撰文=徐三刀
“五一”期间，属于购房集中时段，为了方便大家看房，解决购房问题。我们将在“五一”期间集中推出购房答疑。筛选当天购房提问，进行详细分析，与大家探讨！
刀哥回复：这两个项目被放在一起比较，显然是没有认真了解区域。
其一，春晓华苑，属于城西枣园片区，周边环境醇熟，紧邻东尚观湖，距离地铁1号线汉城路站只有1.5公里。目前，毛坯洋房户型126-150㎡之间，价格在1.18万/㎡。
其二，世园大公馆，属于浐灞世园会园区，生态环境好，但消费、医疗、教育均存在短板（目前有规划），距离地铁3号线，近2公里远。目前，精装高层户型86-110㎡，价格在1.25万/㎡。
从区域上来说，世园会板块属于热点区域，目前已经诞生了2万/㎡均价楼盘，打造有双拼、叠拼等产品。而城西枣园片区，处于“二次开发”，区域正待拆迁翻新，只有大面积拆迁之后，价值才能启动。
结论：首付50万，总价也就在166万，可以搞定，春晓华苑的11层毛坯洋房，或者世园大公馆的精装高层。
刀哥回复：大西安文体功能区，也就是咸阳北塬新城，准确来说，这一区域是咸阳的价值飞地，从文林西路到咸阳奥体板块之间，大约8KM属于空白。因此，不少人对此有疑问。
北塬新城规划，源于一个神奇的大背景，2011年。2011年，西咸新区成立，省上一把抓，咸阳部分土地划归西咸新区；2011年，咸阳市委市政府火速通过《北塬新城战略规划》。省上管理西咸，咸阳倏忽北上。
后来，北塬新城被改名为“大西安(咸阳)文化体育功能区”，其实，不管被如何称呼，北塬新城仍然只有奥体中心、市民中心、双照湖等基础配建，想要真正成为文体中心，还有很长一段路要走。
除了公建之外，这个区域所需要的商业，学校，医院，车站等等，存在短板。这恐怕也是西咸政府急于引进绿地的原因吧。
因为，很多人不知道，房地产开发商就是区域开发的马前卒，环境整治、修桥铺路、修建自来水厂、热电厂、学校、医院等等一些工程设施，都需要大量资金投入，搞定“七平一通”。
绿地新都会，规划十分灵巧，推出临空经济，借助与机场之间的距离，想要搞物流、商业等等，这些想法不错。建议，可以了解一下绿地相关案例。
结论：因此，如果想要购房，一定要搞清楚规划、现状、未来，不要跟风投资，对于区域有信心，就可以考虑，没有信心，再去了解。
刀哥回复： 当代·嘉宝公园悦虽然属于沣东新城，却在三环内，算是“泛高新”板块。
这个区域就是新老城区交汇处，因此，一边是沣东新城高增长，另一边是老城西厂区的遗留，还有一些待拆迁的福利区。项目对面是光华厂、热电公司，导致项目价格一直比较低。但反过来看，如果不是这些影响，何止于1.1万/㎡。
结论：项目有两个特点：1、户型规划比较小，户型62-134平，高新附近小户型很少；2、项目距离地铁5号线西窑头800米（中间厂区要等拆迁），距离红光公园仅有500米左右。
刀哥回复：东方宸院标价不低，但楼面价也高，算是目前二环地价最高的土地，没有之一。
幸福林带摘地，两个地块容积率不同，地块一XC11-2-253，折合78.719亩，容积率5.32，亩单价3004万/亩，楼面价8470元/㎡。地块二XC11-5-371，折合98.343亩，容积率2.8，亩单价2883万/亩，楼面价15447元/㎡。
一般这类项目，没有谈性价比的空间，例如华润置地·悦府、龙湖景粼天序这些项目都是如此，哪有性价比可言，但销售情况都不错。
结论：容积率高，确实有点尴尬，但如果容积率不高，不出面积，房价只会更高。但因为后面地块价格更高，新房价格还要再进一步。
刀哥回复：从投资的角度来看，应该更加聚焦一点，因为每个区域房价都有高中低，将三个新城和一个地级市主城区相比，确实有点乱。
其一，沣东新城，属于西咸核心区，无论是“大西安三大空间轴线”的-科技创新引领轴，还是“大西安新中心新中轴”-丝路能源金贸区，都在沣东新城板块之中，因此，价值很高。
