鄒小剛888
當下環境並不適合投資固定資產，包括住宅和商鋪，因為在資本利得方面上漲空間不大，這也就直接制約了租金回報率。
況且商鋪175萬，年租金只有7.2萬，租金回報率只有7.2萬/175萬=4.114%，與行業市場平均租金回報率百分之七八存在較大差距。那麼顯而易見，該商鋪估值過高，租金回報率偏低，較適合激進型投資者，不適合較為保守追求穩定收益的投資者。
如果周圍的商鋪租金回報率都在4%左右，那麼該商鋪應當具有較大的資本增長，追求資本利得的激進型投資者可以適當的投資。因為市場給出這樣的估值，說明市場比較看好該區域未來發展，人流量可能處於增長階段或消費群體正在向高消費進化。
但與此同時，也不能忽略交易成本，固定資產受流動性限制交易成本昂貴，要考慮資本增值是否遠在交易成本之上。
反之，如果周圍的商鋪租金回報率遠在4%以下，那麼不管是較為保守追求穩定租金的投資者，還是激進型追求資本利得的投資者都不適合投資該商鋪。因為該商戶明顯被高估，脫離了該行業該區域的市場估值，收益偏低，風險偏大。
固定資產投資與股票投資類似，特別是銀行股，存在穩定的租金回報或股利分紅的同時，還存在資本利得。即投資商鋪需要從多方面進行考慮，而不是單單從租金回報率考慮，這就好如有些市盈率低的股票反而沒什麼人買，而高的離譜的大家都在追高。
租金回報率與市盈率一樣，它僅是主要的參考指標，但非唯一指標。同時，固定資產投資風險高於股票投資，首先流動性差，以致止損較難，也不能有效的進行加倉；其次交易成本極高，短期資本利得往往跑不贏交易成本。
也就是說，當下投資固定資產，包括商鋪和住宅，遠不如投資具有穩定分紅的四大銀行股，特別是當下的固定資產估值偏高，偏離了其投資價值，風險遠大於收益。
三人聚眾
正常投資商鋪8~15年能夠回收成本就比較划算，如果超過15年仍然不能回本，那就不要投資。
在給你講這個道理之前，我先給你講一個身邊的案例。
我之前認識一個朋友，他在某個小區投資了一個商鋪，30平米，2014年買入的時候是120萬，剛買的第1年小區沒有多少人入住，所以商鋪也沒租出去，第2年他掛了一個月租金5000塊錢，最終有一個做餐飲的租了這個商鋪，但是因為當時小區的人口不多，所以這個餐飲店生意也不是很好，做了半年左右就把商鋪轉出去了，後來這個商鋪的價格也只是逐漸下降，目前一年的租金只有5萬塊錢，但我仍然看到租客經常換的。
所以過去4年租客斷斷續續的換，再加上租金持續下降，平均一年的收益估計只有3.5%左右，如果按照他這個收益，至少需要28年才能回收成本。
從這個朋友的真實案例當中，可以給購買商鋪的人提個醒，購買商鋪最重要的是地段，地段，地段，重要的事情說三遍，如果你所購買的商鋪位置比較偏遠，人流量比較少，那千萬不要輕易接觸，否則吃虧的是自己。
我們再來算一下你的商鋪回報率以及回報年限。
你購買商鋪175萬，如果按照首付50%計算，貸款87萬20年，等額本金還款，利息在基準利率基礎上上浮10%，那你總共要付出的成本是137萬+88萬（首付）=225萬。
而你目前每年的租金只有7.2萬，年回報率等於7.2萬/225萬=3.2%；投資成本回收年限是225/7.2=31.25年，這個就遠遠超出了8~15年的合理投資範圍。
就算你有能力一下子全款買下這個商鋪那，那年回報率就是7.2萬/175萬=4.1%，回報年限是175/7.2=24年，這個仍然比合理的回報年限超出10年左右。
我們最後來看一下175萬潛在的投資收益。
你有175萬你可以選擇的投資渠道就比較多。別的不說，就算你選擇最安全的投資方式銀行存款，你有175萬在一些小銀行存個5年期以上，獲得5%的利率應該是不成問題的。
