珠海房产之窗讯(公众号：fczczh) 经过“金三”风雨洗礼后，“银四”热度延续，回暖意味正浓。据珠海中原4月份数据报告显示：4月销量基本与上月持平，表现依然可观，价格走势稳中有升，供应与新推双双活跃。全市均价22349.70元/㎡，环比上升3.15%。
划重点
• 1、2019年4月土地市场推地速度显著放缓，仅推出4宗用地，供应规模22.17万㎡，环比减少64.16%；受供应限制，本月仅成交5宗用地，成交规模24.93万㎡ ，环比减少57.81% 。
• 2、4月全市开盘加推项目14个，新推出市场2040套房源；当日成交约807套 ，去化率约39.56%，环比回落约14个百分点。
• 3、4月住宅网签面积39.45万㎡（3767套），环比增长2.66%；斗门为主力网签区域，整月网签22.28万㎡（2158套），环比减少7.65%；金湾网签6.96万㎡（669套），环比增长26.39%；市区网签9.01万㎡（800套），环比增长17.65%；横琴网签1.20万㎡（140套），环比增长24.46%。
• 4、据中原地产监控全市125个项目数据统计，2019年4月全市均价22349.70元/㎡，环比上升3.15%。
• 5、中原地产监控4月住宅市区（不含横琴）均价31512.37元/㎡，横琴均价44264.11元/㎡ ，唐家均价28452.24元/㎡，新香洲均价35650.28元/㎡，老香洲均价35806.69元/㎡，吉大均价37305.50元/㎡，前山均价34398.87元/㎡，拱北均价37602.64元/㎡，南湾均价30155.87元/㎡，斗门均价14190.87元/㎡，金湾均价17438.82元/㎡。
• 6、4月末住宅库存量254.83万㎡ ，按照近6个月去化速度，预计库存去化周期为8.91个月。
一 刚需刚改产品占新增供应主流
本月全市住宅新增供应环比稍减少4.72%，供应房源以90-100㎡刚需刚改户型为主。
• 新增套数规模：4月全市新增住宅4455套，供应规模46.75万m²，环比小幅减少4.72%，同比仍增长92.08%。
• 新增预售区域面积段分析：从区域看，本月新增预售房源主要集中在斗门，共取得1854套，供应面积18.93万㎡，占全市40.48%。从面积段看新增供应房源以90-100㎡刚需刚改户型产品为主共获批1651套，占比约37.06%。
4月全市新增备案77.17万m²，环比增长超1倍；受备案结构影响，全市备案均价19797.43元/㎡，环比下降28.62%。
• 供应结构：4月全市住宅新增备案面积达77.17万㎡（7759套），环比增长115.33%，同比增长近3.5倍。其中西区为主力备案区域，备案面积为62.40万㎡（6555套），占比80.85%；市区备案规模14.78万㎡（1204套），占比19.15%，环比减少23.61%；横琴本月无住宅新增备案。
• 住宅新增备案价：4月全市住宅备案均价19797.43元/㎡；西区项目备案均价14923.85元/m²；市区项目备案均价40375.26元/m²；横琴沿用上月备案均价，均价为51918.87元/㎡。
二 住宅成交量
4月房价走势上扬，全市商品住宅市场均价22349.70元/㎡，环比小幅上升3.15%，同比上升11.86%。 .75万m²，环比稍减少4.72%。
• 成交价格：据中原地产监控全市125个项目数据统计，2019年4月珠海住宅市场均价22349.70元/㎡，环比上升3.15%，同比上升11.86%。
• 成交量：据珠海统计局数据，2019年3月住宅成交量55.71万㎡，同比增长96.86%。
三 住宅网签成交
4月住宅网签量持续上行，全市住宅网签面积达39.45万㎡，环比增长2.66%；华发峰尚签约239套，占网签套数榜首。