其二，沣西新城从2018年土地市场炒热之后，万科、蓝光、天地源相继进入。还有毗邻的西咸文教园之中有招商蛇口、沣东城投，可以说，在价格上涨前夜。
其三，秦汉新城热点板块聚焦在塬北综合服务区、渭河综合服务区两块，主要是打造高端物业（洋房、别墅）、文旅项目（乐园、小镇），概念比较大，价值还要塑造，现在市场还在试探阶段，就看落地实施。
其四，咸阳主城区，秦都、渭城两个区域品牌项目不多，发声也比较小，最近，碧桂园·秦都府在推广，可以去看一下，产品尺度还是比较奢侈的。
结论:1、沣东新城属于西咸中心板块，这一点不会偏移；2、沣西新城产业聚集度高，地产开发刚起步；3、秦汉新城环境被认可，产业还在搭建；4、咸阳主城区醇熟度高，基本定型。
刀哥回复：这个指向性很明确，临潼新区+秦汉大道，项目也比较明确：蓝光·长岛国际社区、隆基泰和铂悦山、中金·金利福郡。
既然要选这个区域，我们简单说一下这个区域的规划，主要是按照临潼“景城分治”，临潼新区处于四个城区包围，东接临潼老城，西临港务区，南靠东曲江，北连渭北工业新城，是四个区域的契合点。
据悉，远景规划有30平方公里，第一轮开发有8.4平方公里。目前，已经明确入驻的有临潼区委、检察院、蓝光地产、中金地产、隆基泰和、秦皇医院、西安音乐学院，另外还有万科、立丰商业、绿地地产、恒大地产等正在洽谈（可能签约），具体情况不得而知。
此前，体验过蓝光长岛国际社区，容积率只有1.96，算是区域最低，规划有院落别墅150-300㎡、小高层产品105-143㎡，小高层品质不错，均为两梯两户，产品质素不错。
刀哥回复：这个项目在2018年火了一把，因为整个市场上行，带动了高铁新城区域，九字头房价十分显眼，可以说，算是捡漏。
隆源国际城位于北客站附近，项目总占地面积580亩，总建筑面积约100万㎡，分五期开发，商业配套18万㎡，4条风情商业街、2个商业中心、1条商业步行街组成。
目前，项目房源就未推出，只有隆源领寓在售，70年产权，5T26户，户型面积在50-68㎡，均价估计在1万左右。这算是市场之中比较稀缺的小户型，而且还是住宅产品，可以首付三成。
但我们还是要强调，高铁新城规划十分好，但配套落位也十分慢，就算是公交线路也不肯多开，区域开发速度要比宣传的慢。
刀哥回复：这两个项目挤在一起，只要在高新看房，都会去看。
从销售热度来看，保利·天悦的热度一直很高，但从资源分配上来看，万科·翡翠国宾要更为集中一些。
其一，看地段，保利位于丈八北路以西，鱼化一路附近，靠近西安第十四中学，区域正在开发；万科位于丈八北路以东，陕西宾馆门口，区域已经开发完毕。
其二，看规划，保利·天悦规划有底商、高层、洋房，外带一块教育用地；万科翡翠国宾规划有小高层、高层、集中商业(规划图上的超高层，没有释放)。保利·天悦满足了一般家庭对于生活、教育的追求。
其三，看价格，保利·天悦毛坯洋房价格在2万/㎡，万科·翡翠国宾高层精装价格在2万/㎡，从价格来看，保利·天悦确实比万科要优惠一些。
前面为什么强调万科“资源更集中”？因为，无论是保利，还是万科，所宣传的资源大部分都在丈八北路以东、丈八东路以北，除了锦业路CBD、高新一中之外，IT产业、唐城墙公园（游泳馆、射击馆）、企业、购物中心等，都是如此。
这种情况在西安很常见，例如未央路以东也有经开，但未央路以西二手房就是比未央路以东贵，而且品质也要高一些。当然，买房的事情，一向是说法众多，关键还是要看自己判断。
刀哥回复：秦汉新城项目众多，产品也比较丰富，如果按照价格由低到高，进行一次排序，可以有以下楼盘：
1、铁刚，看绿地·格林小镇，约0.8万/㎡；2、精刚，看中天诚品·秦樾，约1.1万/㎡；3、洋房，看旭辉·江山阅，约1.25万/㎡，4、小叠拼，看万科理想城，约1.65万/㎡；5、大平层，看星河湾二期，约2万/㎡。
提示/进群添加：xusandao123
閱讀更多 刀評樓市 的文章
