你这边也自然能够获得稳定的收益，而且运气好还可以慢慢涨房租，这一切都是在承租人生意好的前提下才行的，如果承租人生意不好，那么最终就容易出现断租的情况，毕竟放一天都是损失。

同时，商铺这种东西属于不动产，流动性来说一般比较差，说白了就是变现比较难，如果你发现投资错了要脱手往往也很难。因为买你商铺的人往往一看就知道你的商铺没啥生意，所以他们也一般不会买。

我身边这几年买商铺投资错了的朋友，他们很多都想脱手，但一般都没有谁能脱得了手的，所以很多时候也是干着急了。

另外，再加上现在中央实行房住不炒的方阵，房价长时间来看上升也比较缓慢，如果真买的话，房价上涨这个因素至少也不要抱有太大期望。当然，作为商铺来说，最重要的还是人流，这需要你多考察下商铺的周边，是不是成熟的地段或者有没有成为成熟地段的可能了。

总之，我的结论就是确实收益率低了些，才4.11%，而且目前投资风险也挺大的，建议不要入手。

老威财经

年租金7.2万元，商铺总价175万元，租金回报率仅为4.11%，基本没有投资价值。

如果175万元只是出售价格，还不包括过户相关税费的话，那么租金回报率还会下降到3.60%以下，显然就更没有投资价值了。

之所以这么讲，有多方面原因。

1、当前三年期大额存单年利率4.18%很常见，多家银行还可以按月付息，如果拿利息再去理财，综合年收益率能保持在4.20%以上，一年收益能超过7.3万元，显然比投资商铺回报率更高。

2、商铺投资，6%以上的租金回报率是基本要求，也就是13年左右靠租金收回本金。低于这个数字，就要考虑周边商业环境，人流量，房租上涨空间，房价上涨空间等因素了。

3、新的楼盘在不断建设，新的商铺也在源源不断进入市场，实际上现在的商铺已经严重产能过剩了，未来存在极大贬值空间。如今过高的房价下，商铺再想增值保值已经很难做到了。

4、正因为实体店租金高租金不断上涨，实体店的生意才会越来越难做，开店忙碌一年下来就是给房东打工，未来要么关店潮出现，要么房租大幅下降，租金很难进一步上涨。

5、网购足不出户就可以买到商品，无非是等两三天的事情，价格便宜一半甚至更多，不喜欢可以随便退，售后服务更好，因此已经被城镇居民普遍接受，这是实体店衰败的重要原因，也是商铺投资不再保险的根本原因。

6、商铺流动性极差，根本原因在于税费比例远高于住宅。如果将来找不到租客，又找不到愿意接手的买家，商铺就会烂在手里，没人租的话可一分钱租金收不到的。

7、商铺贷款时间短利率高，如果是贷款买商铺的话，租金一般难以偿还房贷，以租养贷不容易实现。以贷款50%，也就是87.5万元，贷款10年，年利率7.2%来计算，每月还款就要10250元，一年就要12.3万元，租金还了房贷，保持这个水平的话每年还要再掏5.1万元才行。即使几年后高出20%的价格售出，考虑到贷款因素，基本无利可图。

