“双11”狂欢马上就要到了，打折、降价的除了以往的产品外，还有房子！
数量还不少。马云退休前称，上架10000套特价房；与此同时，电商巨头京东也表示，将有6000套优惠房源上线。
价格也很“诱人”，9折，8折，7折……
能买吗？这是很多人心中大大的问号，我劝你谨慎！
这其中大部分是“法拍房”——由于法律纠纷，被法院强制收回拍卖的房子。
1 法拍房价格优势突出，普遍市场价8折优惠
西安也是如此，上线房源，基本均是“法拍房”，有普通住宅，也有写字楼等商业用房，还有车位。
住宅分布也较为广泛，有雁塔、碑林、经开、曲江、浐灞等主城区的房子，也有高陵、周至、蓝田周边郊县的房子，即将拍卖房源价格从25万到1200万不等。
所谓的折扣，是起拍价相对于评估价而言。西安最低有5.6折的房子，低于评估价44%。
我们拉了几个折扣较低的，如下：
价格确实诱人。关注度也较高，如今天10点开拍的一处房产，已经有7000余人围观。
这类房源也确实有人购买，其中不乏一些地段比较好的房源。但所谓的折扣并不是均能享受到。
昨天，刚刚成交1套曲江“保利曲江春天花园”的房源，8折。
起拍价125万，评估价156万。但，经过21轮加价之后，成交价最终变成了158万，比评估价还要高出3万元。
与周边二手房价格相比，这些房源价格如何呢？
从以上表格里，我们也可以看出，实际成交房源价格确实比市场价低不少，例如雅荷城市花园这套，成交单价7720元/㎡，市场价1.2-1.4万，相当于打了个5.5折。
根据我们实地去向法拍房中介了解，一般法拍房房源都是市场价打7.5折或者是8折拿下。
由此可见，法拍房相比二手房确实有很大的价格优惠！
2 小心，除成交价之外，还要交这些钱
这些法拍房，看着便宜。但是，你需要注意的是，成交价之外，还有一些费用需要你承担。
1、必须要承担的额外税费。
虽然，已经标明买卖双方需要缴纳的税费，但仍有风险，主要是：
1、如果卖方（被执行人）未缴纳的税费，会转嫁到买方（竞买人）身上。
2、“个人所得税”变数较大。常出现在一些老房子上，由于学区等原因被炒高，比如原价10万，成交价200万，个人所得税高达38万。
比较极端的案例，拍卖成交价200万，各类税费100万，算下来比市场价还要高几十万。
西安虽然没有如此夸张，但是税费也不少。如，今天10点正式开拍的雁塔区丈八东路中段118号的一处住宅：
建筑面积94.52㎡的两室房源，评估价约158万，起拍价约101万，相当于6.4折。
这套房屋，如果原房主所有税费均没有缴纳，原房屋价格60万元，底价成交，那么竞买人所需承担的税费粗略估计在9.3万元。
2、你可选择承担的中介费用
当然除了以上额外的税费需要承担之外，购买法拍房还涉及到找中介购买还是自行购买两种情况。情况不同，支付费用不同。
根据以上两种费用整体情况，我们来算一笔总账，再把税费和中介费都加上的情况下，法拍房到底还有没有价格优势？
还是以 雁塔区丈八东路中段118号的一处住宅为例，按照起拍底价成交，101万+税费9.3万+中介费、担保费6万=总价为116.3万。
这个住宅如果按照正常的二手房价格来算，94.52㎡的两室房源，单价1.6万，总价151万。
很明显，根据数据来看，这样比较下来，法拍房和二手房差价35万，优势明显，但是我们这里法拍房是按底价成交价格算出来总价，如果房子最后价格被拍高，总价也会增加，到时候会不会有价格优势，还是要另算。
3 真要购买法拍房，具体流程是什么
说完费用，我们再来看看具体的购买流程，关于法拍房的具体流程，基本分为以下两种情况：
1、找中介（法拍房公司）代办
涉及贷款购买和全款付。
在需要贷款的情况下：
①向中介缴纳3%的定金；
②网上交10%的保证金参与竞拍（这个保证金悔拍不退，竞拍成功就会转成你的贷款首付）；
