阴霾冬天
在2019年的上半年里，就有270家房地产企业倒闭，虽然这些都是小鱼小虾，但是信号也是很强烈的。
不过最值得我们注意的是，这个市场上的房地产大佬在干什么！
万达早就已经开始清理房产杠杆，转型轻资产；
万科一直在喊着“活下去”的口号；
李嘉诚大量抛售房产，转移自己的资产；
泰禾转让了至少11个房地产的项目给世贸；
华侨城8次转让股权；
新城41亿甩卖了10个项目；
而富力直接宣布下半年不拿地了；
就拿地而言，2019年的上半年全国房产企业土地购置面积同比下降了29.4%。说明了现在的房地产市场已经在走入一个后半场，整理，清理杠杆的这么一个过程。想要再见到几年前全球房价暴涨显然已经不可能。
再加上这几年里，三四线的房价明显处于一种虚高，回调力度不够，与一线和新一线倒挂的现象。所以未来“凉”了是必然的，没有投资价值，更没有炒作价值，只有刚需。
人口红利是促使房价上涨的最大的动力。从总体看，20-50岁人口于2013年见顶、需求峰值已过，存量住房套户比近1.1和房地产长效机制加快构建，标志着中国房地产市场告别高增长阶段，进入高质量发展的新时代新周期。
目前大部分的人口流入还是集中在一线，新一线和强二线，所以部分三四五线的疯狂，我们需要理智看待！
更重要的是，三四五线城市的空置率是非常高的，因为前几年大量的炒房者在买不起一线和新一线的情况下，纷纷购入三四五线的房产，从而挤入炒房的队伍。但是人口的流逝让这些城市的出租率，居住率都非常低，所以空置率较高体现了炒房族囤房的结果。
要知道在国际上10%以上的空置率就是风险，20%以上是危机，30%以上是危机的爆发。而现在三四五线的空置率达到了24%左右，可以说相当不健康。如果未来征收房产税，自然会面临供大于求的结果，再加上人口红利的流逝，房价是难以涨起来，甚至无人接盘的。
所以，警惕二三四五线的“最后疯狂”！
琅琊榜首张大仙
涨才是王道。三四线城市比省会城市起码少个万字头，信不？目前以成都省会为例，高铁半小时经济圈的多的是，宜宾，沪州，自贡，内江，乐山。以我自贡为例，8000多房价，白天成都上班，拿省会工资，晚上回自贡吃晚饭，房价省近百万。变相的装修费，大奔驰，都省了。月供还底，十五年，才3000多点，多自在。
Xuhua9989
就目前的市场来看，三四城市的房价依然坚挺，很多城市的房价还在上涨，个别城市还是一房难求。
大家可以看到很多专业人士都在分析，三四线城市房价要凉凉，供大于求，可实际情况是，现在大部分一二线城市市场冰冷，销售价格、销售面积持续走低。
从理论上上说，三四线城市房价确实没有需求支撑，产业不强，收入低，人口持续流出，这些都是事实，可是我觉得这是需要至少5年以后才能突出体现。因为国家的大都市圈战略，至少要5年以上的时间，才能真正展现成果。
最近一轮的房价暴涨是从2015年开始的，最先启动的是深圳，接着是一线城市，然后从2016年起大部分的二线省会城市纷纷开启暴涨模式，而直到2017年，三四线城市的房价基本没怎么变化。当时大部分的三四线城市，库存量居高不小，市场低迷，仿佛和这轮房价启动没什么关系。
此时国家分城施政，针对房价上涨的大城市祭出最强限购限贷政策，针对中小城市继续鼓励去库存，启动了史上最大体量的棚户区改造，且以货币化安置为主。这样，三四线城市的房价立即开始腾飞。
所以，三四线城市房价上涨主要是以下原因：
1、棚户区改造，人为释放出大量购房需求。
2、核心城市因房价太高，还有各种限购，很多人选择回乡置业。
3、三四线城市本来投资客不多，而此次房价启动，区域内大量投资需求进场。
4、库存量极速消化，后期供应量跟不上。
5、大部分三四线城市没有出台政策限制。
现在国家对于三四线城市的土地供应量是严格限制的，而对于大城市是鼓励供地，道理很显然，三四线城市好不容易去库存了，不会再重走老路，也是防止三四线城市房价出现暴跌。
为了稳定三四线城市房价，2018年底，国家基本结束了棚户区货币化安置，以后会以安置房为主，且减少了棚户改造体量。
总结：长期看，三四线城市的房价天花板有限，不会有太大的价值。但三四线城市的房价依然会坚挺几年，不会有太大跌幅。
米多聊地产
