2015年初,方某購買陽光花園小區某單元樓501室房屋,裝修後入住。2016年3月,該單元頂樓601住戶劉某對房屋進行裝修,將其南面臥室窗戶改成門,並拆除北面窗戶,搭建了封閉陽臺,其改建行為導致方某家客廳漏雨,客廳棚頂及牆體開裂,傢俱受潮。方某要求劉某賠償未果,找物業公司要求履行管理責任。物業公司通知劉某對破壞的房屋結構予以恢復,並向社區報告,其後社區對雙方進行了調解,但未達成一致意見。
隨後,方某將劉某及物業公司訴至法院,要求兩被告連帶承擔客廳維修費用1000元及傢俱損失費2200元,並將搭建陽臺恢復原狀。
本案爭議焦點在於應當由劉某單獨承擔賠償責任,還是由劉某和物業公司共同承擔連帶賠償責任?我國物權法第71條規定,業主對其建築物專有部分享有佔有、使用、收益和處分的權利。業主行使權利不得危及建築物的安全,不得損害其他業主的合法權益。最高人民法院《關於審理建築物區分所有權糾紛案件具體應用法律若干問題的解釋》第14條第1款規定,建設單位或者其他行為人擅自佔用、處分業主共有部分、改變其使用功能或者進行經營性活動,權利人請求排除妨害、恢復原狀、確認處分行為無效或者賠償損失的,人民法院應予支持。本案中,劉某對自己的南牆窗戶進行改造,屬於對於專有部分的處分,但是導致方某家中漏雨,構成侵權,應當對方某家因漏雨而受到的損失承擔賠償責任。同時,劉某利用方某的北陽臺頂部進行的改建,所佔用的空間不在其產權登記的權利範圍內,屬於建築區劃內的業主共有部分,屬於違章搭建行為,應該恢復原狀。
另據《物業管理條例》第45條規定,對物業管理區域內違反有關治安、環保、物業裝飾裝修和使用等法律、法規規定的行為,物業服務企業應當制止,並及時向有關行政管理部門報告。本案中,物業公司對劉某改變涉案房屋原結構不知情,知情後亦沒有同意劉某延續現狀,並通知劉某對破壞的房屋結構予以恢復,且向涉案房屋所在的社區報告,請求社區對雙方進行了調解,盡到了物業公司的義務,因此,其不應承擔連帶賠償責任。
最終,法院判決劉某賠償方某3200元,拆除違章搭建的陽臺,將所佔用的建築區劃內的共有部分恢復原狀。
應當注意,現實生活中漏水原因有多種,並非只要毗鄰而居,漏水問題就應由相鄰方承擔責任。相鄰關係本質上為物權問題,所以應先確認漏水設施的物權歸屬,同時綜合考慮物權歸屬和漏水原因確定承擔責任的主體。若是因開發商建房質量問題導致漏水,應由開發商承擔損害賠償責任;若是因房屋所有權人或使用人裝修、改建或不當使用等原因導致漏水,則應由相鄰的房屋所有權人或使用人按照各自責任程度承擔損害賠償責任。
(作者：高巖巖 單位:江蘇省徐州市泉山區人民檢察院)
閱讀更多 天津東麗普法 的文章