5%的年化收益要遠遠超過你貸款買商鋪的3.2%回報率，也比你全款買商鋪的4.1%的回報率更高。如果按照複利計算那對應的回報率會更高。
所以綜合對比之後，你175萬的商鋪，一年租金才7.2萬，肯定是不划算的，如果你一年的租金沒有達到12萬以上，就不要隨便投資，否則就是不划算的。
貸款教授
網上回答的比較多，都說的有道理。每個人所處的環境和市場不一樣，最後的結果都會有爭議。我目前已經投資了兩套小平方的門面，就以我自己的觀點來說，你自己考慮自己的處境。
目前我第一套門面是小區外圍門面45平，03年15到手，開始租500一個月都困難，後期租金逐漸漲起來，11年已經2.5萬一年。正好我從外地回來，不想上班就和老婆開了個菸酒店，一直到現在。目前周邊租金在4.5-5萬之間。前年我看租金比較合算，加上週邊大小超市起來的太多，對目前地段超市看空，而且營業時間太長，早9點到凌晨2點。所以準備換個地方經營 ，考慮到市場租金較高，租房壓力太大，就在當地物流市場園買了一套上下100平的門面，一層高5.4米，可以架一層出來堆貨的門面，變成三層總共150平。三層做一個臨時住的地方，不想回家可以住在店裡。總價89萬，三年直接返租及全款其他優惠最後65萬到手，我又和開發商談好我在以招商名義進去自己經營，他又少招一個經營戶而我等於白撿了三年租金。
在這裡我不想討論我是虧還是賺了，對於我來說第一套門面隨著市場發展，回報率已經超出我的估計。所以不能按賣房時的租售比來討論，一般產權40年的門面，全款我認為25-30年的回報率就可以，因為你還能賺十年的租金和一套續地稅租就可以繼續使用的門面。隨著人民幣的貶值租金必然上漲，只要你的地段租金不是大起大落形就可以。門面附近有小區和穩定的人員即可。
第二套門面對於我來說很糾結，當時是17年7月份買的，三線小城市住房已經經過一輪大漲，住宅在8500一平，我個人認為最終也就1.1萬是我市的極限（後來同地段漲到1.3萬，19年回到1.2萬左右）加上我本身有住宅，所以投資了物流園的門面。
我考慮第一經過多年的實體經營，我感覺在全民經商的洗腦作用下未來5年，實體將會是大量廝殺，和同行和電商和跨界。想掙大錢反正我瞭解的菸酒是很難了，不如退出競爭區域，在不是主業形態地區做輔助，人也不用太辛苦。如果生意不好不能維持利潤平衡還可以走朋友圈低價直銷發展。
第二，手裡有資金還是不能放銀行，錢的貶值速度不是我們普通老百姓可以預知的。既然可以全款，還是要投資，只要轉起來總是有希望的。手裡沒錢也會促使我更有動力。
第三，實體困難不是隻有老百姓知道，上面也知道，只是迫於現狀不能急於救實體，未來國家肯定是會大力發展實體經濟的，門面不能大漲，當保值還是可以的。
第四，當所有人都把錢投到住宅裡的時候，住宅的風險可能比其他地產的風險更大。
第五，人人都看不好門面，所以現在的價格不高，即使做住宅用也就是水電貴些，相比花150萬買住宅不如65萬買門面。而門面的租金好於住宅，升職空間也大。因為我市的住宅價格已經到頂了。
小歪182055320
商鋪是一項資產，資產的投資價值在經濟學上就是考慮收益的機會成本，有沒有超額收益，金融上指的是自由現金流折現。
一、計算自由現金流折現
第一年的租金為7.2萬，我們假定國民經濟成熟後，GDP可以在5%的增速上維持很長時間，租金和經濟增速同步，每年遞增5%，那麼第二年的租金收益為7.5乘以105%，每年的增長率為5%。現在來計算一下折現率，折現率=無風險利率+風險補償，無風險利率我們根據現在的智能化存款