三四线房价不是要凉，是已经凉了，很多三四线房子基本都是有价无市的，基本买了就是亏了，因为三四线人口基本都是外流的，未来人口还是会不断往一二线流，而且未来人口也会下降，现在三四线建的房子都完全够了，何况还在一直建。今年我们那边恒大从一月九千多降到现在五千多六千多，还是精装修的，很多人一年不到就亏几十万了。就算房价不降，几年不涨，你买房也是亏的，你想想买房的成本仅仅是就购房成本吗，不是，还需要手续费、每年还要管理费、每月还贷等，现在房贷利率基本是五点多到六点多，三十年利息比本金还要多了。所以买来住还可以，如果是投资就算了，三四线的房子已经没有多大投资价值了，一二线还是可以考虑的，只要你有钱！
星空下的等待6
三四线房产是否要凉，这个和大众的感知似乎不是同一个节奏。只能说从宏观来看未来。
应该说，三四线房产价格暴涨，或者说涨幅最大的时间区间在15年以后出现，出现的原因不在乎“棚改”和“城市新区建设”以及“人口上行迁移”叠加“学区房拉高城市房价均价”等因素。
对比上图，可以清晰地看到，全国房价水平总体都在15-16年出现一轮加速上涨，而其中三四线城市涨幅明显加快，远远高于一二线城市房价涨幅。上述因素以外，更多的是地方政府“去库存”和加快卖地推动，其中，超大型开发商，以碧桂园为例，其14-15年大举进入三四线，从而一跃成为国内开发商规模第一，这个示范引导了全国主要的大型开发商以进军三四线作为14年以前集中一二线为开发商的主要战略转变。其核心就是“价值洼地”。
未来是否三四线房价要凉？从三四线城市的产业结构和人口结构的未来趋势来看，明显不支持房价继续上涨。而是否下跌或者长期下跌则不好说，毕竟，真正决定地方房价的因素并非“市场化”因素，而是“土地财政”。目前和未来来看，“土地财政”并未被终结。
如果从房价可持续角度去看，未来三四线城市不说房价下跌，就说上涨是完全“不可持续”的。毕竟，目前国家针对lpr信贷利率政策的转变，本质上是对房价风险的控制目标转移给地方一把手。从lpr利率报价机制出台后，上海不涨反跌“下调25基点”而其他地方基本维持房贷利率基准不变来看。也不利于三四线城市房价的上涨。
只能说，未来是否上涨，取决于土地财政这个根源，而是否下跌，则要看国家对地产这个夜壶的决心，究竟有多大——目前经济增速创出10年新低，是否再度启动这个“夜壶”？究竟是口号还是决心，这点谁也不能确定，只能听其言观其行了。
屠龙刀fei0598
俗话说“道高一尺，魔高一丈。”上半年，还都喊着房价高，现在就有人说房价要凉了，看来，有人真心不愿房价下降。
近年来房价过快上涨，已经严重影响了普通老百姓的生活质量，买房已经成了很多人不能承受之痛，很多三四线城市的房价超过万元以上。
民生问题是头等大事，为了解决高房价的问题，国家采取了大量措施，一是对大中城市采取限购的方式，二是提高多套房贷款利率，三是加大公租房建设，四是对个人购房租房个人所得税专项附加扣除。
现在看房价过快上涨的问题，已经得到了遏制，很多城市的房价开始由涨转跌，根据最近新闻报道，广西桂林房地产商因为楼盘降价被房管部门约谈，广东肇庆和山东济南都出现房价下降导致的业主维权事件。
从7月份开始，较多的中小城市二手房成交价格出现不同程度的下跌，有人担心房价会凉了，真的是这样吗？
其实按现在的房价来说，我认为仍然是虚高的，这说明原来的房价被既得利益者抬得太高，很多人把原因归咎于个人购房者，其实炒房者不过是散户，庄家和大戶主要是开发商、银行和地方财政，如果没有他们的炒作，三线房价是不可能超过万元的。
实实在在的说，尽管现在物价上涨，人工费提高，但是框架结构的楼房造价就是3000元一平方，算上各种经营成本和利润，每平方再加上3000元，三线一下城市地价可以控制在2000元以内，合理的楼房价格不应该超过8000元，为什么开发商能买到10000元以上呢？
现在限制炒房初现成效，一些地方房价开始出现价值回归，这本来是好事情，但是影响了原来既得利益者，因此他们要制造舆论，比年初来8000元的房子现在卖5000元，看着是大幅降价了，实则是有意制造乱象。
对此，我们不仅要问：开发商有没有诚意把房价一直控制在5000元每平？年初你买8000元一平的时候利润是多少？有人认为利润定多高是开发商的自由，不要为既得利益者站台了，贷款要禁止高利贷，卖房难道不应该禁止高利润吗？
总之，我认为三四线城市短期房价下降是正常的价值回归，不是房价要凉了，房价温和波动才是正常的。但是，要提防有的既得利益者不满，因此故意搅乱市场，企图浑水摸鱼，恶意降价或提价，制造群体维权事件，破坏来之不易的调控政策。
互金直通车
随着一二线部分城市解除限购，放宽落户，本来努力不让降价的三四线，将会迎来致命打击
和谐是我家
