椒江繁荣家园西侧地块 充满了这座城市的成长和尴尬
苏沐橙/台州跑盘小王子
有个朋友曾出过一个思考题：如果有两个项目，一个位于洪家，距离万达很近，体量很大；另外一个挨着万达，体量也很大；你觉得价差会有多少？
笔者不假思索的回答，如果一个万达板块的盘和一个洪家的盘，价差三千或以上都是有可能的。
朋友说，其实，这是一个项目。
诚然，一宗地块描述的角度不同，重点提炼不同，确实会得出差异很大的价值判断。
土地市场，是个有趣的话题。
繁荣家园西侧地块位置图
01. 四号路看一江两岸 满眼都是年轻时的自己
椒江繁荣家园西侧，东平路北侧挂出一宗地块。
多少人会一脸懵逼的难以反应过来。
于是你再补充一句，对面就是一江两岸，剑桥郡和滨江悦那一带，或许很多人会恍然大悟，哦~ 那边还有地啊。
地块实景图，右侧即为繁荣家园
繁荣家园西侧地块位置图，图为西侧在建的富强路北延伸段以及永宁河
现在的东平路，看着一江两岸的眼神，满眼仿佛都是年轻时候的自己。
东平路，也叫四号路（以下依然简称为四号路）。
好友XL还记得，自己曾围绕这条路以及周边板块写过一系列的报道，主题基本围绕着CLD的概念。“当时这里本来就有一些老小区，又是住宅类地块供应比较集聚的地方，相对于CBD这样商办属性浓重的概念，CLD主要是说中央居住区，主打人气氛围。”
CLD并没有在官方语境当中保留下来，但是不妨碍四号路在2011年到2016年成为供地主力以及楼市焦点。
虽然路名选的实在没什么代入感，但中央居住区的名头还是很符合实际的。沿着这条路，人们会看到中环世纪、尚景名苑、首府壹号院、怡心苑、江南首府、鸿景名苑、椒兰郡、金域华府、华景名苑、珑悦、筑心苑等大大小小的新盘，且大部分已经完成交付，剩余项目也基本处于售罄待交付状态。同时，四号路以东，打通和云西路的连接，使得江南墅所在的葭芷泾东侧，进一步融入到了整个市中心的体系；往西则连接水门村，真正成为了贯穿东西的次主干道。
应该说，四号路见证了市区一个时代的发展历程。
四号路早前被称为丈母娘最中意的板块
从城市发展来看，四号路挨着中心大道以及西商务区，是市中心逐步扩展的主要方向之一；从空间来看，当时的四号路两侧以及周边可入市的地块较为集中。
到了当下，整个板块已经接近饱和，类似繁荣家园西侧这般待出让地块已经所剩无几。尽管四号路进行了东西两侧的拓展，但是更多只是交通意义层面，在供地饱和这个问题上，难有改善的可能。
与此同时，一江两岸葭芷片区的建设倒是如火如荼，这个激活滨江和老城的大战略，始终伴随着大众期望和怀疑的复杂情绪。但不能否认的是，尽管未能实现旧城改造的全面覆盖，但毕其功于葭芷，依然取得了不小的成绩，从华师大台州学校到红房子医院，从葭芷水街到宝龙综合体，从安置房小区到滨江悦等新楼盘，从金融区打造到一桥二桥的免费通行。
这个片区，有规划有空间有预期。
像极了四号路，当年的样子。
02. 颠覆的地缘 你觉得偏的地方 他觉得还不错
有同学多年前曾在四号路板块置业，去年突然咨询一个问题：这套当时买来一万二左右的房子，现在有人出两万一平要买，要不要出手？
笔者答：如果打算套现就马上出手，如果打算置换，可能还要加钱才能买到更好的地段和房源。
最终出于多方面考虑，他放弃了那次机会。但更有看点的是，谁愿意用这么高的溢价来入手他的二手房？
在中介问了一圈才发现，大多数买家都不是来自椒江。
这不禁让笔者想起来另外一个有意思的咨询。
当时一位网友提问说，自己家是在解放南路一带，听说广电大楼再往西面去，有几个楼盘在售，比如鸿景名苑、江南首府等等，你觉得是不是有点偏了...偏了...偏了...