我們就按照4.5%的中間值計算吧，在風險補償利率中，的因為店鋪的流動性較差疊加出售的高稅費，我們要求一個4.5%的風險補償，折現率按9%計算。在永續增長模型的現金流計算中，終值=第（n+1）年的現金流除以（折現率—增長率），計算後得到為168萬。即你現在以175萬的現金拿到了一份價值為168萬的資產，顯然不划算，不值得投資。
如果考慮到安全邊際，可能的店鋪貶值，房租增長不上去，還要打折，按照七折計算，168萬乘以0.7為117萬，這個投資虧大了。
二、按照經濟學的機會成本計算
我們假定把175萬去做投資，按照結構化存款的收益計算，每年的利息收入是7.87萬，好尷尬。
假如買股票呢，現在持有四大行的股票，每年的股息率接近5%，那麼每年的股息率為8.75萬，你說是做四大行的股東強，還是買個店鋪做鋪東強？
近三十年我國上市公司平均淨資產收益率接近12%，每年收益為21萬，即使只做簡單的指數基金投資，每年分紅再投資也遠超買店鋪收租金強。
像大富翁這樣的，年化25%，每年的收益接近43萬，我怎麼都不會去買店鋪的，太傻了。
三、店鋪價格上漲賣出
這個時候我們考慮的就是買賣的價差了，不需要考慮租金因素，涉及到對房地產投機（注意，非投資）的研究和政策、市場的調查，是新的話題，此處不再敘述。
如果不是全款買房，而是貸款買呢，我們知道一項資產的投資付出的利息費用會算在投資的財務成本里面，其實站在今天的這個時間點來計算，該投資的成本更大了。
綜合所述，用175萬去購買一個店鋪，租金收入僅僅7.5萬一年，從投資角度講，很不划算。
我在這裡講了評估的原理和方法，大家對參數有疑問的可以按照自己選的數值帶入計算即可，這個模型適用於所有的現金流明確的投資計算。
貧民窟的大富翁
投資商鋪要考慮哪些問題呢？一是地段兒，是否有升值空間。二是，回報率，也就是租金回報率是多少。 175萬的商鋪，年租金7.2萬，月租金6000元，投資回報率4.11%。說實話坤鵬論認為沒有太大的價值。
商鋪屬於固定資產，它有個最大的缺點是流動性非常差，變現慢。除非有持續升值的空間，如果入手了，再想專賣是比較困難的。
而且大家都知道近幾年來，實體經濟一直處於低迷狀態，很多城市，最熱鬧的商業街的門面都有閒置的現象存在，導致了商鋪出租的蕭條。
所以說商鋪的地段兒很重要，地段兒好，價格合理才能出租出去。如果地段兒不好很容易出現空窗期，也是不小的損失。但就現在的經濟形勢，地段兒好的商鋪也有閒置租不出去的。
另外從回報率來看，月租6000，連貸款都抵消不了，肯定是不划算的。另外回報率4.11%，很多理財產品的收益率都在這之上，即使是投資理財也要比這收益率高。
而且就現在的實體經濟現狀，對商鋪的升值力影響是很大的，生意不好，自然租不出好價錢，賣也不好賣。
所以無論從回報率還是升值空間來看都不是划算的買賣。
坤鵬論
首先要提醒大家，無論是大城市，還是小城市，或是小縣城，未來商鋪都要謹慎投資！
商鋪175萬，年租金7.2萬，收回成本要24年。其實光看數據還是不錯的，比很多城市的普通商品房的租售比要高出不少。
比如北京市，我附近的房子，房屋價值500萬元，租金5500元/月，收回成本要76年。
但問題在於，商鋪的上升價值有限，而且未來面臨的政策風險也更大。
現在很多城市的商鋪不限購，人人都可以購買，所以價格比較高，一旦限購，價格會立刻大跌。
北京市就是一個非常鮮明的例子，2017年“317”政策出來之後，商用房和商住兩用房限購，必須有戶口，或連續繳納社保或個稅滿5年，而且不能貸款，隨後價格大跌，成交量萎縮9成，現在基本都是有價無市。
此外，如果當地經濟發展速度緩慢，商鋪的價值也會大大折扣，不僅不會升值，反而有可能下跌。相對來說，商品房的保值價值更高，不管經濟是否景氣，大家總得有房子住啊。