不少人可能都觉得三四线的房市有凉了，尤其是棚改大规模退出以后，唱衰房地产几乎是成了一种“正确”，笔者就此说明两个问题：第一目前的数据并没有显示三四线的房市要凉；第二房地产不会衰，也不会凉！
1、目前的数据并没有显示三四线的房市要凉
从统计局公布的房地产数据来看，2019年前9个月商品房累计销售面积是11.9亿平米，同比负增长0.1%，虽然前9个月累计的销售面积是萎缩了0.1%，但是年初的时候这个数据是-3.6%，这就足以说明越到后面房地产的销售面积是在增长的。房地产的销售面积逐月在变好。
再一个就是前9个月房地产累计销售金额是11.1万亿元，同比增长7.1%，这个就说明全国商品房新房的成交价格平均上涨了7%左右。
这是全国平均水平，那么具体到每个城市的房价走势如何？我们再来看统计局刚刚发布的9月份全国70个主要城市的新建商品住宅销售价格指数。
虽然全国有300个地级市城市，但是这70个大中城市应该能代表主要的城市了，9月份环比8月房价下跌的城市有12个，其余58个城市都是房价环比上涨的，房价下跌的12个城市分别是：大连、合肥、厦门、济南、贵阳、牡丹江、岳阳、宜昌、常德、湛江、韶关、泸州。这12个城市除了最前面的5个城市算是2线城市以外，其他的都算是三四线城市了吧。
而价格同比去年9月下降的城市有一个，那就是岳阳，也就是说这去年相比70个城市汇总69个城市的房价是上涨的。
2、房地产不会衰，也不会凉
虽然今年以来对开发商的融资进行了极其严厉的限制，减少资金流入房地产领域，也多次重申“房住不炒”！
但是房地产最大的功能有两个，第一是解决了城镇化的居住问题，第二个是解决了城市建设的资金筹集问题，这两个问题同样重要。第二个问题就是土地财政问题，城市必须要发展，地产政府财政不足以支撑，于是就有了土地财政，如果现在房地产衰落了，凉了，那么城市建设的资金从哪里来？地方政府的收入从哪里来弥补？
向企业加税？加征企业所得税？提高增值税？企业主愿意吗？况且是和当前的减税政策是相违背的！
向个人加税？提高个人所得税？你愿意吗？
提高消费税？相当于物价上涨了，你愿意吗？
提高财产税？你的房子或者股权财产加征税收，你愿意吗？
房地产行业是一个系统性的问题，远远不是想的那么简单，房价一降就皆大欢喜了？
壹号股权
今年前三季度的全国房地产开发数据出炉了之后，发现有一个比较明显的现象。
那就是，竣工面积与新开工面积增速出现了背离。2019年前三个季度全国房屋新开工面积165707万平米，同比增长了8.6%。而同一时期的房屋竣工面积46748万平米，却同比减少了8.6%。这也是竣工面积连续21个月下降。
还有一个支撑数据，那就是房地产的建筑成本和安装成本的数据出现的背离，2019年建筑成本保持在10%左右速度的增长，而安装成本则是20%的负增长。
以上两个数据就反映了一个问题，那就是开发商开工积极，但是施工拖拉，房地产竣工的动力非常差。
那么为什么会出现这种问题呢？
一个非常重要的原因就在于今年一些以三四线城市为主的省市，出现了比较明显的新开工猛增但是竣工面积猛降的局面。因为目前三四线的城市房地产市场销售下行，开发周期长回款又比较慢，这就大大的影响了房地产企业的竣工周期。
比如说青海和西藏的新开工与竣工面积的增速背离超过了100个百分点，而甘肃、宁夏、新疆、山东也有50个百分点以上。
所以三四线城市的房地产问题应该引起关注，当然并不是说所有的三四线城市房地产都一定不行。但是我觉得全国相当一部分三四线城市未来的房地产市场可能都会比较困难。
尤其是：
前两年三四线城市的房价上涨的比较快，一个是房地产去库存，还有就是大城市的限购导致了三四线城市有很多的回流买房需求，这都变相的催大了三四线城市的房地产泡沫，此外长期以来三四线城市的地方政府可能会更加的依赖于土地财政，所以三四线城市的房地产泡沫很可能是结构性的。再加上一些城市出现资源，萎缩人口外流的情况，这同样也会抽干三四线城市的房地产需求。
金融见闻录
从大层面上看，三四线城市房价存在横盘或下跌现象。
1.目前三四线城市二手房下跌、横盘已经发生，一手房各地政府不允许下跌也不允许上涨，大概率横盘。
2.一手房成交量大跌，二手房成交量活跃，没钱的在观望，近期有购房意向的积极成交（鉴于目前二手房挂牌较多，议价空间大）。
3.目前各地银行贷款控制严格，贷款难度、贷款额度不足，未来可能导致开发商降低价格。
综合来看，政府为保持经济稳定，房价大跌概率小，横盘概率高，二手房议价空间大，有购房打算的可以出手看房，位置好、学区段低价房可以买入，自住不存在风险，横盘更有利刚需选房。
