今年的木渎板块，虽然不及运东、环太湖等板块的开盘加推频次高，但是其热度却依然很高。
5月18日，姑苏金茂悦加推入市312套住宅，备案均价2.5W，基本售罄；目前2.7W楼王在售；
8月13日，天地源拾锦香都244套房源加推入市，均价1.7W，619组客户参与认筹，认筹比2.5：1，当日基本售罄；
10月14日，都会上品花园迎来了首次开盘，备案均价2.7W，去化率70%以上。
据悉，木渎纯新盘诺德姑苏上府（备案名：长枫雅苑）首批7栋毛坯小高层，共计276套，将于10月26日正式开盘，主力建筑面积段95-140平，备案均价28000元/平，备案总价区间在216-421万元。
这是木渎在今年即将入市的第二个纯新盘。同时，诺德姑苏上府2.8W的备案均价公示的时候，震惊了整个苏州楼市，因其成交地价才25750元/平！这基本就是贴着地价卖的！
诺德姑苏上府的备案单价区间在25871.15-29960元/平，则最低的销售单价比地价就高了31.15元/平，最高的高了4210元/平；平均高了2250元/平。
诺德姑苏上府首批房源将推7栋小高层，
南区的全部6栋住宅，
北区9#的16F小高层
项目临近开盘，小胖君特别定制了选房攻略，希望能够帮助大家选到心仪的好房子。
楼栋选房
诺德姑苏上府，位于吴中区木渎镇长石路西侧、花苑东路南北两侧，秋瑞路东侧，占地面积49189平方米，建筑面积107730.77平方米，其中北区建筑面积65023.09平方米，南区建筑面积42707.68平方米。项目一共规划了18栋住宅，业态为洋房和小高层。其中，南区6栋小高层，其中1栋7F，1栋9F，4栋17F，北区12栋住宅，1栋16F小高层，11栋5-10F洋房。
诺德姑苏上府首次开盘入市的房源则是南区的全部6栋住宅，以及北区的16F小高层，为北区9#楼。
先看一下社区的周边环境：
诺德姑苏上府北区的北侧，为长浜小区和木渎南行实验小学、南行实验中学；在项目的东侧一路之隔则是苏香名园社区以及红星国际生活广场；南侧则规划的是居住用地；在东侧则是工厂和4s店等。
总体来看，诺德姑苏上府的居住氛围还是相当不错的，在居住组团之中。此次开盘入市的房源，主要靠近长石路，周围均为居住社区，相对较为安静。
从社区内部的楼栋分布来看：
先来说北区9#。北区9#为16F小高层，也是北区唯一的一栋小高层。前面是5F的洋房，楼间距达20米，基本前方无遮挡，采光也是不错的。北区的主入口位于花苑东路上，9#距离主入口还是有点距离的，不过在其的东侧有一个车行出入口，且9#距离北区的配套用房是最近的。自然，也是相较于南区来说，距离南行实验小学、南行实验中学最近的。
南区一共是6栋小高层住宅，一共是3排分布，基本为“南低北高” 。从南至北和从东向西看，第一排1#为9F，2#为7F，第二排3#、5#均为17F，第三排6#、7#也都是17F。在7#和5#之间有一个配电房。从楼间距来看，每栋楼的采光都是不受影响的，尤其是6#的西边单元和7#的东边户，视野是最好的，前方无遮挡，且能看到南区的整个社区的景观。南区的主入口位于长石路，在3#和6#楼之间，另外一个人行出入口最靠近7#，7#出行是最为方便的。
从南区整体来看相对最为安静的是5#，外部环境较为吵杂的应该是6#。
价格选房
诺德姑苏上府的整体备案均价28000元/平，总价区间在216-421万元。
7栋房源的具体信息↓↓↓
从价格来看，北区9#无论是均价还是总价都是最高，均价29449元/平，总价区间在333-421万元；南区2#均价其次，为28448元/平，但是因起户型是最小的，所以总价区间在216-278万元；南区3#、5#、1#、7#的总价区间相差不大，备案均价则分别为28223元/平、28074元/平、27868元/平、27479元/平；南区6#备案均价27687元/平，总价区间在320-359万元。
如果预算在300W以内，那么就直接可以不再建议看南区6#和北区的9#，而南区的2#均在300W以内，但房源仅有14套，其他南区的1#、3#、5#、7#都是低楼层的房源。
每栋楼的总价区间套数
看一下每一单元的价格。
以每一户的均价来看，01室＞02室＞04室＞03室
看一下每一层的价格。
从楼层价格来看，如果预算有限，那么只能建议往低楼层来看；如果预算还富裕，那么可选的楼层房源相对较大一下。小胖君计算了诺德姑苏上府此次推的房源每一层的价格来看，8-16F的总体价格是相差不大的，12F的单价最高。在1-17F之前，每一层最高价差1166元/平，最低价差8元/平。
北区9#的每层价格
北区9#的备案均价29449元/平，备案总价区间在333-421万元。
1，16F（即顶楼）的单价最低，为27580元/平；
2，12F的单价最高，为29932元/平；
3，7F和8F单价是一样的，楼层也差别不大，选择余地多一点；
4，从5-7F/9-11F的差价都是递增50元/平，价格是均势上涨的；