• 网签量：4月住宅网签面积39.45万㎡，环比小幅增长2.66%，同比增长近1.5倍。住宅网签套数3767套，环比小幅增长3.09%。其中斗门为主力网签区域，整月网签22.28万㎡（2158套），占比约56.48%，环比减少7.65%；市区网签9.01万㎡（800套），环比增长17.65%；金湾网签6.96万㎡（669套），环比增长26.39%；横琴网签1.20万㎡（140套），环比增长24.46%。
• 网签前十：4月全市商品住宅网签排名前十项目共网签1703套，占比45.21%；其中华发峰尚花园网签239套，占据网签套数榜首。
四 新推成交
4月全市开盘加推项目14个，新推房源2040套，环比减少37.73%；受个盘较大批量推货影响，本月当日去化率下滑至39.56%，较3月下降14个百分点。
• 新推量：据中原监控数据统计，4月全市新房开盘加推项目约14个，共新推入市2040套房源，环比减少37.73%，同比增长19.09%。
• 成交量与去化率：4月开盘加推房源当日消化约807套，去化率为39.56%，较3月回落约14个百分点。受部分项目一次性较大批量推货入市影响，本月开盘当日去化率有较明显回落。
五 住宅库存
4月末全市住宅库存254.83万㎡ ，按近6个月去化速度，去化周期8.91个月；其中西区库存136.73万㎡ ，占全市53.65%。
• 据中原监控数据统计，2019年4月末全市库存量254.83万㎡，按近6个月的去化速度，库存去化周期约8.91个月。
• 全市库存量仍主要集中于西区，其中斗门库存量81.53万㎡，占比31.99%；金湾库存量55.20万㎡，占比21.66%。
4月全市各区域量价分析
市区
市区总体表现量价企稳，销量较上月有小幅回落，价格走势总体趋稳，4月区域市场价格 31512.37元/㎡，环比小幅下降1.84%。
• 成交量：据中原监控市区（除横琴）51个项目数据统计， 2019年4月市区成交住宅947套，环比减少13.12%，同比增长105.87%；市区区域分化明显，主力成交区域仍为南湾、唐家片区，同时拱北受新增房源成交拉动影响，本月成交量大幅走高；而吉大、新香洲等片区市场总体表现较冷清。
• 均价：市区住宅房价走势趋稳，2019年4月市区均价31512.37元/平方米，环比小幅下降1.84%，同比回落2.00%。
横琴
横琴楼市表现量升价稳，成交量环比增长26.32%；区域市场均价44264.11元/ ㎡，环比基本持平。
• 成交量：中原监控横琴6个项目数据统计， 2019年4月横琴成交住宅264套，环比增长26.32%，同比增长252.00%，随着整体市场持续稳健向好，近两个月横琴成交水平有较大幅度提升。
• 均价：横琴区域房价坚挺，价格走势波动较小，总体呈震荡横盘之态。2019年4月横琴均价44264.11元/平方米，环比窄幅下降0.79%，同比下降1.56%。
唐家
4月唐家楼市表现量价企稳，区域市场均价28452.24元/㎡，环比基本持平，同比小幅上扬3.73%。
• 成交量：中原监控唐家13个项目数据统计， 2019年4月唐家成交住宅303套，成交量与上个月相比窄幅下降0.66%；同比增长超2倍。
• 均价：2019年4月唐家市场均价28452.24元/平方米，环比上浮0.81%，同比小幅上升3.73%，近两个月唐家价格走势平稳，基本稳定于28000元/㎡。
新香洲
4月新香洲楼市表现量价回落，销量较上个月相比明显下滑，区域市场均价35650.28元/m²，环比下滑8.15%。
• 成交量：中原监控新香洲7个项目数据统计，2019年4月新香洲住宅成交17套，环比下降91.19%，同比小幅增长6.25%，本月区域内项目处于持销阶段，无项目新推入市，因此较上个月相比成交量明显回落，但与去年同期相比仍有小幅反弹。
• 均价：2019年4月新香洲市场均价35650.28元/平方米，环比下滑8.15%。上个月在优质盘源的成交拉动下（五洲花城加推），区域房价强势上扬，本月价格逐步回调。
老香洲
4月老香洲楼市表现量价齐升，区域市场交投气氛增强，销量环比增长18.37%；区域均价35806.69元/ ㎡，环比上浮4.34%。
