陰霾冬天
在2019年的上半年裡，就有270家房地產企業倒閉，雖然這些都是小魚小蝦，但是信號也是很強烈的。
不過最值得我們注意的是，這個市場上的房地產大佬在幹什麼！
萬達早就已經開始清理房產槓桿，轉型輕資產；
萬科一直在喊著“活下去”的口號；
李嘉誠大量拋售房產，轉移自己的資產；
泰禾轉讓了至少11個房地產的項目給世貿；
華僑城8次轉讓股權；
新城41億甩賣了10個項目；
而富力直接宣佈下半年不拿地了；
就拿地而言，2019年的上半年全國房產企業土地購置面積同比下降了29.4%。說明了現在的房地產市場已經在走入一個後半場，整理，清理槓桿的這麼一個過程。想要再見到幾年前全球房價暴漲顯然已經不可能。
再加上這幾年裡，三四線的房價明顯處於一種虛高，回調力度不夠，與一線和新一線倒掛的現象。所以未來“涼”了是必然的，沒有投資價值，更沒有炒作價值，只有剛需。
人口紅利是促使房價上漲的最大的動力。從總體看，20-50歲人口於2013年見頂、需求峰值已過，存量住房套戶比近1.1和房地產長效機制加快構建，標誌著中國房地產市場告別高增長階段，進入高質量發展的新時代新週期。
目前大部分的人口流入還是集中在一線，新一線和強二線，所以部分三四五線的瘋狂，我們需要理智看待！
更重要的是，三四五線城市的空置率是非常高的，因為前幾年大量的炒房者在買不起一線和新一線的情況下，紛紛購入三四五線的房產，從而擠入炒房的隊伍。但是人口的流逝讓這些城市的出租率，居住率都非常低，所以空置率較高體現了炒房族囤房的結果。
要知道在國際上10%以上的空置率就是風險，20%以上是危機，30%以上是危機的爆發。而現在三四五線的空置率達到了24%左右，可以說相當不健康。如果未來徵收房產稅，自然會面臨供大於求的結果，再加上人口紅利的流逝，房價是難以漲起來，甚至無人接盤的。
所以，警惕二三四五線的“最後瘋狂”！
琅琊榜首張大仙
漲才是王道。三四線城市比省會城市起碼少個萬字頭，信不？目前以成都省會為例，高鐵半小時經濟圈的多的是，宜賓，滬州，自貢，內江，樂山。以我自貢為例，8000多房價，白天成都上班，拿省會工資，晚上回自貢吃晚飯，房價省近百萬。變相的裝修費，大奔馳，都省了。月供還底，十五年，才3000多點，多自在。
Xuhua9989
就目前的市場來看，三四城市的房價依然堅挺，很多城市的房價還在上漲，個別城市還是一房難求。
大家可以看到很多專業人士都在分析，三四線城市房價要涼涼，供大於求，可實際情況是，現在大部分一二線城市市場冰冷，銷售價格、銷售面積持續走低。
從理論上上說，三四線城市房價確實沒有需求支撐，產業不強，收入低，人口持續流出，這些都是事實，可是我覺得這是需要至少5年以後才能突出體現。因為國家的大都市圈戰略，至少要5年以上的時間，才能真正展現成果。
最近一輪的房價暴漲是從2015年開始的，最先啟動的是深圳，接著是一線城市，然後從2016年起大部分的二線省會城市紛紛開啟暴漲模式，而直到2017年，三四線城市的房價基本沒怎麼變化。當時大部分的三四線城市，庫存量居高不小，市場低迷，彷彿和這輪房價啟動沒什麼關係。
此時國家分城施政，針對房價上漲的大城市祭出最強限購限貸政策，針對中小城市繼續鼓勵去庫存，啟動了史上最大體量的棚戶區改造，且以貨幣化安置為主。這樣，三四線城市的房價立即開始騰飛。
所以，三四線城市房價上漲主要是以下原因：
1、棚戶區改造，人為釋放出大量購房需求。
2、核心城市因房價太高，還有各種限購，很多人選擇回鄉置業。
3、三四線城市本來投資客不多，而此次房價啟動，區域內大量投資需求進場。
4、庫存量極速消化，後期供應量跟不上。
5、大部分三四線城市沒有出臺政策限制。
現在國家對於三四線城市的土地供應量是嚴格限制的，而對於大城市是鼓勵供地，道理很顯然，三四線城市好不容易去庫存了，不會再重走老路，也是防止三四線城市房價出現暴跌。
為了穩定三四線城市房價，2018年底，國家基本結束了棚戶區貨幣化安置，以後會以安置房為主，且減少了棚戶改造體量。
總結：長期看，三四線城市的房價天花板有限，不會有太大的價值。但三四線城市的房價依然會堅挺幾年，不會有太大跌幅。
米多聊地產
