撰文=徐三刀
“五一”期間，屬於購房集中時段，為了方便大家看房，解決購房問題。我們將在“五一”期間集中推出購房答疑。篩選當天購房提問，進行詳細分析，與大家探討！
刀哥回覆：這兩個項目被放在一起比較，顯然是沒有認真瞭解區域。
其一，春曉華苑，屬於城西棗園片區，周邊環境醇熟，緊鄰東尚觀湖，距離地鐵1號線漢城路站只有1.5公里。目前，毛坯洋房戶型126-150㎡之間，價格在1.18萬/㎡。
其二，世園大公館，屬於滻灞世園會園區，生態環境好，但消費、醫療、教育均存在短板（目前有規劃），距離地鐵3號線，近2公里遠。目前，精裝高層戶型86-110㎡，價格在1.25萬/㎡。
從區域上來說，世園會板塊屬於熱點區域，目前已經誕生了2萬/㎡均價樓盤，打造有雙拼、疊拼等產品。而城西棗園片區，處於“二次開發”，區域正待拆遷翻新，只有大面積拆遷之後，價值才能啟動。
結論：首付50萬，總價也就在166萬，可以搞定，春曉華苑的11層毛坯洋房，或者世園大公館的精裝高層。
刀哥回覆：大西安文體功能區，也就是咸陽北塬新城，準確來說，這一區域是咸陽的價值飛地，從文林西路到咸陽奧體板塊之間，大約8KM屬於空白。因此，不少人對此有疑問。
北塬新城規劃，源於一個神奇的大背景，2011年。2011年，西鹹新區成立，省上一把抓，咸陽部分土地劃歸西鹹新區；2011年，咸陽市委市政府火速通過《北塬新城戰略規劃》。省上管理西鹹，咸陽倏忽北上。
後來，北塬新城被改名為“大西安(咸陽)文化體育功能區”，其實，不管被如何稱呼，北塬新城仍然只有奧體中心、市民中心、雙照湖等基礎配建，想要真正成為文體中心，還有很長一段路要走。
除了公建之外，這個區域所需要的商業，學校，醫院，車站等等，存在短板。這恐怕也是西鹹政府急於引進綠地的原因吧。
因為，很多人不知道，房地產開發商就是區域開發的馬前卒，環境整治、修橋鋪路、修建自來水廠、熱電廠、學校、醫院等等一些工程設施，都需要大量資金投入，搞定“七平一通”。
綠地新都會，規劃十分靈巧，推出臨空經濟，藉助與機場之間的距離，想要搞物流、商業等等，這些想法不錯。建議，可以瞭解一下綠地相關案例。
結論：因此，如果想要購房，一定要搞清楚規劃、現狀、未來，不要跟風投資，對於區域有信心，就可以考慮，沒有信心，再去了解。
刀哥回覆： 當代·嘉寶公園悅雖然屬於灃東新城，卻在三環內，算是“泛高新”板塊。
這個區域就是新老城區交匯處，因此，一邊是灃東新城高增長，另一邊是老城西廠區的遺留，還有一些待拆遷的福利區。項目對面是光華廠、熱電公司，導致項目價格一直比較低。但反過來看，如果不是這些影響，何止於1.1萬/㎡。
結論：項目有兩個特點：1、戶型規劃比較小，戶型62-134平，高新附近小戶型很少；2、項目距離地鐵5號線西窯頭800米（中間廠區要等拆遷），距離紅光公園僅有500米左右。
刀哥回覆：東方宸院標價不低，但樓面價也高，算是目前二環地價最高的土地，沒有之一。
幸福林帶摘地，兩個地塊容積率不同，地塊一XC11-2-253，摺合78.719畝，容積率5.32，畝單價3004萬/畝，樓面價8470元/㎡。地塊二XC11-5-371，摺合98.343畝，容積率2.8，畝單價2883萬/畝，樓面價15447元/㎡。
一般這類項目，沒有談性價比的空間，例如華潤置地·悅府、龍湖景粼天序這些項目都是如此，哪有性價比可言，但銷售情況都不錯。
結論：容積率高，確實有點尷尬，但如果容積率不高，不出面積，房價只會更高。但因為後面地塊價格更高，新房價格還要再進一步。
刀哥回覆：從投資的角度來看，應該更加聚焦一點，因為每個區域房價都有高中低，將三個新城和一個地級市主城區相比，確實有點亂。
其一，灃東新城，屬於西鹹核心區，無論是“大西安三大空間軸線”的-科技創新引領軸，還是“大西安新中心新中軸”-絲路能源金貿區，都在灃東新城板塊之中，因此，價值很高。