8、房价如今处于历史高位，降价趋势已经形成，此时投资房产要谨慎，流动性差的商铺更要谨慎。

综上所述，这样的商品还是不要投资了。

财智成功

目前的租金收益率太低了，除非未来出售商铺能够获得溢价，否则投资价值太低。

01

一年的租金7.2万，平均每月租金6000。

实际上我们在计算租金收益率的时候，商铺的年租金应该按10个月甚至9个月来计算。过10个月计算，其实一年的租金就是6万元。

这样的话，租金收益率就更低了。还不如拿这一笔钱来做一些其他投资，连银行的理财产品收益率都比他高。

为什么只算10个月呢？因为商铺的空置期，有可能比住宅还长。在空置的时候，你一样要交管理费。空置时自己交的管理费，会吃掉租金的一部分。

02

未来这个商铺能不能卖更高的价钱，变成了投资这个商铺的关键点。

但是一个商铺能不能卖更高的价钱也与租金有关。除非这个商铺未来的租金越来越高。

但是我们看到现在实体经济比较困难，很多地方的铺租不是越来越高，反而是越来越低。甚至空着，好长的时间都租不出去。

从这个角度来看，商铺未来价格越来越高，这个几率不大。

03

如果要投资这个商铺，还要考虑购买的价格，跟上一任业主开出的价格，有可能出现很大的差距。

这主要是因为税费的原因。

如果上一任业主要求实收，把税费转嫁给你，你现在购买就要掏出额外的一笔税钱。

如果当地的风俗是由原业主交税，其实你也没占便宜，这就意味着未来你把商铺卖给下一手的时候，你同样要额外掏一大笔税钱。

总体来看，这个商铺的投资价值都不高。

财说得明白

从回报比来说是达标的，但还算不上高。

这个问题主要还是要了解下周边近几年的租金增速，如果五年内大概率涨不到十万，那么这个投资就得根据你的资产比值来看待了。

毕竟7.2万目前只是4.1%的年回报率，商铺增值速度整体来说近几年没能跑赢住宅。所以暂且只能从回报率看待收益，暂不考虑升值空间有多大。那么4.1基本上就是银行5年期定存年利率，而其中一些中小银行の年期目前最高年息达到5.5%，175万的年利就是9.6万。

5年内回报率如果跑赢最高年利率，那么这笔投资才是最稳定的。如果跑不赢，而且这笔投资占了你净资产超过一半，那你就不如选一家高息银行去定存。

房产虽然有升值可能，但同样也有贬值可能，尤其近年来超过一半的高层住宅小区都配有底商，大型综合体一个个拔地而起，商铺多如牛毛，但是业主也好、商户也罢，真正赚钱的有几个？房租越租越低的也很常见。

因此租金涨幅是一个很重要的投资衡量标准，调研一下周边情况，比如未来这附近是否还有新建商铺，比如客流量以及已开商铺的店面生意如何，这都是影响租金和升值空间的主要因素。所以眼前的租金不是最重要的，最重要的还是租金能否稳步提升。只要租金稳涨，房产才有可能增值。

城市发展报告

商铺175万，年租金7.2万，这样的商铺有没有投资价值要从以下多方面分析考量来决定是否有投资价值；

（1）商铺的投资者回报率分析

假如你购买这家商铺用了175万元，而这家商铺年租金为7.2万元；从而可以推算你这家商铺的回报率为：7.2万/175万*100%=4.11%；说明你这家店铺年回报率为4.11%，按照这种回报率需要25年才能回本，25年之后才是净利润；这种回报率处于中等，高的商铺年回报高达7%，而你的年回报率在中等4%~5%之间，跟存在其他理财产品差不多的年利率，从回报率看这家商铺处于中性，可投资可不投资，能否投资看以下因素。

（2）从商铺的保值与升值空间分析

你一定要实地考察这家商铺有没有保值和升值空间，这家商铺暂时值175万，随着时间推移5年、10年后这家商铺有没有可能达到190万或者200万以上的价值，如果有这个潜力证明这家商铺有保值和升值空间，是值得投资的。参考商铺的保值与升值主要是看商铺的位置，所处的地段，以后的发展空间，人流等多方面综合考虑的。

（3）从店铺的租金有没有上涨的潜力分析

因为你现在这家店铺年租金为6000元，年租金总收入为7.2万元，年回报率为4.11%，并不是属于高回报率，还处于有一定的风险。假如这家商铺租金有上调空间，2年后、5年后租金能涨到7000元或者8000元一个月的，随着你的年回报率也会增加，所以这样的商品可以投资。但是假如你的商品租金上不上去甚至还会下调租金的话这种商品没有投资者价值，一旦投资者亏本都是可能的。

（4）从你个人经济能力分析

假如你存款175万投资这家商铺，另外还有其他闲钱生活，根本不会对你生活造成压力，这种情况可以选择理性投资。但又假如你本身就是没有175万，需要贷款近90万元购买这家商铺，这样给予你生活压力特别大，贷款90万元月供需要1万多了，按照你目前月租金6000元是不够抵扣月供的，还需要你每个月另外拿几千元来还款，这样你顶不顶的住压力，如果顶不住一切都是免谈，再高的回报率也不是你该赚的钱。

最后可以总结以上四大因素给出答案，假如具备以上四大条件在你个人经济能力允许的条件之下，商铺年回报率4.11%以上，而且这家商铺具备保值或升值的空间，商铺租金也还有上涨的潜力，这种商铺肯定有投资价值，建议你投资。反之，如果这四大条件都不允许的话，还是建议你放弃这个念头，把这些钱存银行大额存单吃利息，不用瞎操心，好好享受生活。至于你投不投资商铺，你自己考量，祝你好运。

關鍵字: 财经 回报率 偏低