不同的客群，不同的板块，不同的认知
仔细想来，这位椒江网友的观点并非全无道理，作为地缘人群，他认知当中的远近，是否偏僻，是以自己所在的老城区作为原点。
而椒江外客群，则更多判断区域配套，与核心区域的距离，还有城市的发展趋势。
当一批有购买力且没有地缘包袱的购房者进入市场，对原先的板块价值产生了颠覆性的变化。相同的案例也出现在了万达、欧尚等多个区域。以欧尚为例，前两年某新盘入市，价格比边上早前卖的新盘高了四五千。抛开产品端的差异，这样的溢价能力也是惊人的。后经询问，该盘许多客户都来自于温岭。
那么问题来了，繁荣家园西侧地块，到底是四号路板块，还是一江两岸板块，亦或者是两大板块的交界处？
或许，这完全取决于意向客群的认知态度。
03. 在椒江拿地 最大的压力来自溢价预期
曾经请教过一个土拓的大神，为什么地块报告里的预期售价要远高于周边的传统评估。
对方一副你太年轻的表情：谨慎点出价是比较稳，但怎么能保证拿到地？
确实，这个市场给到了房企太多提升价值预期的理由：
椒江是市府所在，中心区位，资源集聚度越来越高，客群也是来自各县市区，比较丰富；
市中心越来越饱和，一定体量的新地块只能向外围拓展，比如繁荣家园西侧这宗地， 是根正苗红的四号路区域，再过去水门村暂时没什么空间，而且地缘认知也完全不同；
四号路西延伸段，再过去便是水门村
周边二手次新盘都要卖到一万七八；
一江两岸葭芷片区目前基本能卖到一万五六以上，洋房更贵，而繁荣家园西侧地块的区位显然更好，两大板块红利都有；
随着人民路葭芷校区，华师大台州学校的相继开学，台州大道以西的学区硬伤似乎已经得到了解决；
学区资源丰富起来后，台州大道西侧加速融入四号路板块
还有一个非常重要的理由，那就是拿到一个有竞争力的授权价格，完成拿地指标。
但这个市场，也给到房企太多谨慎的理由：
椒江确实是市中心所在地，客群也是极为丰富，但是椒江外许多购房者并非冲着市中心置业的必然需求而来，更多是希望借中心城区大发展的东风进行资产配置，改善和投资需求大于刚性需求，这一点在上行市场并不是问题，但遭遇波动期，客户的市场忠诚度就是X因素；
中心城区的价值确实值得期待，但这座城市不具备长期高速发展的基础，高峰总会伴随着一段时间的波折，当下新盘的营销周期普遍较短，踩对节点似乎要比选对区位更为重要；
繁荣家园西侧地块确实属于四号路板块，但由于紧挨着水门村，实质上依然处于板块核心区域的末端，是稀缺产生价值，还是末端削弱了价值，见仁见智；
繁荣家园西侧作为四号路核心板块的末端属性，与一江两岸隔路对望，无论是地缘客户还是外围客户，都很难完全作为两个板块的评估。在一个板块思维的对标之下，该地块项目在区位端能比滨江悦溢价多少，也是一个重要的问题；
繁荣家园西侧地块距一江两岸葭芷片区仅一路之隔
椒江的房价天花板依然不高，相对高企的土地成本，中间的利润空间束缚着楼盘的手脚；
四号路板块不少次新盘都在中介挂出了高价，但需要考虑两点，一个是不少房东的试探性报价，一个是二手房成交流速的不透明，更重要的是，二手房如不是特殊情况，不太纠结于周期性问题，卖不出去，就等一等嘛，但新房则面临着周期的压力和指标的压力，一二手价格倒挂的可能性相当之大；
正方两个角度一思考，发现房企在椒江拿地，最大的压力并不是来自拿不拿，而是来自溢价预期的评估；
如果地价拍得贵，就需要有更大的溢价，要取得更大的溢价，就需要更高端的产品，高端的产品就对应着更有限的人群，人群有限则会影响着去化的效率；
在当下的周期面前，单纯靠大行情、区位价值以及营销策略来促使普通改善和刚需人群接受新盘的溢价，难度不小；
椒江繁荣家园西侧地块，便是如此映射着这座城市的成长，以及局限性的尴尬。
如何在行情以及宏观政策阴晴不定的大背景下，做出成本可控，又能让普改人群感兴趣的产品，从而保证溢价空间？
这会是一个理想主义的好问题。
繁荣家园西侧地块航拍图
但人们更好奇的是，谁会在这场土地竞拍中脱颖而出，会付出怎么样的成本？
毕竟，拿到地，才会有后面的故事。
繁荣家园西侧地块相关信息：
台州市自然资源和规划局发布了台土告字[2019]068号公告，决定以挂牌方式出让椒江区葭沚街道富强路以东、四号路以北宅地的国有建设用地使用权，挂牌起始时间为2019年10月11日9：00，挂牌截止时间为2019年10月21日9：00。地块挂牌起始价63100万元，起始楼面价6123元/平（未考虑配建等因素），竞买保证金12620万元，竞买保证金缴纳截止时间:10月18日16：00。
出让面积4.1222公顷(61.833亩)，土地用途为住宅用地，土地使用权出让年限70年，规划容积率>1.0、≤2.5，规划建筑密度≤20%，绿地率≥30%，建筑高度≤80米(同时要符合机场净空限高控制要求，其中住宅建筑高度≥27米);本地块由椒江区人民政府负责交地。
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