鄒小剛888

不請自來。筆者認為，題主給出的信息不全，無法做出準確的判斷，但是筆者是不會投資這樣的商鋪的。

首先，投資回報率偏低。175萬的本金，每年收益7.2萬，投資回報率在4.1%，在商業地產領域這樣的回報率是偏低的，一般合理的回報率在6%-8%之間，太高也不靠譜。175萬做無風險的大額存單，收益都比這個店鋪4%的投資回報率強。

其次，租金收益問題。如果僅是固定7.2萬的租金偏低，需要每年固定百分比的增長才比較合適。一般來說每年固定增長5%-10%之間才是一個比較合理年均增長空間。

然後，商鋪產權時間問題。一般的地產商鋪產權期為40年，不知道這個商鋪還剩下幾年，如果產權時間太少了就不太合適；太長的話又是新鋪，正在養鋪期收益又比較低。

最後，承租人的問題。租你店鋪的人是自己找的，還是商家承諾的。如果是商家承諾的話需要留個心眼。很多開發商都會宣傳包租幾年，租金多高，其實就是吸引你去購買商鋪，你買完後兩三年就不會和他說的那麼好了。

綜上所述，商業商鋪的水深、坑多，不太建議什麼都不懂的普通投資者去投資商鋪，如果真的想去投資商鋪，人流量、品牌效應、地理位置、周邊社區定位一些列問題都是你在商鋪投資前應該考慮清楚的，如果這些問題你想不清楚，不建議投資商鋪，否則是要吃大虧的。

小黑看財經

正常投資商鋪8~15年能夠回收成本就比較划算，如果超過15年仍然不能回本，那就不要投資。

在給你講這個道理之前，我先給你講一個身邊的案例。

我之前認識一個朋友，他在某個小區投資了一個商鋪，30平米，2014年買入的時候是120萬，剛買的第1年小區沒有多少人入住，所以商鋪也沒租出去，第2年他掛了一個月租金5000塊錢，最終有一個做餐飲的租了這個商鋪，但是因為當時小區的人口不多，所以這個餐飲店生意也不是很好，做了半年左右就把商鋪轉出去了，後來這個商鋪的價格也只是逐漸下降，目前一年的租金只有5萬塊錢，但我仍然看到租客經常換的。

所以過去4年租客斷斷續續的換，再加上租金持續下降，平均一年的收益估計只有3.5%左右，如果按照他這個收益，至少需要28年才能回收成本。

從這個朋友的真實案例當中，可以給購買商鋪的人提個醒，購買商鋪最重要的是地段，地段，地段，重要的事情說三遍，如果你所購買的商鋪位置比較偏遠，人流量比較少，那千萬不要輕易接觸，否則吃虧的是自己。

我們再來算一下你的商鋪回報率以及回報年限。

你購買商鋪175萬，如果按照首付50%計算，貸款87萬20年，等額本金還款，利息在基準利率基礎上上浮10%，那你總共要付出的成本是137萬+88萬（首付）=225萬。

而你目前每年的租金只有7.2萬，年回報率等於7.2萬/225萬=3.2%；投資成本回收年限是225/7.2=31.25年，這個就遠遠超出了8~15年的合理投資範圍。

就算你有能力一下子全款買下這個商鋪那，那年回報率就是7.2萬/175萬=4.1%，回報年限是175/7.2=24年，這個仍然比合理的回報年限超出10年左右。

我們最後來看一下175萬潛在的投資收益。

你有175萬你可以選擇的投資渠道就比較多。別的不說，就算你選擇最安全的投資方式銀行存款，你有175萬在一些小銀行存個5年期以上，獲得5%的利率應該是不成問題的。

5%的年化收益要遠遠超過你貸款買商鋪的3.2%回報率，也比你全款買商鋪的4.1%的回報率更高。如果按照複利計算那對應的回報率會更高。

所以綜合對比之後，你175萬的商鋪，一年租金才7.2萬，肯定是不划算的，如果你一年的租金沒有達到12萬以上，就不要隨便投資，否則就是不划算的。

貸款教授

網上回答的比較多，都說的有道理。每個人所處的環境和市場不一樣，最後的結果都會有爭議。我目前已經投資了兩套小平方的門面，就以我自己的觀點來說，你自己考慮自己的處境。

