飄羽83796739

在別的村子購買房屋居住，並且進行了加固維修，遇到拆遷該怎麼辦？對於這個問題，我們應該從歷史的角度看。

應該 說，根據現在的宅基地政策，農村的房屋和宅基地是不準私下買賣的，農房要賣只能賣給本村的缺乏農民，也就是說購買者必須符合宅基地申請條件，並且必須經村委會同意。農村住房不能賣給城鎮人口和外村人口，賣了也無法過戶，屬於無效合同，遇到糾紛時不受法律保護。在現在，農村舊房翻建也是要經過批准的，購房者不是集體成員，即使購買了農村住房，也是不得進行翻修的。

但是，題主的房屋是購買在2007年之前，因為是2007年加固翻修的，在當時，農村宅基地政策並沒有現在這樣嚴格，對於農村的房屋買賣和舊房翻新，都沒有現在這樣嚴格的規定，所以，題主家當時買房沒人阻止，翻修也沒人阻止，就說明了這個問題。不過，當時農村房屋購買一般人不重視過戶問題，拖到現在，農村宅基地要確權了，根據現在有政策當然無法過戶了。

那麼，這種情況下，遇到房屋拆遷，正常情況下，這樣的房屋應該和其他農戶一樣進行拆遷安置，因為當初購買的房屋賣方應該是擁有宅基地使用權的。買賣事實行成這麼多年，在當時沒有法律明確禁止的情況下，其買賣行為應該予以確認。即使法律上現在無法確認，雙方也應該嚴格遵守當初的買賣協議，遇到拆遷時的拆遷補償應該歸購買方。這是從道義上講的。

農村房屋拆遷，包括房屋補償和宅基地補償，不過現在農村拆遷一般是變搬遷為補償，也就是不給予經濟上的補償，而是為其重新安排住房。比如城區村拆遷，我們這兒不管農房在誰手中，只要當初有合法的用地手續，就會給予重新安置，一處民房可以換兩個樓房。從道義上講，所換的樓房應該歸購買者。

但是，如果賣房者見利忘義，執意要要回原有住房，那麼購房者也只有吃啞吧虧，因為當初購房時就知道無法過戶，權益沒有法律保障。真遇到這種情況，只能要求原房主退回買房的錢款，並對購房者的翻修加固費用和購房款利息給予補償。

綜上，買賣行為最好是要符合法律法規的規定，不受法律保護的買賣行為，往往容易引起糾紛，而遇到糾紛時，這種不合法的買賣合同只能宣佈無效，剩下的補償只能雙方協商了，協調不成也可訴至人民法院，由法院根據情況判處。

齊東晏子

老公是外地的，在當地別的村買了快塌了的民房，07年加固翻修，但過不了戶，現在要拆遷了該怎麼辦？

過不了戶的農村房子，買了有什麼用呢？甚至還不如買個小產權房，至少拆遷了還能有點說法。你這個房子很難找公家或者村委會要說法，唯一有可能的說法就是您和原房主交涉了。

對於農村的自建房來說，是和宅基地緊密聯繫在一起的。而農村的宅基地是針對本村戶口的村集體組織內部成員分配或者轉讓的集體土地，沒有本村戶口的外來人員是不能進行購買和轉讓的，即便是買了村委會也不會承認您對宅基地的使用權的，是不受法律保護的。題主說的問題就是這個情況，買了房子不能過戶，不受法律保護。拆遷了兩眼一抹黑，看不到亮。

以題主說的，最直接的方法就是找原房主了。看看能不能分點房屋補償款或者是要回來購房款。只能是這麼做了，因為房子沒過戶，在法律上房子的主人還是原房主的。補償款、安置費還是打給原房主，又不是打給你的。所以，唯一能有點說法的就是您和原房主交涉，要麼分點房屋補償款，要麼把購房款要回來。

以上是我對這個問題的一些看法， 如有不當之處請海涵。

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對於這個問題的解決辦法應先是與原戶主協商解決，主要可主張買房的購房款，以及適當的加固維修費和因房屋拆遷的部分增值款。如協商無果，可向法院主張上述款項。

這是在農村從事村建國土管理和徵地拆遷工作的筆者，就同類問題諮詢專業律師後給出的建議。

一、根據宅基地使用的法律法規，該農房註定無法過戶。因從提問中描述的情況來看，買房人與賣房人不屬於同一個農村集體經濟組織，而宅基地的所有權為農村集體經濟組織，其使用的對象為本集體經濟組織的農村戶口人員，至少為同一個村的農村戶口人員。大白話就是，買房人不是該集體經濟組織的成員，不具備使用該處宅基地的資格。因而，該農房註定不能過戶。