三四線房價不是要涼，是已經涼了，很多三四線房子基本都是有價無市的，基本買了就是虧了，因為三四線人口基本都是外流的，未來人口還是會不斷往一二線流，而且未來人口也會下降，現在三四線建的房子都完全夠了，何況還在一直建。今年我們那邊恆大從一月九千多降到現在五千多六千多，還是精裝修的，很多人一年不到就虧幾十萬了。就算房價不降，幾年不漲，你買房也是虧的，你想想買房的成本僅僅是就購房成本嗎，不是，還需要手續費、每年還要管理費、每月還貸等，現在房貸利率基本是五點多到六點多，三十年利息比本金還要多了。所以買來住還可以，如果是投資就算了，三四線的房子已經沒有多大投資價值了，一二線還是可以考慮的，只要你有錢！
星空下的等待6
三四線房產是否要涼，這個和大眾的感知似乎不是同一個節奏。只能說從宏觀來看未來。
應該說，三四線房產價格暴漲，或者說漲幅最大的時間區間在15年以後出現，出現的原因不在乎“棚改”和“城市新區建設”以及“人口上行遷移”疊加“學區房拉高城市房價均價”等因素。
對比上圖，可以清晰地看到，全國房價水平總體都在15-16年出現一輪加速上漲，而其中三四線城市漲幅明顯加快，遠遠高於一二線城市房價漲幅。上述因素以外，更多的是地方政府“去庫存”和加快賣地推動，其中，超大型開發商，以碧桂園為例，其14-15年大舉進入三四線，從而一躍成為國內開發商規模第一，這個示範引導了全國主要的大型開發商以進軍三四線作為14年以前集中一二線為開發商的主要戰略轉變。其核心就是“價值窪地”。
未來是否三四線房價要涼？從三四線城市的產業結構和人口結構的未來趨勢來看，明顯不支持房價繼續上漲。而是否下跌或者長期下跌則不好說，畢竟，真正決定地方房價的因素並非“市場化”因素，而是“土地財政”。目前和未來來看，“土地財政”並未被終結。
如果從房價可持續角度去看，未來三四線城市不說房價下跌，就說上漲是完全“不可持續”的。畢竟，目前國家針對lpr信貸利率政策的轉變，本質上是對房價風險的控制目標轉移給地方一把手。從lpr利率報價機制出臺後，上海不漲反跌“下調25基點”而其他地方基本維持房貸利率基準不變來看。也不利於三四線城市房價的上漲。
只能說，未來是否上漲，取決於土地財政這個根源，而是否下跌，則要看國家對地產這個夜壺的決心，究竟有多大——目前經濟增速創出10年新低，是否再度啟動這個“夜壺”？究竟是口號還是決心，這點誰也不能確定，只能聽其言觀其行了。
屠龍刀fei0598
俗話說“道高一尺，魔高一丈。”上半年，還都喊著房價高，現在就有人說房價要涼了，看來，有人真心不願房價下降。
近年來房價過快上漲，已經嚴重影響了普通老百姓的生活質量，買房已經成了很多人不能承受之痛，很多三四線城市的房價超過萬元以上。
民生問題是頭等大事，為了解決高房價的問題，國家採取了大量措施，一是對大中城市採取限購的方式，二是提高多套房貸款利率，三是加大公租房建設，四是對個人購房租房個人所得稅專項附加扣除。
現在看房價過快上漲的問題，已經得到了遏制，很多城市的房價開始由漲轉跌，根據最近新聞報道，廣西桂林房地產商因為樓盤降價被房管部門約談，廣東肇慶和山東濟南都出現房價下降導致的業主維權事件。
從7月份開始，較多的中小城市二手房成交價格出現不同程度的下跌，有人擔心房價會涼了，真的是這樣嗎？
其實按現在的房價來說，我認為仍然是虛高的，這說明原來的房價被既得利益者抬得太高，很多人把原因歸咎於個人購房者，其實炒房者不過是散戶，莊家和大戶主要是開發商、銀行和地方財政，如果沒有他們的炒作，三線房價是不可能超過萬元的。
實實在在的說，儘管現在物價上漲，人工費提高，但是框架結構的樓房造價就是3000元一平方，算上各種經營成本和利潤，每平方再加上3000元，三線一下城市地價可以控制在2000元以內，合理的樓房價格不應該超過8000元，為什麼開發商能買到10000元以上呢？
現在限制炒房初現成效，一些地方房價開始出現價值迴歸，這本來是好事情，但是影響了原來既得利益者，因此他們要製造輿論，比年初來8000元的房子現在賣5000元，看著是大幅降價了，實則是有意製造亂象。
對此，我們不僅要問：開發商有沒有誠意把房價一直控制在5000元每平？年初你買8000元一平的時候利潤是多少？有人認為利潤定多高是開發商的自由，不要為既得利益者站臺了，貸款要禁止高利貸，賣房難道不應該禁止高利潤嗎？
總之，我認為三四線城市短期房價下降是正常的價值迴歸，不是房價要涼了，房價溫和波動才是正常的。但是，要提防有的既得利益者不滿，因此故意攪亂市場，企圖渾水摸魚，惡意降價或提價，製造群體維權事件，破壞來之不易的調控政策。
互金直通車
隨著一二線部分城市解除限購，放寬落戶，本來努力不讓降價的三四線，將會迎來致命打擊
和諧是我家