• 成交量：中原监控老香洲7个项目数据统计， 2019年4月老香洲销量持续反弹，区域住宅成交58套，环比增长18.37%，同比增长近8倍。老香洲楼市相对饱和，销量长期低迷，近几个月在新盘源的入市刺激下，片区活跃度明显提升。
• 均价：2019年4月老香洲市场均价35806.69元/ 平方米，环比增长4.34%，受成交结构影响，本月片区房价小幅反弹。
吉大
4月吉大楼市表现相对低迷，成交量低位徘徊，区域房价37305.50元/㎡，环比回调8.50%。
• 成交量：中原监控吉大3个项目数据统计，2019年4月吉大区域住宅成交8套。自2016年10月后，区域成交量长期处于较低水平，市场活跃度较弱。
• 均价： 吉大区域项目价差较大，受成交结构影响，区域价格走势整体波动幅度较大。4月区域市场均价37305.50元/平方米，环比回落8.50%。
前山
前山片区市场表现较上个月相比稍逊色，成交回落，房价小幅上扬。 4月区域市场均价34398.87元/ ㎡，环比上浮5.49%。
• 成交量：中原监控前山4个项目数据统计，2019年4月前山住宅成交69套，同比增长18.97%，环比减少33.65%。前山片区本月成交量环比虽有所下滑，但与去年同期相比仍呈回升之势。
• 均价：2019年4月前山片区市场均价为34398.87元/平方米，环比上浮5.49%。自2018年10月后，受成交结构影响，区域房价持续高位维稳之态，本月均价小幅反弹。
拱北
4月拱北片区楼市表现量升价平， 销量持续上扬，市场热度逐步攀升，区域均价37602.64元/ ㎡，环比小幅下滑3.01%。
• 成交量：中原监控拱北5个项目数据统计， 2019年4月拱北成交住宅149套，环比增长1.7倍。“金三银四” 拱北片区销量表现抢眼，在新项目的入市刺激下，成交量持续走高，市场热度显著提升。
• 均价：4月拱北片区住宅均价37602.64元/平方米，环比小幅下降3.01%，同比下降4.40%。2018年以来拱北片区房价走势相对平稳，总体波动幅度较小。
南湾
4月南湾片区楼市表现量价企稳，销量环比小幅回落，区域市场均价30155.87元/㎡，环比稍上浮2.17%。
• 成交量：中原监控南湾12个项目数据统计， 2019年4月成交住宅343套，环比减少9.26%，同比增长36.65%。
• 均价：南湾片区价格走势总体趋降， 2019年4月区域均价30155.87元/平方米，环比小幅上升2.17%，同比下降11.03%，与去年同期相比，片区价格松动较明显。
斗门
4月斗门楼市表现量平价升，成交量环比基本持平，价格稍反弹，区域市场均价14190.87元/ ㎡，环比小幅回升5.95%。
• 成交量：中原监控斗门39个项目数据统计， 2019年4月成交住宅1446套，环比减少2.30%，同比增长63.57%。
• 均价：2019年4月斗门均价14190.87元/平方米，环比小幅上升5.95%，同比上升1.35%。政策调控以来，斗门片区市场价格走势趋稳，总体波动幅度较小。
金湾
4月金湾楼市表现量价齐升，销量环比增长11.25%，热度持续提升，区域市场均价17438.82元/㎡，环比上升7.76%。
• 成交量：中原监控金湾29个项目数据统计，2019年4月金湾成交住宅692套，环比增长11.25%，同比大幅上扬70.86%。
• 均价：2019年4月金湾均价17438.82元/平方米，环比上升7.76%，受区域成交结构影响，本月金湾片区房价走势上行。
结语：
• 宏观环境：4月中央政治局会议再次重申“房住不炒”，房地产市场调控方向依旧，预计后势整体市场将继续稳中趋升，稳健前行。
• 楼市情况：“银四”楼市成交环比稍逊色，但同比仍有较显著的增长。目前市场稳健蓄势，预测5月市场成交表现稳中有升，持续向好。
• 土地供应：土地市场本月表现相对冷清，总体土地供需收窄，成交类型为工业用地及物流用地，商品房用地受供应影响，全月无成交。
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