曾被譽為“中國地產界隱形航母”的合生創展集團有限公司（以下簡稱“合生創展”），因近期熱傳的高管辭任一事再度為外界所聚焦。而在地產總裁辭任引發行業關注之時，合生創展在2018年的業績表現以及轉型也被再度提及。從年報來看，儘管重歸百億陣營以及出彩的利潤指標為屢陷業績低谷的合生創展扳回一局，但昔日標杆房企風光不再等話題，仍然牽絆著合生創展這家過去的“明星房企”。此外，在業內人士看來，近年來喊出轉型口號的合生創展，雖在商業地產等方面小有營收，但該板塊之於公司整體發展而言，助力仍小，合生創展的轉航依舊艱難。合生創展面臨的最大挑戰無疑是奉行多年的“慢週轉”，如何平衡好規模與利潤的關係，是重返百億陣營後的合生創展不得不思考作答的一大難題。
地產高管來又去
上任未滿一年，曾被業內寄予厚望、能在合生創展有番作為的馮勁義換了“新東家”。
稍早前，有媒體新聞披露，合生創展集團地產板塊總裁馮勁義已經提交離職申請，並稱馮勁義下一站是三盛集團。5月5日，傳言落地，三盛集團於當日下發的內部公告顯示，任命馮勁義為三盛地產集團總裁，負責集團地產板塊經營管理工作。
馮勁義在地產圈有“明星職業經理人”之稱，房地產從業履歷豐富。資料顯示，馮勁義於2018年6月加入合生創展，擔任地產集團總裁，主要協助董事局管理地產業務，直接向董事會主席朱孟依彙報。此前，2008-2015年的七年間，馮勁義一直在龍湖任職，職務最高至集團執行董事、副總裁；2015年，馮勁義去職龍湖，加盟升龍集團出任執行總裁一職；此後又短暫加盟綠都地產。
對於馮勁義的辭任，外界猜測或與盤活“京津新城”進展緩慢有關。在業內看來，彼時合生創展招攬馮勁義這一“外援大將”加盟，背後用意就是為京津新城重做定位。
京津新城原本是合生創展2003年在天津寶坻區拿下2.5萬畝鹽鹼地的美好未來願景。該巨幅地塊地價摺合78元/平方米，計劃打造一個前所未有的亞洲最大別墅區——擁有8000座別墅的京津新城。不過，以大盤開發模式見長的合生創展，其過往十餘年成功開發廣州華景新城、暨南花園、愉景雅苑等多個大型項目的豐富經驗，卻未能於此地實現異地複製。這塊原以為前景無限的巨大地塊，成為了合生創展此後十幾年發展進程之中的最大累贅。
公開資料顯示，合生創展在京津新城的前期投入上百億元后，項目於2005年取得營業額4.37億元，2006年、2007年的合同銷售額分別為3.975億元、6.44億元。2008年之後，京津新城的銷售金額再未出現在公司年報上。
市場有分析稱，如何盤活京津新城，是歷任合生創展地產總裁的必考科目。在馮勁義之後，誰能擔起大任釋放京津新城的土儲價值，值得期待。
重回百億陣營
除因地產總裁去職引來外界關注外，合生創展稍早前也憑藉年報季的業績披露備受外界矚目。其一季度高達141.8%的合約銷售金額增幅，更是為合生創展的2018年度業績發佈會帶來了更多流量。
合生創展的2018年度關鍵詞是“重返百億”。據瞭解，合生創展自2004年成為國內第一家宣稱突破百億的房企，此後數年間，唯有2009年實現銷售業績百億元規模之上（150.9億元），往後八年的銷售業績均在100億元上下徘徊。
根據年報，合生創展2018年銷售及預售合約出售的物業總額達149.75億元，相比2017年的92.28億元增長62%；公司股權持有人應占溢利為57.75億港元，同比上年持平；核心利潤為23億港元，同比2017年增長15.3%。此外，合生創展於2018年內實現了毛利潤、淨利潤、核心利潤額的不同程度上升，其中毛利率和淨利潤率均高於行業平均水平。