目前我第一套門面是小區外圍門面45平，03年15到手，開始租500一個月都困難，後期租金逐漸漲起來，11年已經2.5萬一年。正好我從外地回來，不想上班就和老婆開了個菸酒店，一直到現在。目前周邊租金在4.5-5萬之間。前年我看租金比較合算，加上週邊大小超市起來的太多，對目前地段超市看空，而且營業時間太長，早9點到凌晨2點。所以準備換個地方經營 ，考慮到市場租金較高，租房壓力太大，就在當地物流市場園買了一套上下100平的門面，一層高5.4米，可以架一層出來堆貨的門面，變成三層總共150平。三層做一個臨時住的地方，不想回家可以住在店裡。總價89萬，三年直接返租及全款其他優惠最後65萬到手，我又和開發商談好我在以招商名義進去自己經營，他又少招一個經營戶而我等於白撿了三年租金。

在這裡我不想討論我是虧還是賺了，對於我來說第一套門面隨著市場發展，回報率已經超出我的估計。所以不能按賣房時的租售比來討論，一般產權40年的門面，全款我認為25-30年的回報率就可以，因為你還能賺十年的租金和一套續地稅租就可以繼續使用的門面。隨著人民幣的貶值租金必然上漲，只要你的地段租金不是大起大落形就可以。門面附近有小區和穩定的人員即可。

第二套門面對於我來說很糾結，當時是17年7月份買的，三線小城市住房已經經過一輪大漲，住宅在8500一平，我個人認為最終也就1.1萬是我市的極限（後來同地段漲到1.3萬，19年回到1.2萬左右）加上我本身有住宅，所以投資了物流園的門面。

我考慮第一經過多年的實體經營，我感覺在全民經商的洗腦作用下未來5年，實體將會是大量廝殺，和同行和電商和跨界。想掙大錢反正我瞭解的菸酒是很難了，不如退出競爭區域，在不是主業形態地區做輔助，人也不用太辛苦。如果生意不好不能維持利潤平衡還可以走朋友圈低價直銷發展。

第二，手裡有資金還是不能放銀行，錢的貶值速度不是我們普通老百姓可以預知的。既然可以全款，還是要投資，只要轉起來總是有希望的。手裡沒錢也會促使我更有動力。

第三，實體困難不是隻有老百姓知道，上面也知道，只是迫於現狀不能急於救實體，未來國家肯定是會大力發展實體經濟的，門面不能大漲，當保值還是可以的。

第四，當所有人都把錢投到住宅裡的時候，住宅的風險可能比其他地產的風險更大。

第五，人人都看不好門面，所以現在的價格不高，即使做住宅用也就是水電貴些，相比花150萬買住宅不如65萬買門面。而門面的租金好於住宅，升職空間也大。因為我市的住宅價格已經到頂了。

小歪182055320

我自己有兩套商鋪，而我身邊的小夥伴和親戚都有商鋪的配資，所以可以給你一點建議！有沒有投資價值看地段和回報率，好的地段回報率自然高，差的地段回報率也非常低，所以回報率是考量一個商鋪有沒有投資價值的第一參考標準！175萬的商鋪年租金為7.2萬元，那麼換算成年回報率也就是4.1%，而月租金為6000！

以我的經驗來看就是不值得，我自己一套商鋪在上海外環，一套在蘇州，年回報率都為7%以上！如果以你這套4%的回報率來看是沒有投資價值的，商鋪看的就是一個回報率和租金收益，而不是看漲幅！在我的理念裡，商鋪投資組基本的條件是能滿足7%以上的回報率，其次就是每月的租金能抵扣貸款！你的商鋪175，貸款金額可能最大化達到875000元，而每個月的月供要將近10000元，也就是說，你的商鋪必須滿足一年12萬的租金，才有滿足投資價值！

當然了，租金回報率是首要的，其次還要看地段，還要看是否能重餐飲，是否有包租和協議分成現象等！以及未來周邊的規劃和生態！只能說現在好的商鋪投資是一個高門檻的階段，能達到7%以上回報率的商鋪比較少，價格比較高，所以需要精心挑選和等待！我比較推薦一線城市和新一線城市的商鋪，這裡人流大比較有競爭力！目前的商鋪一鋪養三代可能已經不成立了，但是好的商鋪一鋪養一代人還是沒問題的，至少我周圍的有錢小夥伴都是有商鋪的配資。在我們眼裡，經濟和產業都是有周期的，10年前電商衝擊了實體，但是誰能保證10年後實體不會捲土而來呢？？像日本這樣的發達國家也是實體幹掉了電商，所以我覺得有資金實力的情況下完全可以配置1-2套商鋪，有備無患！