如果錢很多，真要投資商鋪的話，可以考察一下，商鋪所處的商圈是否是成熟商圈，也就是人氣一直都很旺，成立至少十年以上的商圈。如果是新商圈和新商鋪的話，則一定要謹慎了，現在有幾個新商鋪能發展起來的啊。
小斯筆記
我自己有兩套商鋪，而我身邊的小夥伴和親戚都有商鋪的配資，所以可以給你一點建議！有沒有投資價值看地段和回報率，好的地段回報率自然高，差的地段回報率也非常低，所以回報率是考量一個商鋪有沒有投資價值的第一參考標準！175萬的商鋪年租金為7.2萬元，那麼換算成年回報率也就是4.1%，而月租金為6000！
以我的經驗來看就是不值得，我自己一套商鋪在上海外環，一套在蘇州，年回報率都為7%以上！如果以你這套4%的回報率來看是沒有投資價值的，商鋪看的就是一個回報率和租金收益，而不是看漲幅！在我的理念裡，商鋪投資組基本的條件是能滿足7%以上的回報率，其次就是每月的租金能抵扣貸款！你的商鋪175，貸款金額可能最大化達到875000元，而每個月的月供要將近10000元，也就是說，你的商鋪必須滿足一年12萬的租金，才有滿足投資價值！
當然了，租金回報率是首要的，其次還要看地段，還要看是否能重餐飲，是否有包租和協議分成現象等！以及未來周邊的規劃和生態！只能說現在好的商鋪投資是一個高門檻的階段，能達到7%以上回報率的商鋪比較少，價格比較高，所以需要精心挑選和等待！我比較推薦一線城市和新一線城市的商鋪，這裡人流大比較有競爭力！目前的商鋪一鋪養三代可能已經不成立了，但是好的商鋪一鋪養一代人還是沒問題的，至少我周圍的有錢小夥伴都是有商鋪的配資。在我們眼裡，經濟和產業都是有周期的，10年前電商衝擊了實體，但是誰能保證10年後實體不會捲土而來呢？？像日本這樣的發達國家也是實體幹掉了電商，所以我覺得有資金實力的情況下完全可以配置1-2套商鋪，有備無患！
琅琊榜首張大仙
其實你給的條件太籠統，買商鋪不只是考察幾個數字。前兩年，我也有過投資商鋪的想法，做過調查，花了很長一段時間考慮這個問題。最後決定不買，現在看來很明智。接下來就來具體談談我認為重要的條件：
1.商鋪類型。你先要搞清楚，你那個店鋪是小區店鋪？商業區店鋪？還是商場格子？這裡面一定是小區店鋪更好。為什麼？因為後兩者的人流量還要看商業區和商場的整體管理水平，如果他們管理得很差勁，你也沒有辦法租好。意思就是你買這種鋪子沒有自主權。舉個例子來說，我們這有個綠地商業區。有個朋友在裡面買了兩間鋪子，當時他好心也讓我去投，我實地去踩了踩，發現裡面佈局很亂，引入的品牌沒什麼名氣，單價又很貴，底層的要十幾二十萬一平米，我想做什麼生意可以讓租戶承擔得起如此高的租金。後來對面開了個百聯購物中心，那個格局大，檔次高，顧客都跑百聯去了。今年我朋友的那兩間店鋪還都關著門，拿兩個字形容的話就是“蕭條”，所以選店鋪類型的話我認為小區店鋪或沿街是最好的。
2.位置。這裡我只談小區店鋪位置：1）選人流多的。2）附近多個小區的。3）離學校醫院菜場比較近的，這些百度上都有。我要重點談的是作為一線城市的小區開發商基本他們的店鋪都自己出租，偶爾能夠賣給你的，就是挑剩下的，你想想那地段能有多偏僻。雖說可以養，但需要一定的運氣，不是嗎😉。
3.價格。說商鋪划算的買家，你看一下都是03、05最晚11年左右買的。這兩年買的划算的少，其實經濟週期在走下坡路，做生意賺錢難賺，你租金高了，他就做不長久。這兩年店鋪價格同房價一樣，在天上飛，你買入價和租金不成正比。
不管投資什麼都要買在低位，否則高風險。央行不可能一直放水，現在現金為王。商品房、店鋪，就現在或許都處於高位，當然不排除特殊情況，或許你們那就很便宜。如果你很喜歡投資店鋪，你可以等價格窪地，並避免有臺階，門口大柱子的商鋪。祝你投資順利！
藍海之文