③24小时内竞拍成功，三天内向法院交齐剩余尾款，这里因为涉及贷款（首套30%），一般中介会给你找担保公司，你需要向担保公司再支付服务费，然后担保公司把剩余尾款打给合作银行，银行再交给法院，以便你获取房屋裁定书；
④以裁定书换取原房主房产证，随后中介公司代为办理过户，过户流程和二手房过户流程一致，拿到新的房产证后，每月向银行偿还贷款即可。
在全款付的情况下：
①向中介缴纳3%的定金；
②网上交10%的保证金参与竞拍；
③24小时内竞拍成功，三天内向法院交齐剩余尾款，获取房屋裁定书；
④以裁定书换取原房主的房产证，然后办理过户，过户流程和二手房过户流程一致，过户成功后，拿到新的房产证，房子就完完全全属于你了。
温馨提示：中介公司涉及两种，一种是专业做法拍房的中介，一种是二手房中介，如果大家找中介一定要注意中介是否可靠，也会有很多人，购买法拍房因为中介不靠谱被骗的。
2、自己办理：
自己网上直接购买法拍房，最麻烦的问题可能就是房源信息无法详细了解。你需要找律师去法院调取房屋卷宗，查看信息，看看房子是否有纠纷，能否办理房产证，是否多次转手。
当然，你也可以不去调查这些内容，靠自己实地看房了解去拍卖房子，这种情况下，虽然会更简单，但风险也会比较大。
具体的操作流程是：
①调查房源信息，找律师去法院去调取房屋卷宗，查看信息，是否会遇到合同房，无房产证等问题；
②看房（法拍房有固定的开放看房时间，按照看房时间去看房即可）；
③如无问题网上交10%的保证金开始竞拍；
④竞拍成功后三天内向法院交齐剩余尾款，获取房屋裁定书；
⑤以裁定书换取原房主的房产证，然后办理过户，过户流程和二手房过户流程一致，正常网签备案，过户成功后，拿到新的房产证，房子就完完全全属于你了。
温馨提示：其实自己办理，整个流程比较容易掉坑的地方就是前期调查，如果稀里糊涂的就去竞拍，很有可能拍到合同房，经适房、纠纷房，导致问题重重。
4 法拍房的潜在其他风险
买法拍房最怕的便是遇到纠纷，毕竟有相当部分被执行人背景复杂，针对法院的查封有100种方法不交房、不腾房。
比如，仍有人居住者。
经常会有人遇到被执行人将年迈的父母，祖父母等年老体残的“钉子户”搬过来。这种情况，就连法院都头痛，虽然有强制执行者，但仍停留在“电视节目”的层面。
比如，不幸遇到流氓房主。
可能会返回来闹事、找麻烦，就后患无穷了。
比如，遇到有瑕疵的房子。
很可能遇到存在建筑瑕疵的房产，而法院对房子的瑕疵是不担责的。
比如，房子长时间租赁。
二手房交易“买卖不破租赁”，这个从法律上而言，房屋买卖不影响租赁合约。
有些被执行人虽然房子被法院收回，但是很精明，直接找亲朋好友长期租赁，交付长达几十年的租金，你怎么办？
比如，无法过户
购买之前，一定要搞清楚房产的属性，主要为土地的出让性质，为“划拨”者，存在无法过户的风险。
此外，就是限购的问题了，如果没有购房资格，也无法过户。
对于法拍房的购买，我们的建议是：最好不要碰法拍房，如果真要尝试，至少低于评估价20%以上。
5 购买法拍房，你会遇到什么问题
如果这些都没有问题，流程足够了解，风险能够承担，想要购买，大家关心的问题有哪些呢？
1，是否限购？
昨天致电法院，官方给予的答复是，所有拍卖房源均不限购。但需要注意的是，报名前需要致电咨询确定。
2，能否贷款？
虽然网上已经注明部分房源可贷款，但是经过我们向中介了解，很多信息都不属实，所以你需要自己去法院查卷宗，调查房屋情况，当然我们普通公民是无法查看卷宗的，只能通过律师查看。
3、支付竞买保证金（押金）能退吗？
支付金额大概是数万元左右，所以必须慎重。关于能不能退？
律师的答复是：“没拍到房子的小伙伴押金会立刻退掉（24小时之内），拍到房子不想要者不予退还。”
结语：天上不会掉“馅饼”，房产交易动辄数百万，除非您对所购买的房子十分清楚，否则不要轻易下手。
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