琅琊榜首張大仙

商鋪投資首選是回報率，因為商鋪只有一個功能那就是開線下實體店，所以投資商鋪只考慮回報率，其他因素都是次要的。175萬的商鋪，年租金7.2萬，月租金6000元。投資回報率4.11%,和銀行理財收益相當。而商鋪屬於高風險產業，變現慢，受制環境影響。這樣的商鋪投資價值一般，建議不投資。那麼究竟什麼樣的商鋪投資價值高呢？

一，租金收益抵消月貸款

這個175萬的商鋪，貸款百分之五十，接近90萬。月還貸款在一萬元左右。而租金只有6000元，還有物業費，取暖費等等。而租戶一般都是簽訂好幾年的合同，你不可能短期內把租金上浮百分之四十。

好的商鋪一定是三年內達到抵消月供，五年後租金上浮開始有收益，收益最好不低於百分之五。如：商鋪200萬，貸款100萬，月供10000元。購買後三年月租金達到10000元一月。五年年租金達到17萬，其中十二萬是交月供，五萬算首付款100萬的投資回報。

二，周圍環境看漲

以前萬達，萬科這樣的大型商業廣場集中區，周圍的商鋪都會出現租金漲潮，因為商業環境變好了，現在這些商業廣場也有冷冷清清的了。投資商鋪更加難了。

要找到政策穩定，有特色的商業區，發展潛力大的區域進行商鋪投資越來越難了，需要對政策和環境做個精準的判斷。耐心是投資商鋪最重要的事。

三，商業區和居民區相宜

好的商鋪投資還需要兩個條件，一個大型居民區，一個是大型商業區，如果既有商業區，周圍又有大型居民區，再加多棟寫字樓，那你就找到金礦了，這樣的商鋪肯定極具投資價值。如果還能開餐飲的地方，那更好了。

四，大商戶入駐，商圈豐富

投資商鋪還有一個指標，周圍有大型超市，大型賣場，知名品牌入駐，也會給商鋪帶來好的投資價值。這些大商戶自帶流量，周圍的人都會到這裡聚集消費，自然你的商鋪租金就會水漲船高。

總結：商鋪投資風險很大，需要極具耐心，等待區域的經濟出現。現在一線城市和旅遊城市的商鋪很具投資價值。你認為哪裡的商鋪投資價值高？評論區聊聊

我是伯樂集團董事長李合偉，20多年創業經驗，天使投資人、《覺悟行果修渡》創投課導師、《財富人生密碼》財富增值課導師、《李合偉演講學院》首席講師、關注我分享更多知識

合偉說

我是老威財經，我來回答。

按照年收益7.2萬以及175萬的價格來說，一年收益是4.11%，這個收益只能說很一般，通常最好是6個點上為佳。但是在回答這個問題之前，先跟你說一個我遇到的案例吧。

我身邊也是有個朋友，三年前在長沙市買了一套商鋪，價格和你差不多，180萬元，租金相對來說比你的好一些，一年能出租10萬元。情況是這樣的，他買的時候開發商是承諾返租的，就是開發商幫你租出去，然後一年給你固定的租金，第一年是8萬元，第二年10萬元，第三年12萬元，所以平均下來一年是10萬元，收益率來說一年是5.55%的樣子。

他的商鋪在長沙的河西，面積70平米左右，買下來的第一年開發商如約支付了他的房租，但是到了第二年的時候就沒能履行合約了，因為那裡的商鋪租不出去了。根據我從我身邊朋友那裡得到的消息，就目前這幾年來說，大多數新開的商鋪做的普遍都不好，能做的基本都是早年做起來了的。

實際上，投資商鋪最重要的就是人流量，早年做起來的那種商鋪因為往往都在老城區，所以人流量是有保障的，或者是一些成熟的小區，入住率高，所以人流也非常有保證。只有近些年新開的很多商鋪，因為所在小區或者所在區域的人氣很多都沒有旺起來，所以人流少導致了生意不好。

而你買了商鋪，承租的人用來做生意，他能做的好你這邊也自然能夠獲得穩定的收益，而且運氣好還可以慢慢漲房租，這一切都是在承租人生意好的前提下才行的，如果承租人生意不好，那麼最終就容易出現斷租的情況，畢竟放一天都是損失。

同時，商鋪這種東西屬於不動產，流動性來說一般比較差，說白了就是變現比較難，如果你發現投資錯了要脫手往往也很難。因為買你商鋪的人往往一看就知道你的商鋪沒啥生意，所以他們也一般不會買。