不少人可能都覺得三四線的房市有涼了，尤其是棚改大規模退出以後，唱衰房地產幾乎是成了一種“正確”，筆者就此說明兩個問題：第一目前的數據並沒有顯示三四線的房市要涼；第二房地產不會衰，也不會涼！
1、目前的數據並沒有顯示三四線的房市要涼
從統計局公佈的房地產數據來看，2019年前9個月商品房累計銷售面積是11.9億平米，同比負增長0.1%，雖然前9個月累計的銷售面積是萎縮了0.1%，但是年初的時候這個數據是-3.6%，這就足以說明越到後面房地產的銷售面積是在增長的。房地產的銷售面積逐月在變好。
再一個就是前9個月房地產累計銷售金額是11.1萬億元，同比增長7.1%，這個就說明全國商品房新房的成交價格平均上漲了7%左右。
這是全國平均水平，那麼具體到每個城市的房價走勢如何？我們再來看統計局剛剛發佈的9月份全國70個主要城市的新建商品住宅銷售價格指數。
雖然全國有300個地級市城市，但是這70個大中城市應該能代表主要的城市了，9月份環比8月房價下跌的城市有12個，其餘58個城市都是房價環比上漲的，房價下跌的12個城市分別是：大連、合肥、廈門、濟南、貴陽、牡丹江、岳陽、宜昌、常德、湛江、韶關、瀘州。這12個城市除了最前面的5個城市算是2線城市以外，其他的都算是三四線城市了吧。
而價格同比去年9月下降的城市有一個，那就是岳陽，也就是說這去年相比70個城市彙總69個城市的房價是上漲的。
2、房地產不會衰，也不會涼
雖然今年以來對開發商的融資進行了極其嚴厲的限制，減少資金流入房地產領域，也多次重申“房住不炒”！
但是房地產最大的功能有兩個，第一是解決了城鎮化的居住問題，第二個是解決了城市建設的資金籌集問題，這兩個問題同樣重要。第二個問題就是土地財政問題，城市必須要發展，地產政府財政不足以支撐，於是就有了土地財政，如果現在房地產衰落了，涼了，那麼城市建設的資金從哪裡來？地方政府的收入從哪裡來彌補？
向企業加稅？加徵企業所得稅？提高增值稅？企業主願意嗎？況且是和當前的減稅政策是相違背的！
向個人加稅？提高個人所得稅？你願意嗎？
提高消費稅？相當於物價上漲了，你願意嗎？
提高財產稅？你的房子或者股權財產加徵稅收，你願意嗎？
房地產行業是一個系統性的問題，遠遠不是想的那麼簡單，房價一降就皆大歡喜了？
壹號股權
今年前三季度的全國房地產開發數據出爐了之後，發現有一個比較明顯的現象。
那就是，竣工面積與新開工面積增速出現了背離。2019年前三個季度全國房屋新開工面積165707萬平米，同比增長了8.6%。而同一時期的房屋竣工面積46748萬平米，卻同比減少了8.6%。這也是竣工面積連續21個月下降。
還有一個支撐數據，那就是房地產的建築成本和安裝成本的數據出現的背離，2019年建築成本保持在10%左右速度的增長，而安裝成本則是20%的負增長。
以上兩個數據就反映了一個問題，那就是開發商開工積極，但是施工拖拉，房地產竣工的動力非常差。
那麼為什麼會出現這種問題呢？
一個非常重要的原因就在於今年一些以三四線城市為主的省市，出現了比較明顯的新開工猛增但是竣工面積猛降的局面。因為目前三四線的城市房地產市場銷售下行，開發週期長回款又比較慢，這就大大的影響了房地產企業的竣工週期。
比如說青海和西藏的新開工與竣工面積的增速背離超過了100個百分點，而甘肅、寧夏、新疆、山東也有50個百分點以上。
所以三四線城市的房地產問題應該引起關注，當然並不是說所有的三四線城市房地產都一定不行。但是我覺得全國相當一部分三四線城市未來的房地產市場可能都會比較困難。
尤其是：
前兩年三四線城市的房價上漲的比較快，一個是房地產去庫存，還有就是大城市的限購導致了三四線城市有很多的迴流買房需求，這都變相的催大了三四線城市的房地產泡沫，此外長期以來三四線城市的地方政府可能會更加的依賴於土地財政，所以三四線城市的房地產泡沫很可能是結構性的。再加上一些城市出現資源，萎縮人口外流的情況，這同樣也會抽乾三四線城市的房地產需求。
金融見聞錄
從大層面上看，三四線城市房價存在橫盤或下跌現象。
1.目前三四線城市二手房下跌、橫盤已經發生，一手房各地政府不允許下跌也不允許上漲，大概率橫盤。
2.一手房成交量大跌，二手房成交量活躍，沒錢的在觀望，近期有購房意向的積極成交（鑑於目前二手房掛牌較多，議價空間大）。
3.目前各地銀行貸款控制嚴格，貸款難度、貸款額度不足，未來可能導致開發商降低價格。
綜合來看，政府為保持經濟穩定，房價大跌概率小，橫盤概率高，二手房議價空間大，有購房打算的可以出手看房，位置好、學區段低價房可以買入，自住不存在風險，橫盤更有利剛需選房。