二、農房拆遷的補償法定對象為產權人，拆遷時的補償款最終將劃撥到產權人的賬戶上。農村房屋拆遷是圍繞“房”來進行的，確定“房”的補償對象是其產權登記證上的法定相關人員。因該農房無法過戶，其法定產權人仍為原戶主，所以拆遷時的補償款最終是打到原戶主的賬上。鑑於因有買賣糾紛，受讓方可事先告之當地負責拆遷的人員，以免過於被動。但當地負責拆遷的人員，在此問題上大不了敬一下拆遷進度及打款情況的告之義務，最終解決問題還得靠自己。

三、出現買賣無效，雙方均有過錯，這為雙方協商解決或法律途徑解決提供了可能。對於宅基地的相關政策，雙方在買賣前都必須知曉，明知不符合政策，一個要買，一個要賣，雙方各打五十大板，都有責任。因此，該農房無法過戶，買賣雙方都有過錯，都存在責任。鑑於此，應首選協商解決，如實在無法協商，再通過法律途徑解決。但不論通過何種途徑去解決，買方（即受讓方）都可主張購房款及部分加固維修費和因房屋拆遷的部分增值款。

（１）在具體的協商時，如當年的買賣合同或協議中，對拆遷補償有約定條款，雙方可按約定條款進行協商解決。如未約定，因經濟發展和拆遷可能導致該農房增值，雙方可就原購買款、加固維修費和拆遷增值部分進行協商解決。

（２）協商無果訴諸法院，法院可能會先組織雙方調解。如調解無果，進而判決，買方如提出退還購買房款，並要求對加固維修費和拆遷增值部分進行適當補償，仍會得到法院部分支持。

當然，該問題中爭議最大的應是農房拆遷增值部分的分配問題，也是最難協商解決的問題，當事人最好能收集到相關的協商結果或調解、判決案例，使自己進一步掌握主動權，有利於問題的最終解決。

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鄉村微視界之鄉村漫記

您好，您這種情況從法律角度來說，房子拆了和你沒有任何關係。

第一：宅基地是屬於集體產權：可以交易的前提是，只能本村的村民交易，還要符合購買人名下沒有宅基地，如果你是其他村民來購買是不符合國家規定的，肯定是私底下商量好的。

第二：你們在交易的時候有沒有籤合同，比如說如果遇到拆遷，所有拆遷款歸你所有，如果寫了其實也沒什麼用，只能靠自己協商，最差的結果就是，原業主把你的購房款還給你，你白住了這些年。

第三：只能看看能不能和原業主拆分這個賠償款，如果你想全部要了，最後可能一分錢拿不到哦，因為你是不能直接領取賠償款的，希望能幫到你。

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趣日本

法理上與實際操做有出入。法理上你無法獲得拆遷補償，但在實際操做時一般情況下都可以獲得拆遷補償的。

在法律沒有明確規定時，有許多人到戶籍所在地外買了住宅。

拆遷補償應分兩部分理解。一是，拆遷補償地上附著物，也就是補償房產、圈舍、水井等和果樹、青苗等。這部分是補償給買賣所有人的。二是，土地徵收款。這是補償給集體的，而村集體如何分配這部分補償款則要有說法了。往往許多地方在操做中把這兩部分內容混二為一了。

問道中國

你遇到的這個問題，和我朋友的遭遇幾乎是一樣。

大概在2000年左右，我朋友從老家搬到了大姐村裡，是城中村，買了村裡四間房子，說是房子，其實說四間屋架子更恰當一些，因為之前戶主家房子沒人住塌了，屋頂都沒了。後來在鄰居見證下辦了買房合同，上面還有見證人的簽名。

我見過這個簽名紙，就是在一張紅紙上，文書把房子的周圍四至、買賣價格、雙方信息等內容寫了個東西，然後其它人在下面也簽了名。 以前農村房子不值錢，所以沒人在意，也一直沒有過戶，認為有合同在手，又有村裡和村民見證人的簽名。但在前些年，也是因為聽說要遷，原戶主要把房子要回去，兩家就一直在為這事糾纏不清。但是由於房產證在原房主手中，沒有過戶，而房子動遷的歸屬受益人就是看房產證。

後來就一直僵持不下，雖然大家都明白是原房主耍賴，但沒辦法，一證在手。再後來，經過各方面的協商，以及村裡人中間協調，雙方達成了協議，動遷時可以按照房產證走，但原先翻修房子的錢、以及購房後增值的錢歸朋友家所有。但是直到現在還沒有拆，未來如何還很難說。

你家這個過不了戶，我不知道是什麼原因，如果是和我朋友家一樣的話，那麼原房主可能要耍賴。另外，宅基地房屋買賣，必須是在本村居住且有戶口的人，外來人員是不能交易的。但如果你的戶口在村子，那麼落到你戶頭是沒有問題的。