我身邊這幾年買商鋪投資錯了的朋友，他們很多都想脫手，但一般都沒有誰能脫得了手的，所以很多時候也是乾著急了。

另外，再加上現在中央實行房住不炒的方陣，房價長時間來看上升也比較緩慢，如果真買的話，房價上漲這個因素至少也不要抱有太大期望。當然，作為商鋪來說，最重要的還是人流，這需要你多考察下商鋪的周邊，是不是成熟的地段或者有沒有成為成熟地段的可能了。

總之，我的結論就是確實收益率低了些，才4.11%，而且目前投資風險也挺大的，建議不要入手。

老威財經

年租金7.2萬元，商鋪總價175萬元，租金回報率僅為4.11%，基本沒有投資價值。

如果175萬元只是出售價格，還不包括過戶相關稅費的話，那麼租金回報率還會下降到3.60%以下，顯然就更沒有投資價值了。

之所以這麼講，有多方面原因。

1、當前三年期大額存單年利率4.18%很常見，多家銀行還可以按月付息，如果拿利息再去理財，綜合年收益率能保持在4.20%以上，一年收益能超過7.3萬元，顯然比投資商鋪回報率更高。

2、商鋪投資，6%以上的租金回報率是基本要求，也就是13年左右靠租金收回本金。低於這個數字，就要考慮周邊商業環境，人流量，房租上漲空間，房價上漲空間等因素了。

3、新的樓盤在不斷建設，新的商鋪也在源源不斷進入市場，實際上現在的商鋪已經嚴重產能過剩了，未來存在極大貶值空間。如今過高的房價下，商鋪再想增值保值已經很難做到了。

4、正因為實體店租金高租金不斷上漲，實體店的生意才會越來越難做，開店忙碌一年下來就是給房東打工，未來要麼關店潮出現，要麼房租大幅下降，租金很難進一步上漲。

5、網購足不出戶就可以買到商品，無非是等兩三天的事情，價格便宜一半甚至更多，不喜歡可以隨便退，售後服務更好，因此已經被城鎮居民普遍接受，這是實體店衰敗的重要原因，也是商鋪投資不再保險的根本原因。

6、商鋪流動性極差，根本原因在於稅費比例遠高於住宅。如果將來找不到租客，又找不到願意接手的買家，商鋪就會爛在手裡，沒人租的話可一分錢租金收不到的。

7、商鋪貸款時間短利率高，如果是貸款買商鋪的話，租金一般難以償還房貸，以租養貸不容易實現。以貸款50%，也就是87.5萬元，貸款10年，年利率7.2%來計算，每月還款就要10250元，一年就要12.3萬元，租金還了房貸，保持這個水平的話每年還要再掏5.1萬元才行。即使幾年後高出20%的價格售出，考慮到貸款因素，基本無利可圖。

