“雙11”狂歡馬上就要到了，打折、降價的除了以往的產品外，還有房子！
數量還不少。馬雲退休前稱，上架10000套特價房；與此同時，電商巨頭京東也表示，將有6000套優惠房源上線。
價格也很“誘人”，9折，8折，7折……
能買嗎？這是很多人心中大大的問號，我勸你謹慎！
這其中大部分是“法拍房”——由於法律糾紛，被法院強制收回拍賣的房子。
1 法拍房價格優勢突出，普遍市場價8折優惠
西安也是如此，上線房源，基本均是“法拍房”，有普通住宅，也有寫字樓等商業用房，還有車位。
住宅分佈也較為廣泛，有雁塔、碑林、經開、曲江、滻灞等主城區的房子，也有高陵、周至、藍田周邊郊縣的房子，即將拍賣房源價格從25萬到1200萬不等。
所謂的折扣，是起拍價相對於評估價而言。西安最低有5.6折的房子，低於評估價44%。
我們拉了幾個折扣較低的，如下：
價格確實誘人。關注度也較高，如今天10點開拍的一處房產，已經有7000餘人圍觀。
這類房源也確實有人購買，其中不乏一些地段比較好的房源。但所謂的折扣並不是均能享受到。
昨天，剛剛成交1套曲江“保利曲江春天花園”的房源，8折。
起拍價125萬，評估價156萬。但，經過21輪加價之後，成交價最終變成了158萬，比評估價還要高出3萬元。
與周邊二手房價格相比，這些房源價格如何呢？
從以上表格里，我們也可以看出，實際成交房源價格確實比市場價低不少，例如雅荷城市花園這套，成交單價7720元/㎡，市場價1.2-1.4萬，相當於打了個5.5折。
根據我們實地去向法拍房中介瞭解，一般法拍房房源都是市場價打7.5折或者是8折拿下。
由此可見，法拍房相比二手房確實有很大的價格優惠！
2 小心，除成交價之外，還要交這些錢
這些法拍房，看著便宜。但是，你需要注意的是，成交價之外，還有一些費用需要你承擔。
1、必須要承擔的額外稅費。
雖然，已經標明買賣雙方需要繳納的稅費，但仍有風險，主要是：
1、如果賣方（被執行人）未繳納的稅費，會轉嫁到買方（競買人）身上。
2、“個人所得稅”變數較大。常出現在一些老房子上，由於學區等原因被炒高，比如原價10萬，成交價200萬，個人所得稅高達38萬。
比較極端的案例，拍賣成交價200萬，各類稅費100萬，算下來比市場價還要高几十萬。
西安雖然沒有如此誇張，但是稅費也不少。如，今天10點正式開拍的雁塔區丈八東路中段118號的一處住宅：
建築面積94.52㎡的兩室房源，評估價約158萬，起拍價約101萬，相當於6.4折。
這套房屋，如果原房主所有稅費均沒有繳納，原房屋價格60萬元，底價成交，那麼競買人所需承擔的稅費粗略估計在9.3萬元。
2、你可選擇承擔的中介費用
當然除了以上額外的稅費需要承擔之外，購買法拍房還涉及到找中介購買還是自行購買兩種情況。情況不同，支付費用不同。
根據以上兩種費用整體情況，我們來算一筆總賬，再把稅費和中介費都加上的情況下，法拍房到底還有沒有價格優勢？
還是以 雁塔區丈八東路中段118號的一處住宅為例，按照起拍底價成交，101萬+稅費9.3萬+中介費、擔保費6萬=總價為116.3萬。
這個住宅如果按照正常的二手房價格來算，94.52㎡的兩室房源，單價1.6萬，總價151萬。
很明顯，根據數據來看，這樣比較下來，法拍房和二手房差價35萬，優勢明顯，但是我們這裡法拍房是按底價成交價格算出來總價，如果房子最後價格被拍高，總價也會增加，到時候會不會有價格優勢，還是要另算。
3 真要購買法拍房，具體流程是什麼
說完費用，我們再來看看具體的購買流程，關於法拍房的具體流程，基本分為以下兩種情況：
1、找中介（法拍房公司）代辦
涉及貸款購買和全款付。
在需要貸款的情況下：
①向中介繳納3%的定金；
②網上交10%的保證金參與競拍（這個保證金悔拍不退，競拍成功就會轉成你的貸款首付）；