元芳有看法

你老公在外村買了房子，雖然加固翻修，但是想過戶卻是不可的的。現在要拆遷了，應該怎麼辦呢？
一是跟出賣戶協商好，仍然讓原戶主頂名，所得拆遷補償按一定比例分成。

二是低於市價，讓房東收回去。如果房東沒有此意向，可以向其他的本村村民出售，從而收回自己的一部分收益。

三是在萬般無奈的情況下，就是拋開房基地，單獨收回拆遷房屋的補償，

總之，不管怎麼操作，要想把宅基地歸於你的名下，是根本不可能的。

石韮花開放的季節

現在農村的宅基地非常值錢，一些人打算購買宅基地，然後獲得補償款，人算不算天算，法律明確規定，宅基地為本村集體所有，不屬於村民個人，這種情況下，個人是無權買賣的，當然買賣雙方所簽訂的合同就屬於無效合同。

但是民法的基本原則是維護社會的公平正義，譬如你老公當時買房的初衷無論是什麼，他購買房屋之時付出了對價，並且翻修房屋也支付了費用，法律會給予保護。

而且徵地的時候，是分為兩部分，一部分是土地的補償，一部分是地上附著物的補償，購買的房屋是你們所有，所以這部分補償應該屬於你們，至於土地的補償要看協議的時候如何寫的，如果寫的是歸你們所有，又經過村民委員會同意，那麼這部分可能比較容易爭取，但是在金錢面前，很多人是沒有原則的，所以還是小心謹慎為好！

秘語相傳

我家比這個還有複雜，我老公和他哥哥在08年買的外村的房子，因為他倆當時二十多歲，沒有文化不懂法，還從小沒有父親，讓別人給忽悠了，當時賣方說老房子都沒有房產證,只有土地使用證，說是二證合一的，就信了，花了高價買了，(房子春天賣4萬沒有人買，到了秋天賣給我老公9.6萬)當時土地使用證也不是賣方名字，簽了協議也有見證人，也沒有辦過戶，現在才知道房產證在原房主那裡，現在原房主就不給房產證，就要訛我們很多錢，因為也是面臨拆遷，現在這件事就是在這耗著，協商好幾次也不管用，找村裡也不管，賣方也不管，都愁死了，原房主都八十多了，現在都他大兒子說的算，都愁死了!

A七臺河太陽星車行18704644022

看到樓主的這貼，真的是深表同情。這和我家的情況一模一樣。

我家房子是一個雙胞胎哥哥贈送給弟弟的，然後他弟弟比較缺錢，而我家在租他家土地做，那會零一年，之後的兩年房屋被贈與者多次找我們家買他的房子，之前找過其他人，因為房子後面有許多墳，都被拒絕了。後面我媽媽覺得家老家實在供養不下三個孩子，就花了一萬一千塊錢買了這個房子，不給我們房產證，但是後面我媽說不給房產證即宅基地證就不買了，然後雙胞胎弟弟找他哥哥拿了房產證，我們家多花了兩千塊，當時村裡有名望的人都來了，合同一式五份。本以為這樣相安無事，直到12年房屋拆遷，他哥哥嫂子三天兩頭都來我家鬧不承認，村裡悄悄地把我爸媽和他們聚集到一起，當時商量出了一個結果，我們給他們120個平方。但我回家知道了，就不同意，要麼就不要，要麼就全要，如果給了就證明我們確實錯了。後面可能是看我態度太強硬，而且他的親戚們都說他們不要臉，後面就不了了之了。

至於條友們說的拆遷款發給宅基地所有人，和我們沒關係，這個我不認同的，房屋測量的時候會確定到底是誰的房子，如果有糾紛後期再調解。當時的一萬三我家算是借的，把我家老家房子都賣了，而且老家房子的房款都沒給請，後來老家房子拆遷，我們也沒有說什麼，他們量就是了。

我同意條友們說的於法理我們違法的。但是，針對中國當下的農村，普法意識是不足的，所以不知者無罪，我們並不是抱著盈利的目的進行買賣，而且用於居住的，那為什麼法律不應該給這種交易予以保護呢？於清理，反悔的那些人就是不要臉，不知道為什麼會有條友支持反悔的人，當初既然同意了買賣，就應該做好這些準備，後面反水來欺負老實人，良心過得去嗎？

至於還有條友們說的，宅基地的錢賠給賣方，但是房子錢應該賠給買房，我認為這個勉強能接受，但是否可以這樣，可以諮詢相關律師。我家好像也只得了房子，但是宅基地以及房前屋後的土地都歸了賣方，但是我們合同上都寫得特別清楚，我們全部買的這些東西，不過當時也是出於道義，畢竟人家也虧了，就大家都默認這個解決辦法了。

希望對你有幫助。

關鍵字: 生活 社會 拆遷