8、房價如今處於歷史高位，降價趨勢已經形成，此時投資房產要謹慎，流動性差的商鋪更要謹慎。

綜上所述，這樣的商品還是不要投資了。

財智成功

目前的租金收益率太低了，除非未來出售商鋪能夠獲得溢價，否則投資價值太低。

01

一年的租金7.2萬，平均每月租金6000。

實際上我們在計算租金收益率的時候，商鋪的年租金應該按10個月甚至9個月來計算。過10個月計算，其實一年的租金就是6萬元。

這樣的話，租金收益率就更低了。還不如拿這一筆錢來做一些其他投資，連銀行的理財產品收益率都比他高。

為什麼只算10個月呢？因為商鋪的空置期，有可能比住宅還長。在空置的時候，你一樣要交管理費。空置時自己交的管理費，會吃掉租金的一部分。

02

未來這個商鋪能不能賣更高的價錢，變成了投資這個商鋪的關鍵點。

但是一個商鋪能不能賣更高的價錢也與租金有關。除非這個商鋪未來的租金越來越高。

但是我們看到現在實體經濟比較困難，很多地方的鋪租不是越來越高，反而是越來越低。甚至空著，好長的時間都租不出去。

從這個角度來看，商鋪未來價格越來越高，這個幾率不大。

03

如果要投資這個商鋪，還要考慮購買的價格，跟上一任業主開出的價格，有可能出現很大的差距。

這主要是因為稅費的原因。

如果上一任業主要求實收，把稅費轉嫁給你，你現在購買就要掏出額外的一筆稅錢。

如果當地的風俗是由原業主交稅，其實你也沒佔便宜，這就意味著未來你把商鋪賣給下一手的時候，你同樣要額外掏一大筆稅錢。

總體來看，這個商鋪的投資價值都不高。

財說得明白

從回報比來說是達標的，但還算不上高。

這個問題主要還是要了解下週邊近幾年的租金增速，如果五年內大概率漲不到十萬，那麼這個投資就得根據你的資產比值來看待了。

畢竟7.2萬目前只是4.1%的年回報率，商鋪增值速度整體來說近幾年沒能跑贏住宅。所以暫且只能從回報率看待收益，暫不考慮升值空間有多大。那麼4.1基本上就是銀行5年期定存年利率，而其中一些中小銀行の年期目前最高年息達到5.5%，175萬的年利就是9.6萬。

5年內回報率如果跑贏最高年利率，那麼這筆投資才是最穩定的。如果跑不贏，而且這筆投資佔了你淨資產超過一半，那你就不如選一家高息銀行去定存。

房產雖然有升值可能，但同樣也有貶值可能，尤其近年來超過一半的高層住宅小區都配有底商，大型綜合體一個個拔地而起，商鋪多如牛毛，但是業主也好、商戶也罷，真正賺錢的有幾個？房租越租越低的也很常見。

因此租金漲幅是一個很重要的投資衡量標準，調研一下週邊情況，比如未來這附近是否還有新建商鋪，比如客流量以及已開商鋪的店面生意如何，這都是影響租金和升值空間的主要因素。所以眼前的租金不是最重要的，最重要的還是租金能否穩步提升。只要租金穩漲，房產才有可能增值。

城市發展報告

商鋪175萬，年租金7.2萬，這樣的商鋪有沒有投資價值要從以下多方面分析考量來決定是否有投資價值；

（1）商鋪的投資者回報率分析

假如你購買這家商鋪用了175萬元，而這家商鋪年租金為7.2萬元；從而可以推算你這家商鋪的回報率為：7.2萬/175萬*100%=4.11%；說明你這家店鋪年回報率為4.11%，按照這種回報率需要25年才能回本，25年之後才是淨利潤；這種回報率處於中等，高的商鋪年回報高達7%，而你的年回報率在中等4%~5%之間，跟存在其他理財產品差不多的年利率，從回報率看這家商鋪處於中性，可投資可不投資，能否投資看以下因素。

（2）從商鋪的保值與升值空間分析

你一定要實地考察這家商鋪有沒有保值和升值空間，這家商鋪暫時值175萬，隨著時間推移5年、10年後這家商鋪有沒有可能達到190萬或者200萬以上的價值，如果有這個潛力證明這家商鋪有保值和升值空間，是值得投資的。參考商鋪的保值與升值主要是看商鋪的位置，所處的地段，以後的發展空間，人流等多方面綜合考慮的。

（3）從店鋪的租金有沒有上漲的潛力分析

因為你現在這家店鋪年租金為6000元，年租金總收入為7.2萬元，年回報率為4.11%，並不是屬於高回報率，還處於有一定的風險。假如這家商鋪租金有上調空間，2年後、5年後租金能漲到7000元或者8000元一個月的，隨著你的年回報率也會增加，所以這樣的商品可以投資。但是假如你的商品租金上不上去甚至還會下調租金的話這種商品沒有投資者價值，一旦投資者虧本都是可能的。

（4）從你個人經濟能力分析

假如你存款175萬投資這家商鋪，另外還有其他閒錢生活，根本不會對你生活造成壓力，這種情況可以選擇理性投資。但又假如你本身就是沒有175萬，需要貸款近90萬元購買這家商鋪，這樣給予你生活壓力特別大，貸款90萬元月供需要1萬多了，按照你目前月租金6000元是不夠抵扣月供的，還需要你每個月另外拿幾千元來還款，這樣你頂不頂的住壓力，如果頂不住一切都是免談，再高的回報率也不是你該賺的錢。

最後可以總結以上四大因素給出答案，假如具備以上四大條件在你個人經濟能力允許的條件之下，商鋪年回報率4.11%以上，而且這家商鋪具備保值或升值的空間，商鋪租金也還有上漲的潛力，這種商鋪肯定有投資價值，建議你投資。反之，如果這四大條件都不允許的話，還是建議你放棄這個念頭，把這些錢存銀行大額存單吃利息，不用瞎操心，好好享受生活。至於你投不投資商鋪，你自己考量，祝你好運。

關鍵字: 財經 回報率 投資