對於2018年度銷售業績的較大幅度提升，合生創展方面給出的解釋是“加快了改善型及剛需型住宅產品的去化”。不過，由於受市場因素及銷售產品結構影響，平均合約售價小幅下降9%至每平方米11547元，交付建築面積46.66萬平方米。其中，在北京及天津，合生創展2018年售出建築面積共16.68萬平方米，而2017年為9.66萬平方米；2018年賬面值為24.45億元，2017年則為19.09億元。
值得一提的是，合生創展與恆大地產、碧桂園、雅居樂、富力曾並稱“華南五虎”，一度被外界譽為眾多華南房企中的標杆。然而這家昔日首破百億的房企，近年來的表現似乎“泯然眾人矣”。
當年位居其後的恆大、碧桂園現如今銷售規模均已突破5000億元大關，坐穩三甲。據第三方機構克而瑞統計數據，合生創展2018年雖重返百億陣營，但流量金額與權益金額均排名百強外。
同策研究院首席分析師張宏偉表示，在當前這個“唯規模論”的時代，規模已成大多數人心中評判房企強弱與否的核心指標，實際上從盈利角度衡量企業發展，也並非不是一種好的視角。不過張宏偉也認同規模之於搶佔市場佔有率的意義。
“合生創展的銷售業績顯然屬於偏小規模，雖然2018年有較為明顯的業績成長，但企業壓力還是很大的。因為類似業績實際上很難證明什麼，或者說難以說明其未來業績就有高成長的機會和空間。”易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進分析道。並指出，類似業績往往和具體項目推盤有關。
據悉，合生創展在年報特別提及，銷售額上升主要是由於合生霄雲路8號高端產品及合生國際城項目銷售狀況較好所致，佔集團合約銷售金額的16%。
慢週轉與轉型艱難
如果用幾個形容詞來描述合生創展2018年的發展，最適合的詞彙無疑是“理性”、“穩健”。而這似乎是合生創展的一貫作風。實際上，近年來合生創展一直在謀求轉型，在戰略佈局上，合生創展已構建起了住宅地產、商業地產、物業管理和產業投資等四大板塊並驅發展的全產業鏈，希望以此謀求企業資產盈利水平的持續增長。
不過有業內人士指出，合生創展的轉型之路並不好走。梳理合生創展近五年業績報可見，2014-2018年，其分別實現銷售業績53.12億元、99.87億元、80.89億元、92.28億元及149.75億元，五年間有四年業績未達百億元。在其引以為傲的商業地產方面，合生創展2018年租金收入是22.92億港元，同比增幅達到了69.78%。儘管商業地產等方面小有營收，但在上述業內人士看來，該板塊之於公司整體發展而言，助力仍小。
嚴躍進指出，合生創展向來注重資產升值和利潤，熱衷慢週轉、大盤模式開發項目，加之其項目開發大多采取獨立操盤，此舉雖然有利於對利潤的把控，但是在當前“聯合拿地、聯合操盤”的合作模式漸成主流的現實情況下，實則難以做大規模。
就集團未來計劃如何釋放已佈局城市的土儲價值、如何平衡利潤及規模之間的關係等問題，北京商報記者致電合生創展方面，截至發稿未獲回覆。不過，合生創展住宅投資事業部副總經理閆家瑞此前曾在接受媒體採訪時表示，合生創展一直都不是高週轉型的企業，不能單純用銷售額一個指標與其他企業相比，其在資金實力、土地儲備等方面都有自身優勢。公司更注重在一定規模允許的範圍內，儘可能地去追求更高的利潤。
“合生創展錯過了房地產投資的最好時期，過於強調盈利指標而忽視高週轉帶來了一些問題，比如說項目擴張的節奏明顯放緩等。” 嚴躍進認為，目前來看，合生創展之類的企業若想保證持續且高成長的發展，適當的高週轉策略還是必不可少的。此外，也要投資一些有潛力的低地價城市，這也利好此類房企業績的重新反彈。
北京商報記者 孟凡霞 榮蕾/文 宋媛媛/漫畫
閱讀更多 中國經濟網 的文章