③24小時內競拍成功，三天內向法院交齊剩餘尾款，這裡因為涉及貸款（首套30%），一般中介會給你找擔保公司，你需要向擔保公司再支付服務費，然後擔保公司把剩餘尾款打給合作銀行，銀行再交給法院，以便你獲取房屋裁定書；
④以裁定書換取原房主房產證，隨後中介公司代為辦理過戶，過戶流程和二手房過戶流程一致，拿到新的房產證後，每月向銀行償還貸款即可。
在全款付的情況下：
①向中介繳納3%的定金；
②網上交10%的保證金參與競拍；
③24小時內競拍成功，三天內向法院交齊剩餘尾款，獲取房屋裁定書；
④以裁定書換取原房主的房產證，然後辦理過戶，過戶流程和二手房過戶流程一致，過戶成功後，拿到新的房產證，房子就完完全全屬於你了。
溫馨提示：中介公司涉及兩種，一種是專業做法拍房的中介，一種是二手房中介，如果大家找中介一定要注意中介是否可靠，也會有很多人，購買法拍房因為中介不靠譜被騙的。
2、自己辦理：
自己網上直接購買法拍房，最麻煩的問題可能就是房源信息無法詳細瞭解。你需要找律師去法院調取房屋卷宗，查看信息，看看房子是否有糾紛，能否辦理房產證，是否多次轉手。
當然，你也可以不去調查這些內容，靠自己實地看房瞭解去拍賣房子，這種情況下，雖然會更簡單，但風險也會比較大。
具體的操作流程是：
①調查房源信息，找律師去法院去調取房屋卷宗，查看信息，是否會遇到合同房，無房產證等問題；
②看房（法拍房有固定的開放看房時間，按照看房時間去看房即可）；
③如無問題網上交10%的保證金開始競拍；
④競拍成功後三天內向法院交齊剩餘尾款，獲取房屋裁定書；
⑤以裁定書換取原房主的房產證，然後辦理過戶，過戶流程和二手房過戶流程一致，正常網籤備案，過戶成功後，拿到新的房產證，房子就完完全全屬於你了。
溫馨提示：其實自己辦理，整個流程比較容易掉坑的地方就是前期調查，如果稀裡糊塗的就去競拍，很有可能拍到合同房，經適房、糾紛房，導致問題重重。
4 法拍房的潛在其他風險
買法拍房最怕的便是遇到糾紛，畢竟有相當部分被執行人背景複雜，針對法院的查封有100種方法不交房、不騰房。
比如，仍有人居住者。
經常會有人遇到被執行人將年邁的父母，祖父母等年老體殘的“釘子戶”搬過來。這種情況，就連法院都頭痛，雖然有強制執行者，但仍停留在“電視節目”的層面。
比如，不幸遇到流氓房主。
可能會返回來鬧事、找麻煩，就後患無窮了。
比如，遇到有瑕疵的房子。
很可能遇到存在建築瑕疵的房產，而法院對房子的瑕疵是不擔責的。
比如，房子長時間租賃。
二手房交易“買賣不破租賃”，這個從法律上而言，房屋買賣不影響租賃合約。
有些被執行人雖然房子被法院收回，但是很精明，直接找親朋好友長期租賃，交付長達幾十年的租金，你怎麼辦？
比如，無法過戶
購買之前，一定要搞清楚房產的屬性，主要為土地的出讓性質，為“劃撥”者，存在無法過戶的風險。
此外，就是限購的問題了，如果沒有購房資格，也無法過戶。
對於法拍房的購買，我們的建議是：最好不要碰法拍房，如果真要嘗試，至少低於評估價20%以上。
5 購買法拍房，你會遇到什麼問題
如果這些都沒有問題，流程足夠了解，風險能夠承擔，想要購買，大家關心的問題有哪些呢？
1，是否限購？
昨天致電法院，官方給予的答覆是，所有拍賣房源均不限購。但需要注意的是，報名前需要致電諮詢確定。
2，能否貸款？
雖然網上已經註明部分房源可貸款，但是經過我們向中介瞭解，很多信息都不屬實，所以你需要自己去法院查卷宗，調查房屋情況，當然我們普通公民是無法查看卷宗的，只能通過律師查看。
3、支付競買保證金（押金）能退嗎？
支付金額大概是數萬元左右，所以必須慎重。關於能不能退？
律師的答覆是：“沒拍到房子的小夥伴押金會立刻退掉（24小時之內），拍到房子不想要者不予退還。”
結語：天上不會掉“餡餅”，房產交易動輒數百萬，除非您對所購買的房子十分清楚，否則不要輕易下手。
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