房地产行业的营业收入见顶了吗？谁在增长谁在下滑？

引言

自2016年930新政开始，房地产行业调控政策持续趋紧，在三年多的严厉调控下，全国楼市降温明显，销售增速整体放缓，行业集中度进一步提高，房企之间的竞争也愈显白热化。

在当前不太乐观的行业发展背景下，房企的营收收入表现也相应失色。2018年上半年，房企中营业收入最高的中国恒大已超3000亿元，2019年上半年营业收入最高的仍为中国恒大，但却仅为2270亿元。另外，百强房企营业收入增速也整体回落。

这不禁让我们发出疑问，房地产行业总体营业收入是否已经见顶？哪些房企支撑了行业营业收入的增长，又是哪些房企拖了后腿？未来房企营业收入表现又将如何？本文将带着这些疑问出发，拨开迷雾，一一进行解答。

一、营业收入门槛值持续上升，

营业收入

反映企业营业范围内取得收入的状况，对于房地产企业而言，主要由房地产开发收入和其他业务收入构成。

2019年上半年，TOP100房企营业收入总额为2.07万亿，同比增长18%。TOP3门槛值达2014.46亿元，同比增长53%，在各梯队门槛值增幅中最多，TOP20的门槛值超200亿元。

根据亿翰智库发布的《2019年1-6月中国典型房企销售业绩TOP200》榜单中，各梯队销售业绩门槛值持续提升，但增速较2018年同期明显下降，而营业收入也呈现出相同的变化趋势。

2019年上半年，各梯队营业收入门槛值均有所提升，TOP20以上门槛值增速明显回落，TOP3、TOP10、TOP20门槛值同比增速分别为53%、10%和26%，分别回落17个百分点、48个百分点和12个百分点。

中小规模房企之间的竞争进一步加剧，TOP50和TOP100的门槛值分别为85.77亿元和16.56亿元，同比分别增加44%和7%，增速分别提升38个百分点和24个百分点。

伴随着营业收入门槛值增速的回落，各梯队收入占比也有所下降。

TOP3、TOP10、TOP20房企占TOP100房企营业收入的比例分别为30%、55%和68%，较2018年同期占比分别下降3个百分点、2个百分点和3个百分点。

TOP50房企占据了TOP100房企营业收入的90%，与2018年同期维持相同占比，剩余的50家房企贡献了10%的营业收入。

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综合来看，房企营业收入门槛值上升但增速放缓，高梯队收入占比下降的主要原因包括以下几点：

1

由于房地产企业的营业收入仅代表房企当期的结转收入，而房企的营业收入往往滞后于销售业绩，2019年上半年的营业收入多是来自2017、2018和2019部分项目的结转，同时近两年来房价进一步提升，结转面积增长叠加结转项目均价上升，推动行业营业收入整体上升，进而抬高门槛值。

2

高梯队收入占比下降主要是由于中部梯队房企相对较高速度的增长挤占了高梯队房企在百强房企中营业收入的占比空间。

在行业调控政策趋紧的背景下整体营业收入增长趋于平稳，但中部梯队房企实现了相对较快的发展。

从数据上看，中部梯队房企（营业收入TOP21-TOP50）平均营业收入增速为44%，快于高梯队房企（营业收入TOP20以上）平均营业收入增速32%，并且中部梯队房企如合景泰富集团、苏州高新、越秀地产等表现亮眼，收入增速均超100%，

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二、营业收入整体增速趋缓，

中型房企成增长主力

2019年上半年，在“房住不炒、因城施策”的主基调指引下，房地产行业整体营业收入增速明显放缓。

TOP100房企营业收入总额为2.07万亿，同比增长18%，较2018年同期回落14个百分点，在营业收入TOP100房企中有23家房企的营业收入同比减少。

在行业整体增速放缓的背景下，头部房企增长乏力，小型房企增速表现不佳，中型房企成增速主力。

2019年上半年营业收入1000亿元以上的房企为4家，与2018年上半年持平，但作为行业龙头的中国恒大营业收入同比减少24%，头部房企营业收入平均增速仅为22%。

小型房企一般由于基数较低，营业收入增速表现更为可观，但2019年上半年小型房企营业收入平均增速表现不尽人意，仅为18%，主要是由于房地产调控政策收紧，尤其是融资政策收紧，对小型房企生存空间造成挤压，55家小型房企中有19家营业收入同比减少。

相对而言，中型房企营业收入平均增速表现良好，为44%，中型房企相较小型房企而言具有更强的抗风险能力，相较头部房企而言有更强劲的增长动力，成为行业增速贡献的主力。

2019年上半年，中国恒大以2269.76亿元蝉联营业收入榜单首位，碧桂园超越绿地控股以2020.06亿元位于第二位，而绿地控股则位列第三。

值得注意的是，蝉联榜首的中国恒大，2018年上半年营业收入分别超第二、三名1424.61亿元和1684.54亿元，而2019年上半年该差距分别缩小到249.7亿元和255.3亿元。后续房企穷追猛赶，中国恒大营业收入不增反减，未来中国恒大能否保住营业收入榜首的位置？

另外，营业收入TOP10中前九家房企均为2018年上半年TOP10上榜企业，华夏幸福以387.3亿元跻身2019年上半年营业收入TOP10。

图表：2019H1与2018H1房企营业收入TOP10对比

三、预收账款增速平稳，

房企未来收入增长面临压力

预收账款作为企业筹集开发资金的一种重要方式，也是收入的先行指标，能直接反映未来企业能获得的营业收入多寡。

一般来说，预收账款在实现销售后1-2年便可将其转为营业收入，因而，预收账款也可以作为判断房企未来业绩的重要指标。

截止2019年6月30日，碧桂园、万科和保利发展预收账款分别为6075.5亿元、5672.60亿元和3621.06亿元，居于预收账款前三位。

营业收入TOP10房企预收账款平均同比增速为23%，较2018年同期回落22个百分点，营业收入TOP10房企中华润置地预收账款增幅最大，但也仅为56%。

整体来看，房企预收账款增幅较为平稳，预计未来营业收入也难以实现大幅增长。在行业调控政策持续收紧、竞争加剧的背景下，房企需适时调整自身战略，以保证业绩的稳定增长。

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文章来源：亿翰智库（ID：ehresearch），本文已获得授权，并对原作者表示感谢。

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