5，2-4F/14-16F之间价格相差就比较大；
南区1#的每层价格
南区1#的备案均价27868元/平，备案总价区间在271-362万元。
1，1F（即底价）的单价最低，为26672元/平；
2，8F的单价最高，为28772元/平；
3，1-2F和8-9F之间价格相差就比较大；
南区2#的每层价格
南区2#的备案均价28448元/平，备案总价区间在216-278万元。
1，1F（即底价）的单价最低，为27518元/平；
2，6F的单价最高，为29118元/平；
3，1-2F和6-7F之间价格相差就比较大；
南区3#的每层价格
南区3#的备案均价28448元/平，备案总价区间在216-278万元。
1，2F的单价最低，为27009元/平；
2，16F的单价最高，为29009元/平；
3，7F和8F单价是一样的，楼层也差别不大，选择余地多一点；
4，从5-12F差价都是递增100元/平，价格是均势上涨的；
5，3-4F/16-17F之间价格相差就比较大；
南区5#的每层价格
南区5#的备案均价28074元/平，备案总价区间在282-358万元。
1，2F的单价最低，为26943元/平；
2，16F的单价最高，为28943元/平；
3，7F和8F单价是一样的，楼层也差别不大，选择余地多一点；
4，从8-12F差价都是递增100元/平，价格是均势上涨的；
5，14-15F/16-17F之间价格相差就比较大；
南区6#的每层价格
南区6#的备案均价27687元/平，备案总价区间在320-359万元。
1，2F的单价最低，为26383元/平；
2，16F的单价最高，为28333元/平；
3，7F和8F单价是一样的，楼层也差别不大，选择余地多一点；
4，从8-12F差价都是递增100元/平，价格是均势上涨的；
5，2-3F/16-17F之间价格相差就比较大；
南区7#的每层价格
南区7#的备案均价27479元/平，备案总价区间在269-339万元。
1，1（即底楼）的单价最低，为26049元/平；
2，16F的单价最高，为28349元/平；
3，7F和8F单价是一样的，楼层也差别不大，选择余地多一点；
4，从8-12F差价都是递增100元/平，价格是均势上涨的；
5，16-17F之间价格相差就比较大；
户型选房
首批房源的建筑面积段在78.81-148.81平方米，共计4个户型，建筑面积95平、117平、125平、138平。其中，建筑面积95平、117平都是3房2厅2卫；建筑面积125平、138平则都是4房2厅2卫。
建筑面积117平，3房2厅2卫
建筑面积117平，3房2厅2卫的设计，3开间朝南，主卧室套房设计，带有独立卫生间。空间布局来看，没有浪费的空间。
建筑面积125平，4房2厅2卫
建筑面积125平，4房2厅2卫的设计（改造后），3开间朝南（改造后也可成为4开间朝南），主卧室套房设计，带有独立卫生间。
总结一下：
户型分布来看
北区9#都是建筑面积140平的户型（其中201和202室为非标，建筑面积116.55平方米，其套内建筑面积93.652平，公摊面积22.8970，得房率80%）。
北区9#除了2套非标之外，建筑面积段在138.97/148.61平方米，其套内建筑面积分别为111.67平和119.414平，得房率80%。
建筑面积95平，则都在南区2#，其中101和102室为非标，建筑面积78.81平，套内建筑面积63.595平，得房率81%；其余的95.33平，套内建筑面积76.926平，得房率81%；
建筑面积117平，南区的6#/7#，
其中7#的201、202、203、204室为非标，建筑面积104.46平和103.32平，套内建筑面80.782平和79.902平，得房率77%；其余的建筑面积118.66平和117.52平，套内建筑面积91.762平和90.882平，得房率77%；
6#的201、202、203、204室为非标，建筑面积105.49平和104.34平，套内建筑面80.782平和79.902平，得房率77%；其余的建筑面积119.82平和118.67平，套内建筑面积91.762平和90.882平，得房率77%；
建筑面积125平，南区1#/3#/5#，
3#和5#的201、202室为非标，建筑面积105.27平，套内建筑面81.812平，得房率78%；其余房源建筑面积122.82平，套内建筑面积95.4450平，得房率78%；
1#的101、102、103、104室为非标，建筑面积102.99平，套内建筑面81.872平，得房率79%；其余的建筑面积125.09平，套内建筑面积99.439平，得房率79%；
得房率：南区2#＞北区9#＞南区1#/3#/5#＞南区的6#/7#
整个小区的4房比3房多一点点，而且房型基本集中在每一栋里，因此选择来说，比较方便。
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