其二，灃西新城從2018年土地市場炒熱之後，萬科、藍光、天地源相繼進入。還有毗鄰的西鹹文教園之中有招商蛇口、灃東城投，可以說，在價格上漲前夜。
其三，秦漢新城熱點板塊聚焦在塬北綜合服務區、渭河綜合服務區兩塊，主要是打造高端物業（洋房、別墅）、文旅項目（樂園、小鎮），概念比較大，價值還要塑造，現在市場還在試探階段，就看落地實施。
其四，咸陽主城區，秦都、渭城兩個區域品牌項目不多，發聲也比較小，最近，碧桂園·秦都府在推廣，可以去看一下，產品尺度還是比較奢侈的。
結論:1、灃東新城屬於西鹹中心板塊，這一點不會偏移；2、灃西新城產業聚集度高，地產開發剛起步；3、秦漢新城環境被認可，產業還在搭建；4、咸陽主城區醇熟度高，基本定型。
刀哥回覆：這個指向性很明確，臨潼新區+秦漢大道，項目也比較明確：藍光·長島國際社區、隆基泰和鉑悅山、中金·金利福郡。
既然要選這個區域，我們簡單說一下這個區域的規劃，主要是按照臨潼“景城分治”，臨潼新區處於四個城區包圍，東接臨潼老城，西臨港務區，南靠東曲江，北連渭北工業新城，是四個區域的契合點。
據悉，遠景規劃有30平方公里，第一輪開發有8.4平方公里。目前，已經明確入駐的有臨潼區委、檢察院、藍光地產、中金地產、隆基泰和、秦皇醫院、西安音樂學院，另外還有萬科、立豐商業、綠地地產、恆大地產等正在洽談（可能簽約），具體情況不得而知。
此前，體驗過藍光長島國際社區，容積率只有1.96，算是區域最低，規劃有院落別墅150-300㎡、小高層產品105-143㎡，小高層品質不錯，均為兩梯兩戶，產品質素不錯。
刀哥回覆：這個項目在2018年火了一把，因為整個市場上行，帶動了高鐵新城區域，九字頭房價十分顯眼，可以說，算是撿漏。
隆源國際城位於北客站附近，項目總佔地面積580畝，總建築面積約100萬㎡，分五期開發，商業配套18萬㎡，4條風情商業街、2個商業中心、1條商業步行街組成。
目前，項目房源就未推出，只有隆源領寓在售，70年產權，5T26戶，戶型面積在50-68㎡，均價估計在1萬左右。這算是市場之中比較稀缺的小戶型，而且還是住宅產品，可以首付三成。
但我們還是要強調，高鐵新城規劃十分好，但配套落位也十分慢，就算是公交線路也不肯多開，區域開發速度要比宣傳的慢。
刀哥回覆：這兩個項目擠在一起，只要在高新看房，都會去看。
從銷售熱度來看，保利·天悅的熱度一直很高，但從資源分配上來看，萬科·翡翠國賓要更為集中一些。
其一，看地段，保利位於丈八北路以西，魚化一路附近，靠近西安第十四中學，區域正在開發；萬科位於丈八北路以東，陝西賓館門口，區域已經開發完畢。
其二，看規劃，保利·天悅規劃有底商、高層、洋房，外帶一塊教育用地；萬科翡翠國賓規劃有小高層、高層、集中商業(規劃圖上的超高層，沒有釋放)。保利·天悅滿足了一般家庭對於生活、教育的追求。
其三，看價格，保利·天悅毛坯洋房價格在2萬/㎡，萬科·翡翠國賓高層精裝價格在2萬/㎡，從價格來看，保利·天悅確實比萬科要優惠一些。
前面為什麼強調萬科“資源更集中”？因為，無論是保利，還是萬科，所宣傳的資源大部分都在丈八北路以東、丈八東路以北，除了錦業路CBD、高新一中之外，IT產業、唐城牆公園（游泳館、射擊館）、企業、購物中心等，都是如此。
這種情況在西安很常見，例如未央路以東也有經開，但未央路以西二手房就是比未央路以東貴，而且品質也要高一些。當然，買房的事情，一向是說法眾多，關鍵還是要看自己判斷。
刀哥回覆：秦漢新城項目眾多，產品也比較豐富，如果按照價格由低到高，進行一次排序，可以有以下樓盤：
1、鐵剛，看綠地·格林小鎮，約0.8萬/㎡；2、精剛，看中天誠品·秦樾，約1.1萬/㎡；3、洋房，看旭輝·江山閱，約1.25萬/㎡，4、小疊拼，看萬科理想城，約1.65萬/㎡；5、大平層，看星河灣二期，約2萬/㎡。
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