商鋪175萬，年租金7.2萬，這樣的商鋪有沒有投資價值要從以下多方面分析考量來決定是否有投資價值；
（1）商鋪的投資者回報率分析
假如你購買這家商鋪用了175萬元，而這家商鋪年租金為7.2萬元；從而可以推算你這家商鋪的回報率為：7.2萬/175萬*100%=4.11%；說明你這家店鋪年回報率為4.11%，按照這種回報率需要25年才能回本，25年之後才是淨利潤；這種回報率處於中等，高的商鋪年回報高達7%，而你的年回報率在中等4%~5%之間，跟存在其他理財產品差不多的年利率，從回報率看這家商鋪處於中性，可投資可不投資，能否投資看以下因素。
（2）從商鋪的保值與升值空間分析
你一定要實地考察這家商鋪有沒有保值和升值空間，這家商鋪暫時值175萬，隨著時間推移5年、10年後這家商鋪有沒有可能達到190萬或者200萬以上的價值，如果有這個潛力證明這家商鋪有保值和升值空間，是值得投資的。參考商鋪的保值與升值主要是看商鋪的位置，所處的地段，以後的發展空間，人流等多方面綜合考慮的。
（3）從店鋪的租金有沒有上漲的潛力分析
因為你現在這家店鋪年租金為6000元，年租金總收入為7.2萬元，年回報率為4.11%，並不是屬於高回報率，還處於有一定的風險。假如這家商鋪租金有上調空間，2年後、5年後租金能漲到7000元或者8000元一個月的，隨著你的年回報率也會增加，所以這樣的商品可以投資。但是假如你的商品租金上不上去甚至還會下調租金的話這種商品沒有投資者價值，一旦投資者虧本都是可能的。
（4）從你個人經濟能力分析
假如你存款175萬投資這家商鋪，另外還有其他閒錢生活，根本不會對你生活造成壓力，這種情況可以選擇理性投資。但又假如你本身就是沒有175萬，需要貸款近90萬元購買這家商鋪，這樣給予你生活壓力特別大，貸款90萬元月供需要1萬多了，按照你目前月租金6000元是不夠抵扣月供的，還需要你每個月另外拿幾千元來還款，這樣你頂不頂的住壓力，如果頂不住一切都是免談，再高的回報率也不是你該賺的錢。
最後可以總結以上四大因素給出答案，假如具備以上四大條件在你個人經濟能力允許的條件之下，商鋪年回報率4.11%以上，而且這家商鋪具備保值或升值的空間，商鋪租金也還有上漲的潛力，這種商鋪肯定有投資價值，建議你投資。反之，如果這四大條件都不允許的話，還是建議你放棄這個念頭，把這些錢存銀行大額存單吃利息，不用瞎操心，好好享受生活。至於你投不投資商鋪，你自己考量，祝你好運。
老金財經
買商鋪175萬，年租金7.2萬，回報率是4.1%左右，從這個字面上來計算，如果你沒有按揭，再加上你要交納稅金，住房維修基金，全部都算下來回報率最多能到4%左右，這樣的資產，不算優良，如果後期租金增長比較好，是可以考慮的，後期增長，如果你判斷一般般，那就要果斷的放棄了。
你若是要按揭，回報率更低，假如175萬買的，按揭一半應該是85萬吧！就按十年計算，總的利息是22萬，再加上175萬，相當於這套房子198萬買的，如果按揭，相當於房子漲了12%左右，如果按照現在72000的回報率，只有0.36%左右，回報時間應該是在27年左右，時間有點太長了，這也是上面說到的，如果沒有按揭的情況下，能夠判斷，未來租金的增長幅度還算可以，那就可以過段入手，你如果還要利用槓桿，還要按揭貸款，就pass掉吧！
因為商鋪的價值，就是回報率，沒有回報率的支撐，你後期的賣都賣不了，只有後期租金增長，你才能夠再次出手，否則得虧錢，這個房子買了，3到5年內出手，肯定要虧錢，所以要想好，該出手時就出，該放棄的時候就放棄，放棄也是一種智慧。
好了，就說這麼多吧！關於投資購房，還有什麼其他的疑問可以隨時關注公眾號，樂福居，這裡會有一系列關於購房的一些小常識，等你來哦。
