项目概况

公园学府（又名金茂悦家园）位于新东站张马片区，地处济南历城区响泉路与张马大街交汇处，但项目售楼处位于奥体中路和工业北路交汇处往东100米左右路南，距项目约2000米。公园学府总建筑面积100528.5平，总占地面积46541平，容积率2.16，为碧桂园、金茂、龙湖联合开发建设。

（项目区位图）

项目规划12栋高层住宅，共758户，均为精装。包含8栋18层小高层、2栋20层高层、1栋22层高层、1栋23高层，分为3个组团，每个组团有4栋楼。

（项目鸟瞰图）

项目拿地情况

（项目拿地情况）

2017年12月1日，新东站张马片区11宗土地拍卖，包含7宗居住用地、4宗商住混合用地，碧桂园以97亿元的总价摘得其中8宗地块，公园学府即A-14地块，楼面价8117元/平，溢价率1.63%。

项目在售情况

目前，项目3#楼、13#楼、15#楼剩余房源不多；2#楼、5#楼、10#楼、11#楼、12#楼、16#楼在售，均价14000元/平—17000元/平；其余楼栋还未开盘。

（项目样板间）

（项目样板间）

2#楼

2#楼为20层高层，两梯四户，户型面积为109平。

5#楼

5#楼为18层小高层，两梯两户，户型面积为118平。

10#楼

10#楼为22层高层，两梯两户，户型面积为142平。

11#楼、16#楼

11#楼、16#楼为18层小高层，两梯两户，户型面积为129平。

12#楼

12#楼为18层为18层小高层，两梯两户，户型面积为169平。

项目配套

交通

项目靠近工业北路、奥体中路，现阶段有K57了、8路、106路、70路、315路、40路公交车可直达项目；项目附近规划有地铁R3线，张马屯站（原工业北路站）距项目约1000米。

（R3地铁线一期工程线路总体走向示意图）

教育

项目东侧规划有1所幼儿园，西侧规划有1所36班制小学；张马片区内规划有6所幼儿园、6所小学、3所初中，为划片入学。

（张马片区学校规划图）

商业

项目附近有万虹广场；奥体中路两侧规划打造风情商业步行街；附近规划有华润中恒未来城、龙湖清科基金小镇；大悦城也落子济南新东站片区。

医疗

项目附近有省立医院东院区、济南市第三人民医院；项目附近规划有1所三甲医院。

景观

项目北侧为白泉景观廊道。

项目不利因素

1、项目为小组团地块，基本每栋楼都临街，可能会有噪音的影响。

2、项目周边乃至张马片区内有很多地块未动工，将来建筑工地施工可能会对项目造成灯光、灰尘、噪音的影响；并且，片区属于发展初期阶段，目前配套还不完善，需要未来几年的建设。

3、项目附近有黄台发电厂，可能会对项目产生粉尘、废气的影响。

4、项目内部存在居住公寓，部分房源的采光可能会受到影响。

（居住公寓示意图）

项目周边楼盘

（项目周边楼盘）

（张马片区规划图）

公园学府位于新东站张马片区，片区内在售项目以刚需盘为主，其中，公园学府、济南魅力之城、碧桂园时代公馆、天宸、正荣悦棠府、锦悦府、璟樾这8个楼盘均属于刚需盘；仅有碧桂园CLD凤凰首府属于刚需改善集合盘。另外，片区内还有未入市的绿城项目，和在今年7月22日被中建东孚摘得的5个居住地块。

总结

从拿地楼面价来看，公园学府拿地楼面价为8116元/平，济南魅力之城楼面价7572元/平；碧桂园CLD凤凰首府3宗住宅楼面价分别为14406元/平、12338元/平、7478元/平；天宸楼面价为7478元/平；锦悦府楼面价为8118元/平；璟樾楼面价为5536元/平。片区内这几个在售刚需项目对比来看，公园学府的楼面价属于中等。

从价格方面来看，公园学府推出的均为精装房源，价格14000元/平—17000元/平；而片区内的毛坯项目——正荣悦棠府、锦悦府、璟樾均价基本在12800元/平—13500元/平。对比来看，项目价格偏高，不太占优势。

从项目配套来看，项目东侧即为幼儿园，西侧即为小学，上学是比较便利的；并且，项目北侧即为白泉景观廊道，会连接白泉公园和华山公园，环境不错。

从项目本身来看，公园学府的精装品质不错，采用了金茂的科技系统，还是值得期待的；但项目的户型一般，并且每栋楼都临路，肯定会有噪音的干扰，影响居住的舒适度。

从项目所在片区来看，目前是处于发展的起步阶段，各项配套还不完善，周边施工工地较多，还需要未来几年的建设。

总体来看，公园学府与片区内大多数项目一样，定位都是刚需楼盘。片区内各个楼盘的竞争比较激烈，有意向的购房者可以关注一下最近项目在价格方面有没有相关优惠。

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